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降息促澳洲房市走出低谷,然而能持续多久,目前还是个问号

随着春季新增待售房源数量激增,以及降息预期的鼓舞之下,上一周(截至10月31日),悉尼的住房拍卖清盘率达到了79%。

房产代理机构My Housing Market首席经济学家安德鲁·威尔逊博士( Andrew Wilson)指出,继金九银十之后,悉尼住房拍卖市场继续呈现出一派“蓬勃发展”的迹象 。

他说:“虽然79%的拍卖清盘率略低于80%(楼市繁荣的基准指标),但是,从目前的市场情况来看,接下来的一个周末肯定会达到这一基准。”

截至10月31日的一周,悉尼约有864套住房上市拍卖,高于之前一周的700套和上年同期的843套。

Wilson指出,具体而言,北部海滩的拍卖清盘率达到89%,位居悉尼首位,北部海岸和西悉尼则分别以87%和84%的清盘率紧随其后。同时,悉尼的房价正在上涨。

9月底,Akihito Sydney House以2640万价格成交

高出底价1千万

据其透露,今年10月,悉尼独栋屋拍卖成交中位价较9月环比上涨4.9%。不过,公寓的这一价格则下跌了1.1%。

整体而言,所有首府城市参与拍卖的房屋共计1757套,高于前一周的1427套和上年同期的1555套。根据研究机构CoreLogic收集到的1433套房屋拍卖结果,77%的房屋拍卖成交,创2月下旬以来的最高拍卖清盘率。

就墨尔本而言,截至10月31日一周拍卖房屋数量为604套,高于之前一周的490套和上年同期的255套。

CoreLogic表示:“传统上,墨尔本杯所在的一周是交易普遍下降的一周。但是,今年节日影响并没有往年那么大。考虑到墨尔本刚刚解封,出现这样的结果并不意外。”

在墨尔本已报告拍卖结果的530套住房中,初步拍卖清盘率录得75%,好于前值72%。

财政支持避免出现最坏局面

PRD Real Estate首席经济学家Diaswati Mardiasmo表示,澳大利亚住房市场成功避免了不良贷款大幅增长的问题,刺激性和支持性政策(包括福利金、工资补贴、养老金提前提取、按揭还款冻结)是主要的功臣。

Mardiasmo博士说:“总体而言,在疫情最严重时期,澳大利亚住房市场整体保持稳定。”

“因此,既然我们正处于复苏的道路上,并且市场存在被压抑的刚需,2020年楼市有望最终收获强劲增长。”

澳大利亚经济发展委员会(CEDA)高级经济学家贾罗德·鲍尔(Jarrod Ball)表示,今年年初有关楼市崩盘的预期与失业率上升相关,并且低估了联邦政府的支持力度。

Ball说道:“财政支持远比人们想象的要广泛。”

财政部数据显示,维州目前有310,128家企业代表员工领取JobKeeper,高于8月份的272,136家。新州则有352,389家企业获得了JobKeeper,高于8月份的339,673家。

Ball说:“取决于防疫情况,我们将在明年看到房价与劳动力市场同步的现象。”

房价下跌风险依然存在

My Housing Market首席经济学家安德鲁·威尔逊博士( Andrew Wilson)认为,澳联储的降息会进一步“增加买卖双方的信心”。不过,并非所有经济学家都赞同。

AMP Capital首席经济学家谢恩·奥利弗(Shane Oliver)表示,悉尼的交投活动正在回升,但是价格还没有回升。据期预测,“失业率升高、移民陷入停滞和租赁市场的疲软”将导致澳大利亚房价在明年下跌5%。

他说:“目前,澳大利亚的房价受到收入支持措施和银行还款延期计划的保护。”

“相对而言,由于第4阶段的锁定导致更多的企业和家庭陷入困境,墨尔本风险最大。”

“相比之下,规模较小城市和地区的情况要好得多。”

在维州,有成千上万贷款买房人再次申请了延期还款,不仅面临房价下跌的风险,而且可能落后于其他地区。

澳大利亚最大的住房贷款机构,澳大利亚联邦银行(CBA)的最新数据显示,仍有93,000人未恢复房贷还款,另有17,300人延长了暂停还款期限。其中,在新增延期还款的人群中,维州占比高达43%。

与维州相反,澳大利亚其他地区开始有所改善,总计已有21,000人恢复了往常的月供还款。

澳新银行(ANZ)本周宣布,在55,000名延期还款到期的客户中,约有43,000人现已恢复全额还款。另外,40,000人的第一个延期还款周期尚未结束。

根据澳大利亚审慎监管局(APRA)最新发布的数据,今年9月份,未恢复还款总额约为1330亿澳元,占所有房贷(1.8万亿)的7.4%,明显低于五月份峰值水平11%。

换言之,墨尔本主要市场房价仍有可能出现两位数的跌幅。虽然澳大利亚联邦银行在9月份修改了此前的房价预期。但是,据其预计,截至2021年6月的一年内,墨尔本房价跌幅可能高达10.2%。

今年5月份,即新冠疫情对失业影响不确定性最高的时候,作为澳大利亚房贷业务最大的银行,CBA曾预测,截至2023年3月,澳大利亚整体房价将下跌11%。如果出现长期低迷,则房价跌幅可能多达32%。

当时,澳大利亚国民银行(National Australia Bank,NAB)预计,2021年房价将下跌11%,在严重的情况下,两年内的房价跌幅大约为30%。

降息亦是双刃剑

伴随着本周二现金利率从0.25%降至0.10%,房贷利率理应变得更便宜。

澳大利亚研究机构Canstar的分析显示,如果银行足额跟进降息,按照平均浮动利率3.37%,一笔40万澳元的房贷每月还款将减少33澳元,或每年396澳元。

与此同时,固定利率贷款人(或任何转贷人)也可从澳联储定期融资机制(TFF)中获益。TFF新增交易意味着澳联储需要维持长期利率至接近0.10%的水平。

Betashares首席经济学家大卫·巴萨内塞(David Bassanese)警告称,澳联储降息“有可能导致房屋和股票价格出现重大泡沫的风险”。

当然,并非所有人都认为房价可以延续快速上涨的趋势。例如,有人警告称,对于最近拍卖数据带动的房价看涨预期,上市房源数量很容易导致其再次走软。

分析机构Digital Finance Analytics的Martin North表示:“对于数据,市场分歧仍然很大。特别是,如果政府支持性政策取消,住房市场仍然面临很多不利因素。同时,我认为,投资者在一段时间内不会留恋住房市场,而是选择离开。”

文章来源:1688网

本文观点不代表澳洲财经见闻立场。

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