“疫情海啸”过后,破产零售商与“霸凌”商场永不交好?

零售地产租赁将发生结构性巨变?固定租金在这个动荡年代已经不足以支撑零售行业的根基。要求零售商贡献销售额的一定百分比作为租金的商场业主就是“霸凌”吗?


资深零售商彼得·谢泼德(Peter Seppard)在位于悉尼皮特街(Pitt Street) Westfield购物中心入口处拥有一家与他同名的高档鞋店。这家鞋店在疫情来袭之前一直都蓬勃发展着。

但现如今,整个澳大利亚的零售业被迫进入冬眠状态。严格的社会距离规定让所有人在整个4月和5月都呆在室内时,谢泼德就只好暂时关闭了他在悉尼的门店。在等待重新开张的日子里,谢泼德的成本不断累积,收入却微乎其微。

谢泼德在悉尼的鞋子商店销售额减少了280万澳元。而他在墨尔本的柯林斯街(Collins Street)的商店仍处于关闭状态,因为墨尔本的疫情封锁仍在继续。“这是一场灾难,”他说。

彼得·谢泼德(Peter Seppard)是一名在该行业工作了48年的资深人士,谢泼德近日来一直在试图抵制房东提出的租金要求。

“疫情海啸”过后,破产零售商与“霸凌”商场永不交好?

谢泼德此时此刻巨大的挫折感并不全是因为疫情。他同样对购物中心的业主及其提出的过高租金要求而感到愤怒。

本周,他站出来指责Westfield购物中心的所有者、澳大利亚最大的零售房东Scenre Group是“霸凌收租人”。Westfield购物中心要求他从5月份开始全额支付租金的要求,并上交销售额一定比例的收入。谢泼德对这样的要求提出了坚定、强烈的反对。

据悉,谢泼德的鞋店生意每月向Westfield支付12.3万澳元,以获得在1000平方米锚店运营的特权。

“我对此很生气,”谢泼德说,“我对Westfield负责人也说过:‘如果你们这样做,我们就走人。我们将带走我们的固定装置和配件,我们的库存,我们的员工,更重要的是,我们将带走我们的客户,我们将搬到一个对我们友好的租赁环境中。”

“这些日子里,有很多小零售商被推来推去,真的很痛苦。我们正在经历一场海啸。接下来,到处都会有空荡荡的商店。”

谢泼德的愤怒突显出澳大利亚购物中心正在成为当地零售业地震般转变的起点。而且接下来,这样的惨淡可能会长时间持续下去。被冠状病毒疫情逼到“悬崖”的零售商们,正盯着他们房东的一举一动。在租金支付的对峙中,双方都不想首先退缩,因为双方都有很多损失。

而更残酷的显示是,因为疫情而被迫避开商店的消费者可能永远不会回来,澳大利亚闪闪发光的购物中心有变成空壳的风险。

“疫情海啸”过后,破产零售商与“霸凌”商场永不交好?

这是一场早在新冠肺炎减少购物者人数之前就已经酝酿已久战斗,疫情只是引爆了长期紧张局势,将矛盾展现到众人面前。

对于零售商来说,疫情带来的沉重打击也是一个机会,可以用来改写关于长期以来的不合理租金问题,并修复他们与房东之间数十年来被认为是不平等的关系。

与此同时,房东们庞大的房地产帝国也正受到新冠肺炎和网购威胁带来的双重打击,他们无时无刻不在担心曾经一度可靠、能产生收入的旗舰购物中心未来将折戟沉沙。

谢泼德不是唯一一个在抱怨的人。马赛克品牌(Mosaic Brands)和所罗门·卢(Solomon Lew Premier Investments)等大型零售商也在坚决抗议类似的租金调整:从固定租金改为支付销售额的一定比例作为租金。

为了回应零售商的威胁,决心坚定的房东正在向最顽固的租户发出法律信件,Scentre是第一个兑现立场的人,在两家无法达成友好协议后,将曾经的租客Mosaic锁在了全国130家门店之外。

本周,Mosaic进行了反击,Noni B、Rivers、Millers和Katies的所有者告诉房东,由于公司亏损2.12亿澳元,将关闭多达500家门店。

房租减免希望渺茫


但Scentre老板彼得·艾伦(Peter Allen)坚称,该集团不会修改其传统的固定租金租赁结构,这种结构多年来一直支撑着房地产信托的稳定收入流。

反映零售业痛苦的是,Scentre本周公布半年亏损高达36.1亿澳元,因受到其房地产投资组合价值40.8亿澳元减记的拖累。

对艾伦而言,零售商有支付租金的“义务”,而且,房东在大流行期间为零售商提供了16亿澳元的支持,而不是压迫他们。

他表示:“澳大利亚的银行没有减少或注销债务。而我们却必须保护我们证券持有人的利益。”

这家在澳交所上市的市值107亿澳元巨头的老板言辞强硬,坚决反对将租金与销售额捆绑在一起的想法,将这一想法比作Scentre Group要求银行业巨头摩根大通(JP Morgan)支付一定比例的利润,因为他们在悉尼Westfield租了一间大办公室。

“疫情海啸”过后,破产零售商与“霸凌”商场永不交好?

