疫情“躺平”，房价“躺赢”。

悉尼、墨尔本确诊数持续高升，房价却涨得急。

澳洲牛！地产市！越来越多的人问，是买还是不买，是用几倍杠杆？

不仅是看准独立屋、二手公寓的楼市正规军，还是瞄准独立屋翻修、楼花捡漏的野路子军都跃跃欲试。

澳洲房市新秩序已然来临。

先来数据窥趋势。

新趋势

投资者回来了！

7 月份，投资抵押贷款增长连续第三个月超过自住业主和首次置业者的贷款。眼看房价高企，自住人士望房兴叹，而投资者却在利用创纪录的低利率来获得更多财富。

澳大利亚统计局的数据显示，向投资者提供的再融资贷款增加1.8%推动月度贷款总额高达94亿澳元，抵消了自住贷款下降 0.4% 以及首次购房者新抵押贷款下降 7.6% 的影响。

政府对首次购房者激励措施的结束，以及截至 8 月澳洲一年中房价中位数上涨 18.4%，创32 年来最快增长率，这也为投资者扫清了障碍，每月新增贷款现在是一年前的两倍。

有人哭，自然有人笑。

这其中，房地产开发行业最为开心，尤其是在有迹象表明投资者正在进入公寓市场（包括楼花）的时候，这将有利于他们开发新项目。

此外，9月2日公布的数据显示，投资者对二手房的投资是对新房投资的九倍，而对二手房的投资增长更快。

在截至 7 月的过去 12 个月内，购买现有住宅的新投资者贷款总额为 660 亿澳元，比去年同期增长 48%，而新住房的抵押贷款总额仅为 73 亿澳元，增长近 22%。

所有这些都将继续对澳大利亚储备银行和 银行业监管机构APRA 施加压力，要求他们采取措施收紧贷款标准，以防止金融不稳定的风险不断增加。

悉尼

悉尼疫情每日破千已成常态。但如此严峻的疫情形势却没能阻挡悉尼清空率的强势反弹。自上上周清空率一举反弹至82%以后，上周悉尼地产行情再次维持清空率高位（86%）

但与前几周不同，上周悉尼出货量较少，共有493处房产进行拍卖。这一数字比此前一周下降了100多处，比两周前下降了50多处。

上周实际成交为361套，均价也从此前一周的160万澳元降至148万澳元。

悉尼的房价上涨速度如此迅速，甚至可以用分秒来衡量。

对过去一年房价增长的分析显示，一些地区的房价平均每40秒增长1澳元，或每分钟增长1.5澳元。

与此同时，独立屋上市数量最近跌至有记录以来的最低水平，而在低利率的刺激下，买家需求飙升至新高。包括蓝山(Blue Mountains)和中央海岸(Central Coast)在内的整个大悉尼 地区， 房价年涨幅达到1988年以来的最高水平，独立屋上涨26%，约为26.7万澳元。

而SQM Research的数据显示，北部海滩的广告房源降幅最大：8月份可售房屋供应量比去年同期下降了约三分之二。几乎每一套房源都会迅速售出，并吸引了多个买家，因为他们知道市场竞争有多激烈。

在悉尼西部和西南部，涨幅没有那么大，因为更多居民在受封锁影响的行业工作。

过去一年，以下地区房价上涨房价每小时上涨金额 (**年涨金额**)

Eastern Suburbs $91 ($793,264)

Northern Beaches$85 ($746,048)

North shore $70 ($615,499)

Inner West $52 ($453,730)

Ryde $49 ($428,638)

Hills District $48 ($419,042)

Sutherland Shire $42 ($372,129)

City and Inner South $40 ($354,041)

Inner South-West $30 ($260,358)

Central Coast $25 ($216,837)

Parramatta $22 ($188,525)

Blacktown $17 ($150,702)

South-West $17 ($147,178)

Outer West and Blue Mountains $17 ($144,659)

Outer South-West $15 ($133,948)

