过去30年，澳洲各地房价飙涨了多少？

澳洲房价在过去30年里取得惊人的增长，但新的数据打破了房价每10年翻一番的谬见。

CoreLogic的数据显示，在过去30年里，全澳房价飙涨382%，在截至今年7月的10年里上涨约72%。然而，指望未来还能有类似收益的房主可能要失望了。

墨尔本的房价在过去30年里的涨幅最大。房价中值劲涨459%，按年复合计算每年上涨5.9%，一些内城区的房价更是狂涨700%以上。

紧随其后的是悉尼(449%)和霍巴特(399 %)；这两个城市的房价在过去10年几乎翻了一番。但过去10年，墨尔本的房价仅上涨69%，不及前述两个城市。

塔州乡镇地区是唯一一个在过去10年里房价上涨超过一倍的市场，涨幅达到104%。

珀斯和达尔文在过去10年里也有类似的涨幅。

CoreLogic研究主管劳利斯（Tim Lawless）表示，在过去30年里，由于人口增长强劲，承受力相对较好，墨尔本的房价增长比悉尼更为稳定。

与此同时，悉尼的房价上涨是由人口增长、投资者活动增加和住房供应不足推动的。霍巴特的房价在多年被低估后一直在努力追赶，过去十年人口增长迅速。

多数城市的住宅价格平均每年至少上涨5%。珀斯是个例外，涨幅仅为4.8%。澳洲各乡镇地区的房价每年上涨4.7%。 在大多数地区，独立屋价值的增长远远超过单元房。

劳利斯表示，“大多数(城市)的年增长率在5%至6%之间。”他补充称，这打破了长期以来关于房价每10年翻一番的谬见。

他说，30年来，全澳房价指数经历了六个价格涨跌周期，这取决于税收政策、货币政策决定、经济冲击、财政刺激和更广泛的经济状况。各地区之间也有很大的差异。

墨尔本的Yarra统计区域，包括郊区如Fitzroy、Carlton North和Richmond，以779%的涨幅记录了最强劲的增长。紧随其后的是墨尔本市(760%)，首都领地的Gungahlin地区(754%)，以及墨尔本的Boroondara(734%)和Maribyrnong(710%)地区。

在过去的几十年里，更多的房屋翻新以及下层住宅高档化也影响了房价。 悉尼东郊、内西区和布里斯班内城均进入前20名。

劳利斯说，主要是内城和沿海郊区的增长最为强劲。虽然高端市场引领市场涨跌，但随着时间的推移，蓝筹地区往往会有更强劲的增长。

他预计，随着利率触及上限，房价下跌将趋于平稳，然后随着利率下调而上涨。他还指出，自上世纪80年代初以来，整体首府房市持续时间最长的一次低迷持续了21个月。要预测市场在未来10年的走势很难，尽管5%至6%的年均增长率会持续，但可能会出现大幅波动。

AMP Capital首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)博士表示，在这30年期间，市场的低迷基本上是短暂而温和的——价格下跌不到10%。随后，随着利率通常恢复长期下降趋势，价格迅速反弹，而需求则受到本世纪头十年中期以来人口强劲增长的提振。

他说，“我想这次可能会有点不同。房价需要更长的时间才能再次达到历史新高，才能从我们现在看到的低迷中复苏。

“我们看到的是周期性衰退，加上过去30年大部分时间持续的长期增长可能结束，这将导致更严重的下滑和更缓慢的复苏。”

奥利弗预计，未来10年房价涨幅将放缓，因为现金利率和固定抵押贷款利率不太可能回到推动房价上涨的低位。

非常高的债务收入比和房价收入比，银行监管机构对高风险贷款的日益关注，以及人们对糟糕负担能力的担忧，也可能比以往周期更严重地限制房价上涨。

他预测，假定现金利率升至2.6%，首府城市的房地产价格将从峰值跌至谷底，跌幅为15%至20%。届时，房价可能会在明年下半年开始回升，央行或将考虑降息。然而，如果利率上升得更高，房价将出现更大幅度的下跌。