今年,美国最大商业信息供应商的首席经济学家说了一句话:
买房,是创富的最成功、最大的来源之一。
没错,今年在美国买房确实能创富。
涨价!抢房!无房可卖!
从去年开始,在美国就是常态。
疫情以来,美国房价以创纪录的速度攀升,创下了30年来最大涨幅。
2021年10月,美国成屋销售价格中值较2020年同期上涨13.1%,至35.39万美元,再度创出历史新高。
美国楼市库存即将告急,按目前的销售速度,全美国的房屋供应量仅够销售2.4个月。
而且,美国这一轮房价上涨,是普涨,全国都在涨!
94%的城市,房价还是两位数上涨。
就算你去美国菜市场随便找个大妈问。
她都会坚定告诉你:咦,孩儿,房价都涨成啥样了,还不买?
这房价闭眼入都赚,大家自然都想上车。
共住地球村,炒房的路子都一样。
先通过抵押贷款从银行再融资,进行再投资,翻新房屋卖,或者买新房。
抢房大战,也就在全美各地疯狂上演:
一个房源,88个人抢,77个人全款付。
两天就卖掉了。
扎帐篷,排队抢房。
为了上车,甚至让孩子跟房主姓。
为啥抢?
10月底,全美只有125万套待售房源。
照目前的销售速度,最多还能卖2.4 个月。
市场好成这,美国的房产中介,却暴雷了。
1
裁员1/4,砍部门,手里房源半价抛售。
三季度巨亏,财报暴雷。
就在上个月,美国线上房产巨头Zillow宣布关闭炒房业务。
股价几天内从100多跌到60多,跌到历史最低。
Zillow很牛吗?
美国房产第一股。
某壳给他提鞋的资格都没。
为什么会暴雷?
因为,高管们大概率是SB。
这年头,牛市炒房还能巨亏?
看着房价疯涨,老百姓抢房。
干中介得当然忍不住,于是也亲自下场作战。
搞了个炒房业务,叫iBuyer:
1、从市场上买房子,自己装修以后再卖出去,赚差价。
2、直接跳过经纪人,对接客户,一次性收取售价6%—10%的手续费。
可今年夏天,Zillow内部做了非常严重的错误决定,高估了AI预测定价,买了太多房子积压在自己手里。
而房子是用银行贷款的,积压太多造成现金流紧张,于是Zillow只能忍痛割肉。
楼市大牛市,中介炒房居然能亏的底裤都快没了?
说到底,Zillow就是步子买太大,扯着D了。
Zillow犯了三个大错:
1、报价太高
Zillow的报价比竞争对手都要高,比市场中位数都要高6.5万美元。
干房产的都知道,高周转才能玩得转。
其核心就在于更低的拿房价格,以及更快的出售速度,而Zillow全都没做到。
2、在错误的时机大量囤房
由于Zillow收的房都是未经修缮管理的,每一套房子在售出前都需要再次翻新、甚至有些需要大修。
Zillow的囤积房屋存量
但疫情导致建材和劳动力短缺,让大量房产的修缮速度放缓,原本应该卖出的房子无法达到挂牌标准进而滞压在了手里。
从2018年4月以来收了2.7万套房屋,到2021年9月底才卖了1.7万套。
砸手里快一半。
你不死,谁死?
3、屁股决定脑袋
Zillow高AI炒房,并没有聘请专业的房产行业研究专家参与算法的开发,招的人对房产金融知识一窍不通。
决策全靠直觉,拍脑门。
本来就是一群门外汉,还觉得自己很懂。
而且你建新的房产经纪人队伍,这不是抢传统中介的饭碗吗?
以往的客户,如今纷纷倒戈去了其他竞争对手的平台。
其实,iBuying本身, 并不是很赚钱。
房价的波动率其实远比股价低,1—3个月内房价能涨多少?
最多20%。
而拿房又是个重资产投资, 扣除利息成本, 买卖费用等,年利润率不会超过10%。
除非,你能垄断。
Zillow之前搞过,把区域内别人卖的房子全买下来,然后故意最后一个高价买,再反过来高价卖之前的囤货。
但直接被ZF约谈了。
这画面,有点似曾相识。
李笑来说过,傻B的共识也是共识。
Zillow的高管们,不惜爆雷都要踩急刹车,是不是嗅到了什么信号?
是断臂,还是扼腕?
2
的确,美国楼市开始降温了?
1、房贷申请人数大降
目前,美国的房贷利率水平是近半年来的高点。
30年/15年/房贷利率在11月后,利率水平持续上扬,30年房贷利率皆维持在3.1%左右,15年房贷利率也不断攀升。
美国的住房贷款申请数量,也跌至疫情以来最低谷。
2、房租也涨不动了
全美租金增速已经从7月的峰值显着放缓,10月的租金指数仅比9月份上涨0.8%。
这是自2月份以来的最低数据,连续第3个月增长放缓。
在美国100个大城市中,有22个城市10月的租金甚至出现了自1月以来的最大降幅。
美国楼市是不是真的开始凉了?
房价真的到顶了?
Zillow自己预测明年还要再涨13.6%,结果自己提前下车了。
泡沫破裂,至少得出现供大于求。
2007年美国房地产市场崩盘时,供给量达到了10个月。
而现在,供给量才2.4个月。
我们要考虑的不是有多少空房卖不出去,而是真正值得买的地方,到底有没有房,价格合不合理。
从一个大的整体来看,当前美国房产仍是供需失衡。
还是很多人有需求但没买的阶段,并非存量过剩。
市场将逐渐回归理性,房价无法继续像今年加速跳涨,但降温未必降价。
明年的美国楼市,房价大幅普涨大概利率宣告结束。
分化只会越来越重,涨得动的继续涨,涨不动的跌也说不定。
不过,该买的还是会买。
毕竟,房子还是为数不多的可以用杠杆撬动价值,实现阶层跨越的工具。
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