看完行情看具体房源，盘点近期悉尼的亮眼地区。

东区

东区近期出货量降至低点。

上周，Bellevue Hill 和 Bondi Junction有所成交。Bellevue Hill 2套公寓，1套拍前撤回，1套以116万澳元成交。

Bondi Junction也在拍前售出2套独立屋，4房独立屋，价格都在400万澳元以上。

北海滩

上周，北海滩交易以公寓为主。

Manly的公寓价格飞涨！3房公寓拍前以270万澳元售出，2房公寓以245万澳元拍前成交。这为疫情笼罩下的北海滩房市注入了一剂强心剂。

Dee Why的市场也保持高位，2房公寓上周拍前以150万澳元售出，可见市场之火热。

下北

热门下北区，上周较此前几周出货量有所回升。

有别于此前几周的高成交价，上周下北核心区域Mosman等地的成交价格略有下降，但仍然维持在高位，Mosman公寓的成交价格都在100万以上。

上北

St Ives持续是近几周上北的热门区域，价量齐飞。

而Killara、Pymble、Gordon等地近几周上拍场的房源少之又少，仅有的几套成交房源也几乎都是拍前售出，市场买方、卖方对峙。

华人区

上周华人区房市表现维持常态。

Burwood的1套2房公寓在拍前顺利售出，96.1万澳元的价格也为热点华人区的房价走势提供了重要指引。

西北华人青睐的传统区域Epping一直是刚需买家的关注焦点，交通、学区等有利因素都为该区房价提供有力支撑。

墨尔本

上周，墨尔本一改颓势，清空率强势反弹。

清空率从上周的37%反弹至65%。不仅是挂牌量、成交量双升。

虽然清空率大跌，但以前封锁未能抑制买家需求。ANZ根据当前的新预测，墨尔本的房价预计将在2021年上涨20%

墨尔本传统富人区

上周墨尔本传统富人区房市全线进入冷静期。Toorak、Brighton、 Kew三区无论是出货量、交易情况都不容乐观，富人区买卖双方对峙情况尤为明显。

华人区

华人区上周表现可圈可点，虽然成交情况并非抢眼，但是论出货量、成交价格而言，都反应了市场高度旺盛的需求。

阿德莱德

阿德莱德的清空率一直保持高位，市场活跃度高。

上周，阿德莱德持续保持清空率为79%，挂牌房屋数为108，成交数为44，中位价至74.5万澳元。

传统好区价格维持高位，但相较前几周，独立屋价格涨势趋于稳定，市场出货量较少。

Westpac此前预计全澳房价将于明年上涨5%，随后在2023年下滑5%。其预计阿德莱德将上涨5%。

布里斯班

昆州房市上周维持基本态势。。

清空率降低至73%，成交中位数有所上升，从98.5万澳元升至119.4万澳元。

悉尼、墨尔本疫情持续紧张，使得这两地的买家对于昆州房产的热情持续推高，一旦有阶段地解封，布里斯班房地产市场将异常火热。

堪培拉

上周，堪培拉清空率为79%，挂牌数64，成交数27，成交中位价突破100万澳元大关（从111.15万澳元）。

堪培拉的房地产市场的主力军是自住型买家（公寓、独立屋），没有太多炒家的加入，使得区位、稀缺性成为选房的关键。

西澳

西澳上周清空率为67%，但西澳地产的主要市场仍然是私下交易，所以这一数据并不具备参考性。

上周，西澳私下交易690套（较上上周605套大幅上升）。

澳洲房产咨询公司 Urbis 的研究显示，在 6 月当季，寻求在内城区以大房换豪华公寓的高端阶层，将珀斯的新公寓销量提升至五年来的最高水平。

在3月至6月期间，Urbis记录了475个楼花销售额，总价值4.3亿澳元。这是自2016年第一季度以来的最高销售额，此前两个强劲的季度在截至3月的6个月期间共销售了871套。

6月当季楼花屋销量高于二手房销量，这凸显了对新公寓的需求。

在珀斯购买新公寓的买家，无论是自住者还是投资者，都有资格获得75%的印花税减免，最高可达5万澳元，购房价格不设上限。

与黄金海岸的情况一样，楼花销售正在蓬勃发展，珀斯的需求是由寻求更大公寓的自住业主推动的。

6 月当季，珀斯新公寓买家中超过四分之三是自住业主，而超过 50% 的销售额来自 Urbis 归类为“豪华”或“高端”的开发项目。

进一步强化了这一趋势，六月季度的平均销售价格超过了 90 万澳元，比 Urbis 在今年第一季度记录的 633,000 澳元上涨了 42%。

根据Urbis的数据，本季度销售最好的地区都是珀斯的优质郊区，以城市边缘的南区为首，该地区27个项目的销售记录为179套，加权平均售价为130万澳元。

其他需求强劲的地区是西郊，该地区 26 个项目的 76 笔销售记录，平均售价为 913,000 澳元。

不断增长的需求，加上未售出的已完工公寓数量大幅下降（从年初的1838套降至1210套），促使开发商开始着手新项目。

Urbis预计，在未来12个月还将推出19个项目，1486套公寓。

塔斯马尼亚

塔州本周清空率没有数据，但和西澳一样，私下交易才是重点。

私下出售物业188套， 市场保持持续热度。

但有水景好位置的靓房并不比出悉尼以外的其它首府城市便宜。

北领地

北领地上周私下成交23套，交易数据与前几周持平。

但首府达尔文的房地产市场仍维持良好态势，公寓交易价格非常好。

更多澳洲各地房产交易信息，请关注明早的澳房投资见闻。