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这可能是澳洲最混乱和暴利的一单生意?开发商一战赚了近2千万!新州政府 “冤吗”?

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  • 装聋作哑的各方
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前 言

新州一宗大额土地交易遭遇审查,原因是政府支付的溢价高达土地价值的两倍,也就是原本1块钱可以买到的东西花了3块钱。

当然,这还不是故事的全部。

花了三倍高价买地不说,买的还是一块“有剧毒的土地”。

据估计,购地成本再加上修复费用,纳税人需要支付超过1亿澳元。

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一切纯属巧合?

话说这故事还得从2015年说起。

2015年12月8日,新州政府公布了价值数十亿澳元的 Parramatta轻轨项目。然而,就在消息公布的13天前,新州房地产开发商Billbergia买下了位于Camellia地区6 Grand Avenue的地块。

也就是这块地,恰好位于新项目的关键位置(规划为电车的主要仓储和稳定场地)。这番操作时机之精准,让很多业内人士都感到非常意外。

不少人表示:“这也太巧合了吧。”

当时,Billbergia以3,800万澳元的价格购买了这块土地,仅在几个月后就以5,350万澳元的价格,并且附带条件将其转手卖给了新州交通局(Transport for NSW)。

根据新州估价总署的评估,土地(不包括修复费用)的估值仅为1550万澳元。这也是为什么文章开头说1块钱的东西,花3块钱买的原因。

所谓的附加条件是新州交通局需要支付有毒地块的修复成本。

换言之,通过这笔划算的买卖,不考虑印花税和其他税费的条件下,土地原所有方John 和Bill Kinsella兄弟两人(Billbergia公司所有人)获得了1550万澳元的意外收入。

这笔交易有多划算,年化收益估计可以用百分之百来形容了。

那么,考虑到政府征地一般都需要经过严格的审查的流程,这笔如此草率的交易又是如何发生的呢?

从各方的回应态度来看,这个问题的答案貌似只能是:“没问题,一切纯属巧合。”

根据《悉尼先驱晨报》和澳大利亚广播公司7:30栏目的联合调查发现,对政府购买高污染土地发生在政府高级官员“休会期”,并且非常“紧急”,继而导致先前有关让土地所有方负债清理土地的计划皆被逆转。

时任新州交通局负责人蒂姆·雷登登(Tim Reardon)批准了这笔交易。随后,此人更是一路晋升,成为新州首席高官,负责新州州长格拉迪斯·贝雷吉克莲(Gladys Berejiklian)领导下的州长和内阁部。

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一块有毒的土地

对于位于“6 Grand Avenue”的这块地,新州知名环境专家比尔·雷尔(Bill Ryall)博士称,这块地的地下水和土壤中含有大量“剧毒性化学物质混合物”。

雷尔博士说:“最普遍的有毒化学物质是六价铬。这是一种公认的人类致癌物,曾经是公益律师Erin Brockovich所关注的主要化学物质。”

“毫无疑问,这种物质已经渗入地下水中。并且,这并不是什么新得知的事情,而是存在30年之久、一个大家都知道的问题。”

雷尔博士说,没有人能够可靠地预测,防控和处理地下水到底需要多长时间。

他说:“可能需要50年-甚至更长。在目前这个阶段,没人知道。”

2018年,环境承包商Ventia曾与新州交通局签订了一项合同,以4800万澳元的价格修复这块土地。但是,据内部消息人士透露,最终成本可能远远高于这个数字。

例如,这个项目的高级工程师George Silvino在社交媒体帐户上发布消息称,修复项目的费用大约为6500万澳元。

更为离谱的是,新州反对党财政事务发言人丹尼尔·穆克(Daniel Mookhey)表示,土地清理修复费用估计为1亿至7亿澳元。

他说:“他们买了它,然后卖掉了,赚了……几千万澳元的利润……。并且,他们什么都不用做,政府和纳税人需要来收拾这个烂摊子。”

谈到剧毒,不仅施工都有问题,更别提沿线开发项目的可行性了。

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装聋作哑的各方

作为电车的主要仓储和稳定场,被污染的场地对于新项目变得至关重要。

与此同时,越来越多的人开始猜测,既然需要花这么多钱还不知道能不能解决,政府可能被迫放弃帕拉马塔轻轨项目II期工程。

新州反对党财政事务发言人丹尼尔·穆克说:“我认为,因为他们现在知道清理这块地将花费很多钱,所以项目可能已经不再具备经济可行性。”

