疫情下房价大涨却没沾光 全澳一成住宅亏本出售

新的数据显示，尽管房地产大热，但在一些街区，超过十分之一的房产是在亏损的情况下易手的。

损失主要集中在公寓密集的地区，在澳洲闭关锁国期间，需求下降，而这些地区近年来有大量新房上市。

CoreLogic最新发布的《损益报告》（Pain and Gain Report）显示，在墨尔本市府辖区，去年四季度有32.3%的销售出现了亏损，而Stonnington有13.6%，Yarra录得10.7%。

在悉尼，Parramatta有13.3%的销售在同一时间内出现亏损，其次是Strathfield（13.1%）和Ryde（11.6%）。

这远远不是正常现象。在全澳范围内，93.8%的转售房在同一时间内实现了纸面上的盈利，这是盈利率连续第六个季度的增长。在一些社区，房产卖家的利润中位数高达100万澳元。

独立屋比公寓更有可能盈利，由于向远程工作的转变推动了对更大空间的需求，独立屋越来越受欢迎，而且贷款成本很低。自住者也比投资者更有可能获得收益。

“我们已经经历了一场价格繁荣。”独立分析师齐格曼尼斯（Angie Zigomanis）说，“这主要集中在独立屋上，而公寓在这方面已经落后了。受海外移民影响最大的市场，必然因为海外移民的减少，在租户入住率、租金增长以及定价方面最为挣扎。”

齐格曼尼斯说，虽然租金下降影响了买家的支付能力，但随着租金开始回升，价值可能会有所恢复，并补充说为自住者设计的公寓可能会比面向投资者的产品表现更好。

销售亏损的地区，特别是墨尔本CBD，在近几年新建筑涌现之后，也经历了来自供应方面的压力。

他说：“所有这些市场都可能在供应方面表现不佳——这一轮他们通过新冠疫情遭受了双重打击。”

Melcorp房地产总监吉利亚诺（Mark Giuliano）说，在墨尔本CBD的转售市场上，小型公寓最有可能陷入困境。

例如，55至60平方米的两居室单元房比80平方米以上的单元房更难出售。

一些新楼盘在落成以前就以楼花形式出售给了国际投资者，因此只能转售给更有限的本地人市场，因为澳洲的外国所有权法律只允许海外买家购买新房。

“有时，他们是那些在市场上挣扎的人，而你不得不转达坏消息，告诉某个人，他可能会损失5万到6万澳元，甚至[在计算成本之前]就损失10万澳元。”他说。

他说，任何为自住者设计的、拥有更多空间和便利设施、位置更好的楼盘都表现得更好。

“如果它是一栋好建筑，设计得很好，就会表现得很好——有时候这些住宅根本不够卖。”

Woodards South Yarra主管皮克罗（Luke Piccolo）说，在墨尔本内东南地区，South Yarra火车站附近的大量新公寓一直不太可能保值。

他说：“鉴于较新建筑的扩散，这些投资现在看起来不一定好。”而自从大流行开始以来，这个区域的买家群体也发生了变化，现在两居室的公寓主要是自住者在买，而以前自住者和投资者大约是六四开。

他鼓励公寓买家优先考虑位置、视野、方面、自然光、户外空间和面积，以找到更有可能保值的房产。由于许多新的两居室住宅面积只有60平方米上限，他建议寻找80平方米或以上的户型。

在悉尼，买方代理阿米尔（Zaki Ameer）发现Parramatta、Strathfield甚至Homebush的公寓都由于新房供应过剩而受到更大影响。“不良房产还没有出现在市场上——但我相信随着利率上升，它会出现的。”

这位Dream Design Property的创始人说，“这是大流行的连锁效应，政府拿出了这么多补助金，HomeBuilder和所有这些，促使很多人草率地买了楼花。”

一年前签了合同的人现在该结清余款了，但储行本周进行了十二年来的首次加息，当银行为结算而对房产进行估价时，买家不得不对当前的房产价值持现实态度。 他鼓励公寓买家围绕利率上升进行财务规划，并寻找优质产品。

例如，在Parramatta，得益于西悉尼大学（Western Sydney University）学生的需求，一室公寓可能比三室公寓更受租房者欢迎，但阿米尔警告说，买家要寻找至少60平方米并且带有阳台或露台的户型。

在其他州的首府，亏损的销售也倾向于集中在内城区。在布里斯班（8.4%）、霍巴特（北区的Brighton市府辖区，4.6%）和ACT（1.8%）等蓬勃发展的房地产市场，亏损的销售情况较少。