“这说不通,”他说。“我不知道这种心态是从哪里来的,认为销售水平是租金的函数。零售商通过利润支付租金,而不是通过销售支付租金。”

Scentre的强硬路线正在奏效。在同行中,它向租户支付的租金减免最少,并在大流行期间收回了最多的付款。

艾伦说:“我们没有出去收”保工者“(JobKeeper)补贴。”他含蓄地暗指Lew‘s Premier Investments和其他零售商在申请了数百万美元的工资补贴后,反而达到了更高的利润数字。

据悉,零售商Lew’s Premier Investment今年的收益增长11%,达到1.85亿澳元左右,尽管在疫情期间确实被迫暂时关闭了900家时装店,并将7000名工人停工,但由于JobKeeper补贴下发、在线销售的繁荣以及拒绝支付租金,这家零售商的利润不降反升。

但Premier的策略也惹恼了其他零售商,而不仅仅是房东。谢泼德表示:“最大的问题他们还站出来说利润增加了。这当然会让房东恼火。”

Mosaic的董事长理查德·法西尼(Richard Facioni)也没有退缩。“当申请到了JobKeeper补贴,并用这笔钱支付股息,在还与房东激烈协商租金的情况下宣布自己实现利润增长,这确实会让其他零售商做不到也理解不了。”

杰富瑞(Jefferies)分析师肖托·马科诺奇(Sholto Maconochie)表示,尽管紧张局势不断升级,Lew和其他零售商在租金问题上仍在打一场可能注定失败的“战争”。

“我认为百分比租金不会取代固定租金,但今后零售业租金确实可能会有变化或细微差别,”他说。

一些零售商在谈判百分比租金方面取得了成功,同样与Lew零售帝国关系密切、苦苦挣扎的百货商店Myer据说已与业主敲定了一项协议,可能只需支付销售额的6%。

众所周知,房地产行业多年来一直是父母投资者可靠稳定回报的基石,不会不战而退。

被围困的商场


然而,不幸的是,对于房东和租户来说,围绕租金的激烈争吵只是整个零售业结构性转变的一个方面而已。

未来,风雨将来。

疫情之下,许多消费者已经感受到了居家购物的舒适感。

分析公司TM Insight的首席客户官内森·宾厄姆(Nathan Bingham)表示,零售商和购物中心所有者面临着重重威胁:一场失控的流行病和消费者转向在线购物,首当其冲。这两项就可能会导致澳大利亚出现“死亡”的购物中心。

比如,在美国,一旦你开始用木板封住商店,就是危险的开始:随时而来的客流量下降将会导致所有租户的生存能力全面消亡。但零售房东Vicinity首席执行官格兰特·凯利(Grant Kelley)表示:“我认为,与美国相比,澳大利亚购物中心还是有许多结构性优势。”

他说,美国购物中心的人均规模是澳大利亚中心的两倍,而且没有像澳大利亚中心那样以促进人流量的超市和生鲜食品店为基础。

但即使是其中一些关键的大卖场租户也在重新考虑他们的零售需求,Woolworths首席执行官布拉德·班杜奇(Brad Banducci)本周表示,未来该公司Big W连锁店的增长将来自在线商店,而不是新店。

在整个证券交易所,大约三分之二的房地产投资信托基金的交易价格都在打折,这表明投资者也认为该板块未来会有更多痛苦来袭。

另外,即使在宣布关闭数百家门店后,Mosaic首席执行官斯科特·埃文斯(Scott Evans)仍表示,现在就断言澳大利亚商场走到末路还为时过早。但他认同,购物中心迫切需要“调整”。

“很明显,更多的消费将进入网上,购物中心将在相当长的一段时间内受到抑制,甚至可能永远如此。”

参考来源:

https://www.theage.com.au/business/companies/it-s-a-tsunami-pandemic-pits-retailers-versus-bully-boy-mall-owners-20200826-p55plb.html#comments

发布者:afndaily,转载请注明出处:www.afndaily.com

(0)
afndaily的头像afndaily
上一篇 2020年8月30日 上午10:22
下一篇 2020年8月30日 上午10:34

相关推荐

发表回复

登录后才能评论
澳洲财经新闻 | 澳洲财经见闻 - 用资讯创造财富