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澳洲非上市地产信托成为市场新宠

 

澳洲非上市地产信托成为市场新宠

据澳大利亚主要购物中心楼主——SCA地产集团(简称SCP)基金管理负责人透露,随着养老基金新规悬而未决,自我管理型养老金借贷受限,投资者开始转向非上市零售地产信托进行投资。

 

澳交所上市公司SCP于近期推出了第二只非上市基金。基金标的为两座购物中心,即蓝山地区拥有大型超市Woolworths和百货公司Big W入驻的Katoomba商场和新州南部高地Dan Murphy's入驻的Mittagong购物中心。

 

两处购物中心满租情况下价值共计5.51亿澳元,预期年派息率7%。其中大部分收入来自Woolworths超市支付的长期租金。

 

此外,SCA非上市零售基金2号(除2700万澳元银行债)拟融资2900万澳元。据SCP基金经理Melissa Kingham透露,截至目前绝大部分认购来于自我管理型养老基金(SMSF)投资者。

 

Kingham在接受《澳大利亚财经评论》时说道:“虽然起投点为2.5万澳元,但是SMSF的平均认购资金已达7万澳元。”

 

“由于退休基金变更、SMSF银行贷款受限,非上市零售地产基金成为SMSF投资者的新宠。”

 

Kingham补充道:“购物中心类基金资本化率普遍收紧导致基金经理难以找到合适的投资地产,因此,在缺乏合适的投资工具的情况下,非上市零售地产基金需求上升。”

 

自7月1日起,澳大利亚开始执行养老金账户160万澳元的免税上限。高出160万澳元部分将需要上税(15%的收益税和15%的资本利得税)。

 

SMSF协会政策负责人Jordan George表示,从近期公布的立法草案来看,SMSF通过借贷投资住宅和商业地产难度增加。

 

他说:“草案中的关键举措是对SMSF成员的年金总余额中所含未偿贷款值做出了限制。因此,如果账户余额不少于160万澳元,该成员将无法再享受免税认购,导致基金偿付贷款能力受到影响。因此,贷款难度上升、银行借款意愿下降。”

 

“如果SMSF成员迫于修订草案对投资行为进行调整,我们会发现他们往往会转向其他替代投资,即转投地产信托。”

 

SCP零售地产顾问——Location IQ公司主要负责制定人口学、交易区域和零售汇水(catchments)数据,为投资合适地产提供帮助。

 

据该公司董事Greg Malempre透露,新基金涵盖的两座购物中心所处地理位置相对成熟、来自其他零售商的竞争有限、租客组合不太容易被复制。

 

他说:“这两处购物中心很可能持续繁荣,换而言之,预期收入流连续且稳定。”

 

2012年从Woolworths集团分离出来的SCP管理着以79家零售购物中心为标的的基金,价值22亿澳元。

 

澳大利亚房地产投资信托(A-REITs)于2015年分拆进入基金管理领域,并发行了首支零售地产信托,持有从母公司分拆出来的5家购物中心。

 

SCP集团目前正寻求旗下非核心资产出售,拟释放更多的资金用于旗下Woolworths和Coles入驻购物中心的上市投资组合。集团基金经理Kingham说:“我们的长期计划是每年发行1到2批非上市基金。”

 

SCP新基金获得了房地产投资协会(PIR)AA投资评级。

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