瑞银警告多轮加息将重创房市！加大明年衰退风险

瑞银(UBS)表示，随着衰退担忧的加剧，房地产市场对加息的高度敏感，以及可能对消费产生重大影响的前景(尽管滞后)，表明澳储行将在11月停止加息，并在2023年下半年降息。

几周前，市场还预计到2023年年中，现金利率将达到4.5%。 目前市场预测关键货币政策利率将在明年3月见顶，接近3.5%。

但这家瑞士投行的澳洲首席经济学家塔勒努(George Tharenou)表示，即便是3.5%的现金利率以及抵押贷款利率上升，也将重创住房市场和家庭消费，加大明年衰退的风险。

他说，“我们仍认为，3.5%左右的市场预期利率——如果实现的话——可能会导致房地产市场崩溃，并导致经济接近衰退。”

目前，市场预计2023年2月至12月的现金利率为3.5%。

但3.5%的现金利率可能会将抵押贷款的平均浮动利率推高至6%以上。

塔勒努表示，“从现在开始，明年整个经济中家庭领域的利息支出将接近翻番，我们从未见过如此急剧的还款增长。当你面临生活成本问题时，这真的会压垮明年的家庭现金流。”

瑞银(UBS)、西太银行(Westpac)和国民银行(NAB)预计，澳储行的现金利率将在年底前后达到2.6%的峰值。

最大的联邦银行(CBA)预计，除非本月底的6月份季度CPI数据大幅增长，否则利率最高仅为2.1%，而澳新银行(ANZ)预计，到2024年2月，现金利率将达到3.1%。

但塔勒努认为，澳储行将需要在明年下半年降息，以避免经济衰退。

目前，随着整体CPI飙升至远高于2%至3%目标区间的水平，以及美国加息对澳元构成压力，澳储行正在遏制通胀压力的扩大。

但塔勒努指出，房地产市场和市场情绪的敏感性超出了预期，“我们看到全国范围内的房价立即开始下跌。”

事实上，在澳储行开始加息之前，悉尼和墨尔本的主要市场甚至已经开始下跌。

塔勒努表示，“我因此认为，本轮周期相当明显，与以往的房市低迷不同。过去在你经历利率上升时，对房地产市场的影响通常会出现滞后。这一次，市场已开始相当迅速地走弱。”

2017-18年，贷款条件的监管收紧是过度放松贷款标准后住房市场低迷的主要驱动因素。现在情况不同了，系统中高风险贷款的比例仍然很高。

塔勒努说，“有些奇怪的是，尽管我们实施了那么多宏观审慎政策收紧，但几年后，我们的债务指标却大幅提高，房地产市场对加息的敏感度也提高了。”

过去几年，平均贷款规模大幅增长，而收入却没有跟上。偿债指标——以债务收入比衡量——已经飙升。 塔勒努认为，在大流行期间，家庭提前还款大幅增加，这表明情况不应该像看上去那么糟糕。

“家庭储蓄率也高了很多，因此消费者可以继续消费，而且有更多人使用固定利率，这减少了高利率的最初影响。”

塔勒努还表示，一旦货币政策的不确定性减弱，企业盈利出现“降级周期”，股市就会触底。货币政策的不确定性可能在四周前达到高峰。 但房地产市场可能需要更长的时间才能触底。

“未来一年的房价前景至少会下跌10%，但要阻止更大幅度的下跌，澳储行需要改变政策方向，从明年开始降息。”