新州交通部长康斯坦斯的发言人表示,基于新州交通部的建议,部长才签署了一份批准强制征收该地的简要文件。

当被问及为什么在一个月后决定以5350万澳元的谈判价格购买该房产并承担修复费用时,该发言人说:“商业谈判是新州交通部门的事情。”

再回到当事一方,即新州交通部。

新州交通部的回复则是,因为这块地最能满足需求。该部门表示,原本打算采用竞争性意向表达程序,但是没有成功。随后,它才与新业主进行了谈判,并且“此前已经对其他可能的选址进行了调查”。

与此同时,新州交通部表示,土地收购的依据是1992年《土地收购(公正条件补偿)法》。

该部门表示:“如果无法与财产所有人达成协议,则新州交通局将进行强制性收购。”

再来看看当事另一方的回复。

在一份声明中说,Billbergia则表示在新州政府宣布Parramatta轻轨路线之前,并不知晓新州交通局打算购买这块地,或者有购买这块地的意向。

Billbergia表示,当被要求出售该物业时,自己并不是一个情愿的卖方,因为自己买下这块地是打算出于工业目的而进行开发。

他说:“但是,我们知道,除非满足新州交通局的要求,否则我们存在被强制收购的风险。于是,我们同意通过谈判达成出售协议。”    

“在这些交易中,我们采取了正确且合乎道德的行动,并在保密限制的范围内,公开响应媒体的询问,以提供相关信息”。

然而,一份内部文件显示,自2015年3月开始,政府就已经表现出对这块地的收购兴趣,早于Billbergia下手收购这块地的时间。

当时,新州交通部财务和投资委员会收到的一份商业案例调研报告指出,交通部打算以3000万澳币的价格买下这块土地。但是,这块地“存在污染问题,并且已在环保署(EPA)记录在案,因此交通部需要协商一份修复相关成本由业主承担的合同。”

因为太多的巧合,又加之价格过于离谱、过程过于草率,这笔交易也引发了有关递交给廉政公署审查的呼吁。

新州前审计长托尼·哈里斯(Tony Harris)说:“毫无疑问,这笔交易应该交由廉政公署审查。”

他也认为,这笔交易的仓促和金额不得不令人生疑。到底其中有无猫腻,审查很关键。

他说:“现在,每个人都在谈论莱平顿三角区(Leppington triangle)交易。那笔交易损失的是3000万澳币,但是,我们这笔交易损失高达上亿。”

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莱平顿三角区

什么是莱平顿三角区?

事实上,这在上月是澳洲本土英文媒体头版报道的一则新闻,涉及西悉尼新机场附近的一宗“十倍收购”的土地交易。

2018年7月,联盟党政府斥资3000万澳元的价格从莱平顿牧业公司(Leppington Pastoral Company)收购了一块位于“莱平顿三角区”(Leppington triangle)、占地12.26公顷面积的土地。

根据媒体的调查,土地实际价值仅为300万澳元。

另外,根据澳大利亚国家审计署(ANAO)的报告,这块土地是连接M4高速公路和Narellan之间的重要地段。3000万的收购价格是新州政府花在同属于“莱平顿三角区”另一块土地上费用的22倍。

这种离谱的情况导致联邦审计长Grant Hehir介入审查后发布报告称,基础设施部在购买这块奶牛场土地时未能进行尽职调查,并且该部门机构运营的各个方面“均未达到道德标准”。

在报告发布后,基础设施部门又对这笔交易进行了两次内部调查,但拒绝发表任何言论。

目前,这笔交易正在交由澳大利亚联邦警察局进行调查,相关结果尚未公布。

结语

不少生活在悉尼的华人知道,在悉尼,交通一直是个头疼的问题。

作为澳大利亚最发达的城市,悉尼交通自然是非常重要的。

然而,本来基建速度慢已经饱受诟病,再加上这一码子事,掉粉的同时也让不少人心感失望。

但是,从一种积极的角度来看,问题只有得到曝光,才能加速问题的解决进程。

参考来源:

https://www.abc.net.au/news/2020-11-16/nsw-government-bought-land-for-three-times-its-value-light-rail/12881058

https://thenewdaily.com.au/news/2020/09/29/scott-morrison-sydney-airport-land/

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