专家表示，尽管有一些基调“灰暗”的头条新闻笼罩澳洲房产市场，但由于几个有利因素的结合，现在可能就是首次置业者出手的最佳时机。
在过去的几个月里，全澳许多地方的房价都有所下滑，从去年3月的峰值来看，全澳房价下降了3.9%，这使得首次置业者更容易入场。
高需求和非常有限的供应也引发租房价格飙升，激励着许多年轻的澳大利亚人考虑买房而不是继续租房。
与此同时，经济学家们的共识是，自去年5月以来大幅跳升的利率可能已接近其峰值。
01 当前房价整体走势已趋于平稳
房地产行业的知名人物麦格拉思（John McGrath）表示，房价将在下一阶段趋向平稳，然后明年开始上涨。他认为，目前是投资房产的好时机。
作为地产中介McGrath的首席执行官，麦格拉思认为房价已经触底或接近底部，有两个因素都显示出目前是入手房产的好时机。
他在《每日电讯报》撰文称，第一个因素是在地段好的地区可以用折扣价买下高质量投资房。他认为现在买房的人在未来12到18个月都会看到房产升值，因为预计明年房价会开始上涨。
澳洲房价跌速已经开始放缓。研究公司CoreLogic数据显示，今年2月全国房价平均下跌0.14%，是去年储备银行加息以来的最小跌幅，其中悉尼的房价已经开始反弹。
麦格拉思列出的第二个因素是房租上涨强劲，可以抵消利息上涨带来的成本增加。“由于长期供不应求和移民回流所带来的强劲需求，找到一个好的租户并不难。”
CoreLogic数据显示，大城市房租增长尤其强劲，过去12个月里，墨尔本内城区租金增长了30%，悉尼内城区的租金增长了20%。同时，出租屋空置率很低。
麦格拉思认为，东海岸的大型首府城市将引领明年的市场反弹，因此，悉尼、墨尔本和布里斯班等房价跌幅最大的地区可能值得关注一下。
例如，悉尼的Pittwater、Warringah、Manly、Leichhardt，以及东区和北区；墨尔本的Bayside、Nillumbik、Kinglake、Essendon、Darebin – North和Banyule；布里斯班的Chermside、Nundah、Nathan、Holland Park – Yeronga、The Gap – Enoggera。
PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh说，全澳各地的房价在疫情期间以两位数的速度增长，但此后全国大部分地区的房价都有所降温和软化。
“去年的市场活动从2021年的极快增长速度中缓和下来，”Creagh女士说。
“全国范围内的房产价格在2022年3月达到顶峰，然后随着这一年的发展，利率预期以及随后实现的快速升息，房价出现了放缓，然后下跌。”
一些专家现在认为，价格调整可能会比预计的更早结束，最新的PropTrack房屋价格指数在2月份已经记录到了房价的小幅上涨。
Maree Kilroy是BIS Oxford Economics的高级经济学家，他说最近一段时间房价下跌的速度明显放缓。
“我们的预测是，9月份的季度将代表全国房地产价格的底部，之后市场将很快开始改善，”Kilroy女士预测说。
“但一些城市将比其他城市更早恢复。”
等到房价进一步下跌再行动的潜在买家，可能已经没有时间来充分利用所有有利条件了。
02 政治家的绝对青睐 —— 首次置业者
众所周知，首次置业者一直是政治家最青睐的团体之一，特别是在其试图赢得选票的时候。
在新南威尔士州，将于3月25日举行的竞争激烈的州选举中，两党都在努力游说年轻人的选票，对印花税的改革也是早期政策承诺的核心。政府当前已经推动了其印花税改革，允许首次购买150万澳元以下住房的人选择一次性支付高昂印花税或每年持续支付400澳元的税款和土地价值的0.3%。
新州州长Dominic Perrottet声称，这项改革于1月生效，将使首次置业者准备存款的时长减少两年。
Perrottet先生承诺将进一步扩大该计划，这意味着任何在该计划下选择土地税的人，无论何时购买新房，都可以终身享受该计划。
这意味着首次置业者最多可以拥有两套只支付年费的房屋，购买第三套房时才需要一次性缴清印花税。
