麦格理集团：银行上调利率后只付息房贷优势俨然不再

 

继各大银行开始新一轮上调只付息贷款（interest-only loan）利率后，人们不禁会问哪些人还会需要只付息贷款？

麦格理集团银行也分析师表示，鉴于目前只付息贷款利率较本息同还贷款利率高出0.45至0.6个百分点，从只付息贷款转为本息同还贷款更具成本效益。

以0.5个百分点的利差为例，麦格理集团发现处于最高税阶的银行客户贷款50万澳元，从只付息贷款转为本息同还贷款后5年后可节省6000澳元，10年后则节省1.2万澳元。

 

麦格理集团表示说：“在我们看来，这样的成本效应会引导更多具有本息同还能力的客户转向使用本息同还贷款。此外，新客户在贷款时也会更多的倾向于本息同还类贷款。反过来，银行因此所获得利润会出现相应下滑。”

 

“我们的分析表明，尽管只付息贷款产品往往同负扣税紧密相关，但是根据我们的计算投资房采用本息同还的贷款方式也同样具有成本效应。”

在银行上调只付息贷款利率前，相对本息同还类贷款具有一定的资金灵活度优势，因此投资型业主拥有更多的可用资金扩大自己的房产投资组合。在麦格理集团看来，这样的灵活度优势大概在0.1至0.2个百分点左右。但是目前，随着各大银行先后上调了只付息贷款利率，这部分优势已经几乎被完全侵蚀。

投资者贷款50万本息同还与只付息现金流对比

第1年/第2年/第3年/第4年/第5年/第10年剩余余额（只付息贷款）净负债（只付息贷款）剩余余额（本息同还贷款）净负债（本息同还贷款）净获利（本息同还与只付息比较）  
表中计算结果基于0.5%的利差并包含以下获益即负扣税、租金收入和其他房产相关支出。

在房价快速上涨的驱动下，只付息贷款产品因受到投资者青睐而增长迅猛，目前在所有新增房贷总额中的比例约为40%。其中四大行所发放的只付息贷款占到了总贷款额的一半。

只付息贷款占总贷款额的比例澳新银行/联邦银行/国民银行/西太银行只付息贷款/授信额度 

悉尼房贷中介机构Loanscape公司的Bruce Carr说道，鉴于银行仅在过去数周内对贷款利率进行了调整，因此大量客户从只付息贷款转为本息同还类贷款的现象尚未发生，但是趋势已经很明显。

Carr说：“我有一个客户已经将4个只付息房贷账户转为本息同还，并且表示宁愿支付更高的月供额也不愿意支付只付息贷款的高利率。”

“银行方面也为只付息转本息同还贷款提供了很多便利，如免除手续费等。”

麦格理集团的观点是，鉴于目前的利差扩大且APRA对银行只付息贷款占新增总贷款额的比例执行30%的上限，因此那些财务状况尚可的客户都会尽快转向本息同还类贷款。麦格理集团表示说：“那些由于无法支付较高月供额而不能从只付息贷款转为本息同还贷款的客户或不得不承受利率上调所带来的额外成本。”

银行方面：利润下滑

银行此前一直从只付息贷款产品中获利较多。这也是银行为什么愿意大力发展只付息贷款的原因所在。

相比只付息贷款，本息同还类贷款的利润空间相对较小。麦格理集团表示说：”据估计，25%的客户从只付息贷款转为本息同还类贷款就意味着银行利润因此减少1.3%至2.5%。我们认为这种趋势会对银行的利润空间构成挤压。一方面，这种趋势会对冲掉部分银行近期上调只付息贷款利率的利润。另一方面，从长期来看将导致贷款增长率下滑约2%。”

25%的只付息贷款转为本息同还贷款对银行收益的影响银行/收益影响/拖累年增长率澳新银行/联邦银行/国民银行/西太银行 

首次置业者：机遇并未凸显

房贷中介公司表示银行的加息举动对房产投资者的不利影响已经开始凸显。

他说：“房产投资者已经开始出现下滑。但是对于首次置业者而言，投资者的退场并未给他们带来很多的机遇。”

“只要房价继续上涨，他们的首付款又不足的情况下，这部分首次置业者仍然只能选择观望。”