首次置业,买还是不买?是个问题

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前言

为了让澳洲的广大群众都住上自有房这些年政府没少殚精竭虑。各种扶助计划变换着出,目的就是降低首次购房者的购买门槛,提高住房拥有率。

2022年是特殊的一年,它迫不得已拿下了前两年疫情阶段留下的各种后遗症,做实了接盘侠的角色。进而乌俄战争,地缘经济,通胀,升息……多米诺骨牌稀里哗啦地在它面前倒下。

首次置业,买还是不买?是个问题

而这可能还不是最后的残局,现实给徘徊在购房决策中的潜在购买者出了一道巨大的难题。

一揽子计划

近来,澳洲政策新旧结合陆续抛出了多项扶助首次置业的计划。

6月21日新州宣布了首次置业选择计划(First Home Buyer Choice),从2023年1月16日起符合条件并选择参与该计划的购房者可以和动辄几万的印花税拜拜了,转而支付每年400澳元的税,外加房产土地价值的0.3%。

首次置业,买还是不买?是个问题

以15年为限这是一个短痛和长痛的选择,但资金杠杆的作用在当下就得到了充分发挥。

同期,工党政府老菜新做,在新财年扩大了首次置业担保计划(Home Guarantee Scheme)。

其中首次房屋担保 (First Home Guarantee)计划名额从每个财年最初10,000名额增加到35,000。符合条件的购房者只需从口袋里掏出 5% 的首付呈于案上。

家庭房屋担保 (Family Home Guarantee)计划让5,000名单亲父母有机会以最低2%的首付进入业主的行列。计划对应的房价上限和贷款方数量也与时俱进地相应提高了。

盘点以上政策,

不难看出政府在号召中低收入者——

来,买房!

从1990年代至今,澳洲房价一路高歌猛进,购房首次投入的高额成本将年轻人和低收入群体拒之门外。澳洲房屋拥有率自1990年的70%下滑至今天的64%左右。

NAB银行的房屋所有权执行官安迪·克尔(Andy Kerr)评价首次置业担保帮助年轻人和单亲人士早日踏上了房产阶梯。然而,踏上自家住房的台阶谈何容易。

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不能承受之重

贷款压力正成为澳洲人不能承受之重。首先,宽松放贷的黄金时代已经绝尘而去。

5月31日澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority)主席韦恩·拜尔斯(Wayne Byres)在官方发言中表示:“我们现在正进入一个与过去十年大部分时间都截然不同的环境。高于预期的通胀和利率上涨将对许多抵押贷款借款人产生重大影响,可能会带来一些压力,特别是如果利率迅速上升并且如预期的那样房价下跌。”

“这就是为什么近年来 APRA 越来越多地(有时甚至是干预主义者)对住房贷款的质量进行实践,以及为什么我们提出的新宏观审慎框架将重点放在限制住房相关风险的措施上。”

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作为对APRA的回应,澳洲各大银行纷纷收紧债务收入比 (DTI)上限,提高贷款标准。

其次,低利率的红利正在被不可预期的债务支出取代。APRA发言的余音犹在,7月5日澳洲央行在5月和6月两次加息之后,再将现金利率提升50个基点,至1.35%。生活本已不易,如果你手里有500,000 澳元贷款,此时就需从牙缝里多省下133澳元还贷。

在通胀高居不下的背景下1.35%只是利率上行路上的一个节点。要将通胀率从7%降至目标的2.5%,谁也不知道加息的路会延伸到多远。

“澳大利亚人应该为更多的加息做好准备。”这是央行行长菲利普·络威(Philip Lowe)此前的表态。

更不美好的景象是购房者将面临生活消费与还贷支出的左右夹攻。央行持续加息的目的很明确——抑制飙升的通胀。换言之,只要通胀继续,还款人的还贷压力将以成正比的态势不断升级。菲利普·络威预测,到今年年底,通货膨胀率将达到7%,现金利率可能会增加到2.5%。

房价激流勇退

澳洲房市整体下行趋势已成定局,买房者此时入场是否可以抵御资产价值在市场的席卷下一起激流勇退?

澳洲最大银行联邦银行(CBA)早在2021年底曾预测2022年房价将上涨7%,2023年回落10%。这波房价上涨的激流尚未行至年半,迫于加息提速CBA在6月修正了原来的预期,警告未来 18 个月全国房价将下跌 15%,且悉尼和墨尔本的房价下跌幅度将超过其他首府城市。

研究机构CoreLogic 发布全国房屋价值指数 (HVI) 在 6 月份连续第二个月下降,下降0.6%,低于整个6月份季度0.2%。

悉尼房价6月和季度分别下降了1.6%和2.8%,墨尔本房价6月和季度分别下降1.1%和1.8%,下降成加速趋势。两大主要城市的房价颓势成为本月大幅下跌的主要驱动因素。其余市场的趋势增长率放缓。

CoreLogic 研究总监蒂姆・劳利斯(Tim Lawless) 说:“自去年 3 月达到顶峰以来,房价增长一直在放缓,当时放缓的早期驱动因素包括定期抵押贷款利率上升、财政支持到期、消费者信心下降趋势、负担能力挑战和信贷条件收紧。”

“考虑到通胀可能会在一段时间内持续居高不下,而利率预计将大幅上升,因此房价下跌的速度可能会继续加快并变得更加普遍。”

首次置业,买还是不买?是个问题

租赁危机

说到头来,别管住在自己家还是租在别人家,住房是个钢需。在购房者举棋不定之际,一场危机正在房地产租赁市场蔓延。

CoreLogic季度报告称截至 6 月的三个月内,全国住宅租金上涨 2.9%。6 月季度的租金增长比 3 月季度的增长(2.6%)高 30 个基点,全国住宅持续强劲的租金年增长率9.5% 创下了2008年来的历史新高。

除达尔文外,过去一年租金的强劲增长已使所有首府城市的住宅租金站上了历史最高点。报告指出,过去一个季度的租房供应趋紧,导致 6 月份的空置率降至 1.2% 的创纪录低点,低于去年同期的 2.2%。

未来随着国门进一步开放,租赁危机将扩大。租房者有可能在有限的市场资源和高昂的租金间饱受折磨。

既然如此,买房和租房哪个更合算?

不同地区的情况大相径庭。回头来看CoreLogic 3月发表的分析报告,在租房市场初显紧张且贷款利率还维持在很低水平时,澳大利亚抵押贷款支出少于租金支出的房产占比为36.3%的,这一比例高于去年 2 月的 33.9%。

悉尼和墨尔本作为占比最低的两个城市,分别为4.9%和7.3%,远低于全国平均水平。

首次置业,买还是不买?是个问题

结语

在房价下行,贷款压力增加,生活和租房消费暴涨等各种因素下,政府减除房屋购买下马威的好意值得称赞,但在充满骨感的现实面前却显得杯水车薪。

对于游移不定的潜在买家来说,首次置业,买还是不买,是个问题。

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