与此同时，新南威尔士州工党提出了一项政策，将完全取消购买价格在80万澳元以下房产的首次置业者的印花税，并对超过这一数字的房产提供优惠，最高可达150万澳元。建议的优惠措施细节尚未公布，但其声称，该政策将使95%的首次置业者不缴税或减少征税。
在联邦层面，也有一系列的措施，从 “帮助购买”（Help to Buy）共享权益计划到偏远地区首次购房者支持计划。
03 房租飙升，不如买房？
由于需求远远超过了供应，全国各地的租房成本在最近一段时间内激增。
在2022年期间，全澳租金上涨了6.7%，中位数为每周480澳元。在主要城市，情况更糟：悉尼上涨了7.7%，墨尔本的价格跃升了9.8%，布里斯班的租金飙升了11.4%。随着人们现在回到首府城市，海外移民也在增加，在2023年期间，在首府城市租房似乎会变得更有挑战性。
部分热门地区的房租上涨了20%，这也促使人们产生买房的想法。
首次置业者也开始愈发试图摆脱租房市场，如果可以的话，人们仍然更希望拥有住房。
04 加息即将见顶，房价筑底？
在2月份的会议上，澳大利亚储备银行将利率提高了25个基点，达到3.35%，这是2012年9月以来的最高水平。接下来可能会再次提高利率，这将给家庭预算增加更多压力，并进一步降低借贷能力。
然而，越来越多的迹象表明，澳大利亚央行可能会尽早暂停。目前，已经看到通胀见顶的希望之光。
我们似乎已经接近加息周期的终点。不久之后，利率可能再次开始下降，西太平洋银行预测，5月份的利率将达到4.1%的峰值，然后最早在明年下调。
“西太平洋银行首席经济学家比尔-埃文斯(Bill Evans)在本周的一份报告中说：”西太平洋银行同意并预计，2023年中期以后的下一次利率变动将是2024年3月季度的宽松周期的开始。
埃文斯先生预测，在2024年和2025年期间将有七次降息，现金利率最终将在2025年9月跌至2.35%。
2月份房价的意外上涨使澳洲房地产市场的预期出现了分化，地产经纪人认为随着市场条件的稳定，房价反弹的机会可能会出现。
据《每日电讯报》报道，根据PropTrack房价指数，在有限的供应和持续强劲的需求推动下，全国房价在2月出现反弹。该指数发现，全国范围内，2月份的房价上涨了0.18%，除霍巴特外，所有首府城市的房价都有所反弹。
自圣诞节以来，悉尼的买家活动明显增加，自1月以来，网上查询和开放房屋的数量都在激增。上市量很低，所以需求大于供应，然而，最有说服力的因素是，买家已经感觉自己处于市场周期的底部，开始热衷于在2023年期间进入市场，认为2024年会看到房价上涨。
当前的买家已经考虑到了预期的利率上升。买家在计算时至少已经考虑到了两次利率上升的因素。目前，买家在悉尼大部分地区的购买价格与18个月前相比有15%的折扣，所以，利息上升和房价的下降基本相互抵消。
05 首次购房： 澳洲各大城市哪些区最受青睐？
国民银行公布的首次置业者青睐的购房热点区如下，供大家参考：
悉尼的Maroubra区、Granville区、Bungarribee区、Melonba区；
墨尔本的Dandenong区、Richmond区、Endeavour Hills区、Clyde North区、和Frankston区；
布里斯班、黄金海岸与阳光海岸的Fortitude Valley区、Beenleigh区、North Lakes区和Kallangur区；
ubank的研究发现，每10个年轻人中就有7个希望在未来5年内购买房产，但只有不到一半的人对自己能做到这一点有信心。
目前市场上的投资者活动量低于正常水平，这也减少了竞争，这可能对首次置业的人群有利。
如果符合首次置业者资格，并有一份收入丰厚、有保障的工作，而且已经有了合理的储蓄，那么作为首次置业者肯定能从当前较低的房产价格中受益，但前提是能经受住几次利率上升的风险。
首次置业者需要花时间研究他们所在州有哪些激励措施，”货比三家”，并在需要时寻求专业建议。尽可能最小化负债，考虑到长期的财务影响。例如，用5%的存款买房意味着在贷款期限内有更高的还款额。
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