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澳大利亚地产市场可能面临“完美风暴”

在2015年的获奖影片《大空头》中,Steve Carell和Christian Bale主演了一部描述美国次贷房产泡沫中的人性贪婪和系统性风险,以及这一切所导致的历史上最痛苦的一次房地产崩盘的故事。  

影片通过Margot Robbie和Selena Gomez等名人来解释一些抽象的金融概念,并辅以现实世界中的例子(譬如一个拥有5处房产的舞女),描绘出一幅人性贪婪和监管失败的画面。  

美国次贷泡沫和最终的地产市场崩盘已经成为全世界的警示性故事。在那以后的几年中,无论是在后院烧烤的家庭聚会中还是CEO在面对媒体侃侃而谈时,澳大利亚人都常常喜欢讨论我们的与众不同。

但是我们真的是与众不同么?

众所周知,澳大利亚是世界上家庭负债最高的国家之一。实际上,根据最新的可比数据,与全球金融危机爆发前的债务狂热高峰期的美国相比,我们的债务比那时的他们高出近50%。

但这并不是什么新鲜事。在过去的20年中,澳大利亚人承担的家庭债务一直比美国人多。

然而,随着新冠病毒大流行的到来,伴随着政府的JobKeeper和JobSeeker计划为超过500万人提供了支持,现在有迹象表明,澳大利亚房地产市场的发展轨迹可能正跟随美国在全球金融危机期间的发展轨迹。

PEXA (Property Exchange Australia) 是一家电子物业交易公司,最近撰写了一份报告,描述了两个人口最多的州,新州和维州的房价走势。

根据PEXA的数据,从今年年初到9月底,新州房价下跌了9%,而维州的房价下跌了14%。同时新州的商业地产表现极差,今年前9个月的价格下跌了14%。

高达14%的价格下跌为澳洲的房地产市场描绘出一个令人担忧的前景,这与“大空头”中的房地产崩盘相比又有什么区别?

根据首选基准(Case-Shiller国家房屋价格指数),在美国“大萧条”的前九个月中,房价也只下跌了6.6%。

在新州,房价下跌速度比2008年美国崩盘时高出37%。而维州这一数字更为令人担忧,价格下跌幅度是美国崩盘速度的2倍以上。

对于像澳大利亚这样的连吃饭,睡觉和呼吸都依靠房产以及房产投资的国家来说,上述数字简直就是一种亵渎。纵使有超过350万名工人得到JobKeeper的支持,还有数十万笔抵押贷款和商业贷款被延期,以及莫里森政府将提供的前所未有的支持,PEXA的数据仍显示出房价下跌的速度无比惊人。

即便是在暴风雨中,也会有短暂的间歇,虽然可能那只是一小会儿。

9月份,新州的房价上涨了近1%。不过,PEXA的报告仍旧警告称,“缩减劳动力市场支持可能会在中期内对房价增长和房地产交易施加进一步的下行压力。”

在今天之前,您可能没有听说过PEXA。但是要知道,由于该公司每周处理两万笔房地产交易,因此它为澳大利亚住房价格数据提供了极为丰富和相当全面的数据源。

如果PEXA的数据正确,新州和维州的房地产市场下跌速度明显快于金融危机期间的美国房地产,那么澳大利亚房地产市场将会面临历史性崩盘的风险。

随着有350万受益人的JobKeeper的终结,以及成千上万的贷款延期即将到期,如果没有莫里森政府的进一步干预,房地产价格可能会继续下跌。

重要的是要记得,在世界大部分地区,尽管有数万亿的全球性的经济刺激计划,但是在新冠病毒危机中各国经济都停下了前进的脚步。

随着刺激举措的结束,北半球诸多国家又发生疫情的二次爆发,我们可能在未来几个月或者几年内看到国际负面因素对我们的银行和地产行业带来的一场完美风暴。

在当前的经济气候下,预测地产市场的走向充满挑战。随着政府进一步干预以防止房价进一步下跌的可能性,预测将变得更加困难。

如果全球因素和国内因素的融合共同形成地产市场的完美风暴,那么这些现有的价格下跌可能仅仅只是澳大利亚地产市场“大空头”的一个开始。

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