移民停滞如何影响澳洲楼市？

澳大利亚财政部的最近预测显示，2020-21财年澳洲人口年增长率将从疫情之前的1.4%左右放缓至0.6%，即从35万人左右降至2021年的15.4万人，为1917年以来的最低水平。

其中，海外移民受阻是主要影响因素。据预计，海外移民将从2018-19财年的23.2万人左右下降至2020-21财年的3.1万人。

受移民大幅下降影响最大的是租房市场，以及针对租赁市场的新房建设市场。

从地域来看，墨尔本和悉尼受影响最大。从3月中旬到8月初，悉尼CBD等地区广告租赁房源增长了111%，达到776套，墨尔本CBD的广告租赁房源增长了105%，可供出租房屋总数达到2184套。

自3月份以来，墨尔本和悉尼的公寓租金降幅超过4%。

展望未来，失业率将保持高位，这意味着对技术移民的需求将会减少。

同时，由于严格的检疫规定，游客数量可能会在很长一段时间低于正常水平。这都将导致海外移民减少，并对住房市场产生深远影响：

首先，租赁房屋数量增加，主要市中心地段的租金价值下降，尤其是在悉尼和墨尔本。这些地区将面临高空置率、低租金和偿还抵押贷款能力下降等问题。

其次，更多房屋将折价出售。许多城市内城区的新公寓供应激增，截至3月底，新州有50,000套房屋在建，维州有45,000多套，其中很大一部分是位于市中心的高层项目。这可能会对房地产价格造成下行压力。

再次，住宅建筑行业可能面临挑战，但也有部分细分市场不会受太大影响。如自住式多单元住宅通常密度较低，建筑规格较高，且位于黄金地段。再如，未开发住宅区也较少受到海外移民减少的影响。此外，住房建设补助、低利率和首次购房者激励措施也将为需求提供强劲提振。

最后，住房需求的有机驱动因素将变得更加重要。有机因素即人口的自然增长和州际/州内人口迁移。可以合理地假设，州界将比国界更早开放。国内移民的主要影响因素是当地经济和劳动力市场状况，以及生活方式和房价。人们会利用远程工作的机会，选择更实惠的住房和生活方式，逃离大城市。地方区域中心地带将会因此受益。