重磅:央行再出手! 澳洲房价挺不住了?!

2022年6月,澳央行进行了12年以来的首次加息。

本周,央行连续第九次出手。

不断上涨的利率,也让澳洲楼市从原来的暴涨,进入到萎靡阴跌模式。

澳洲首府城市房价几乎全面走跌。

有很多机构专家表示澳洲房价下跌速度,和之前的金融危机爆发速度相当。

说什么的都有,让很多人感到恐慌。

市场到底何去何从?

让我们先看看当前行情。

房产结算价值持续下降

根据 PEXA 房地产市场最新数据,今年澳洲房产结算价值将在去年全国下降2%的水平增加一倍以上,因为从悉尼开始的低迷开始蔓延到其他州,同时成本升高降低了买家的借贷能力。

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该电子交易运营商的交易数据显示,今年下半年澳洲东海岸主导的房地产市场低迷,将所有住宅和商业房地产结算的价值从 2021 年的 6880 亿澳元拉低至 6745 亿澳元。

PEXA首席经济学家表示,今年交易数量可能会延续去年11.8%的降幅(去年全澳结算总数降至733314套),同时房价降幅可能会扩大至5%

她表示:“更高的贷款成本将使今年的住房交易数量与去年一样减少,但结算价值将比2022年的2%增长一倍多。”

随着从新州首府开始的下跌(现在可能会企稳)扩大到其他城市,低迷也可能会加深。

“目前,更多是悉尼市场,我们还没有看到其他市场出现太大下跌。”

澳洲央行再出手,将削弱购房者的借贷能力并压低价格。

在澳交所上市的 PEXA 数据显示,低价住宅物业受到 5 月份开始的利率上涨周期的打击更大。

这在新州最为明显,悉尼西南郊区的市场首先受到利率上涨的影响。

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与 2021 年相比,新州 50 万澳元以下房屋的销量下降了近 35%。所有价格区间的住宅销量均出现下降,其中 100 万至 150 万澳元区间的住宅销量下降幅度最小,下降了 2.2%。

在维州,成交量下降也集中在低价住宅市场,50 万澳元以下的房屋销售额下降 24.4%,50 万至 100 万澳元的房屋销售额下降 7%。

南部各州高价住宅的数量同比增加。

PEXA 数据显示,在昆州,只有价格最低、低于50万澳元的房产成交量下降了12.8%。

昆州去年的销售结算数量为 194,849套,比 2021 年的 223,035套 下降 12.6%。

新州的成交量降幅最大,从 2021 年的 216,799 套,下降 18.1% 至 177,555 套。

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维州的定居量从 206,984 下降 10.6% 至 185,096套。

西澳结算量从 94,416 下降 3.6% 至 91,051套,而南澳大利亚的结算量去年从 55,961套 下降 8.5% 至 51,215套。

市场已然如此,未来走势如何判断了?

房价跌幅或达25%

据 Jarden 分析师称,由于周二连续第九次加息,全澳房价可能下跌 20% 至 25%,这一调整比之前预测的幅度更大。

Jarden下调了此前的预测,全澳房价将从峰值跌至低谷15%至20%。此前,央行的评论出人意料地转向鹰派,暗示在将现金利率上调25个基点至3.35%后,预计将进一步加息。

分析师卡洛斯•卡乔(Carlos Cacho)和安东尼•马卢夫(Anthony Malouf)写道:“在周二澳大利亚央行会议之前,我们对房地产市场持谨慎乐观态度,预计加息周期即将结束,房价将企稳。”

“事实上,有人认为,悉尼20%的跌幅已到底,不太可能进一步下跌。”

“现在,我们认为,澳洲央行的鹰派转变有可能颠覆这种萌芽中的乐观情绪,导致价格进一步下跌,我们长期以来对房价从峰值到谷底下跌15%至20%的预测,现在认为下行风险太大,并将其下调至20%至25%的回调(2023年为负15%)。”

悉尼1月份房价下跌1.2%,至999,278澳元,这是近两年来房价首次低于100万澳元。

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根据CoreLogic的数据,悉尼房价在过去一年里下跌了13.8%,是所有首府城市中下跌最快的。

过去一年,全澳房价下降了7.2%

该公司分析师指出,如果Jarden的预测完全实现,全澳价格将恢复到2020年的水平,有效地抵消了新冠期间的大部分价格上涨。

然而,如果降息、放宽借贷规则和减税结合起来提高借款人的能力,到 2024 年价格预计将上涨 10% 或更多,复苏也可能会随之到来。

复苏的关键在于放宽3%的可用性“缓冲”,贷款机构在评估一笔新贷款时,必须在当前抵押贷款利率的基础上加上这一缓冲。可用性缓冲已被澳大利亚审慎监管局部署为宏观审慎措施。

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上周,澳洲审慎监管局(APRA)主席 John Lonsdale 表示,监管机构对修改其宏观审慎政策持开放态度,以确保银行不会“扼杀信贷”。

Jarden 表示,APRA 可能采取的一项举措是将适用性缓冲从 3% 降低到 2%,这一决定可能会在今年 9 月做出。

“如果澳大利亚审慎监管局没有像我们预期的那样放松政策,那么房价可能存在进一步下行风险,至少在澳大利亚央行降息之前是这样。重要的是,监管放松、降息和第三阶段减税(每年价值 200 亿澳元)的开始相结合,很可能会在 2024 年推动房地产强劲反弹。”

结语

其实归根到底,房价的走势,其实本质就是预期。

就是利率再高,只要购房者觉得会涨,那也会一直挤破头抢房。

就是利率再低,只要购房者觉得行情不好,那也不会买。

一切,都是预期。

楼市,皆人性。

那么,你对澳洲楼市有什么看法呢?

欢迎留下优质留言。

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