金管局对地产市场发警告 升息带来还贷冲击及负资产

金融监管机构警告称，与过去十年相比，澳洲正在进入一个“非常不同”的住房环境，超低定息房贷利率的贷款置业者可能面临还款增加的衝击和房屋负资产。

澳洲金融与保险管理局（Australian Prudential Regulation Authority）主席拜尔斯（Wayne Byres）表示，他领导的金管局正进行压力测试中，住房投资组合的价值损失现在经常超过其他投资组合的价值损失。

他在一次会议上说：“当然，这可能只是压力测试本身校准的产物，但更直观地，它反映了住房贷款在总账面中所佔比例越来越大，以及这些投资组合中风险上升的结合，来自负债累累的借款人的更大比例。”

这位金管局主席发出警告之际，澳纽银行（ANZ）总裁艾略特（Shayne Elliott）则表示，利率上升的根本原因是经济强劲。

艾略特告诉澳洲-以色列商会的午餐会：“经济有点著火热。它做得很好。”

“这就是为什麽我们有通货膨胀和工作力短缺的原因 – 其中很大一部分是需求主导的，所以储备银行正试图从系统中取出资金来减缓需求。”

“这裡的问题在于他们做好这项工作的能力，在这样的环境中，他们很难判断正确的利率水平，因为有太多的变动部份。”

住房贷款佔银行业贷款总额的60%以上。

传统上，投资组合是低风险的，巨大的信贷损失主要来自其他地方，特别是来自企业贷款和商业地产。

但现在，通胀和利率上升的速度快于预期，可能会对许多房屋抵押贷款借款人产生重大影响。

拜尔斯表示，可能会有一些压力，特别是如果利率迅速上升，房价下跌的话。

因此，近年来，金管局在住房贷款品质方面“越来越多地行使职权”，有时甚至是干预主义，其拟议的新宏观审慎框架非常注重限制住房相关风险的措施。

他说：“特别值得注意的是，住房抵押贷款借款人在过去几年中利用了非常低的固定利率，当他们需要在未来一两年内再融资时，可能会面临相当大的‘还款衝击’（可能因负资产而加剧）。”

“我们还将密切关注借款人的经验，这些借款人以负债与收入比倍数高的数额借款 – 这一群体在过去一年中增长显著。”

“有趣的是，这种增长并不是全行业的发展，而是集中在少数几家银行。”

“因此，我们选择逐家银行地解决我们的担忧，而不是选择任何形式的宏观审慎反应。”

预计这些银行将改变贷款政策，加上利率上升，预计未来一段时间内高债务与收入的借贷水准将有所放缓。

总体而言，银行业“处于有利地位”，可以应对更困难的环境，住房贷款组合的任何恶化预计都不会造成系统稳定性问题。

此外，从稳定的角度来看，房价的预期下跌总的来说是一个积极的发展，减少了借款人借入其收入的非常高倍的需求。