“父母投资者”转向投资快餐店和加油站等商业物业

房价的下跌和监管的加强，正驱使父母投资者离开住宅物业，转而投资收益更高的商业物业，如快餐店、加油站和日托中心，这些物业与大品牌签订了长期租约，并位于黄金地块上。

主办拍卖会的房地产公司Burgess Rawson的首席执行官Ingrid Filmer表示，上周在悉尼、墨尔本和布里斯班举行的一系列商业地产组合拍卖会上，30处房产中的29处被售出，总销售额达8500万澳元，突出了这一现象。

Filmer女士告诉《澳大利亚金融评论报》，”大量房东从住宅地产涌入商业地产”，推动了98%的清盘率。

Filmer女士说，”签署合同时我就在现场，其中许多人都是商业地产的首次投资者。”

研究机构PropTrak所作的研究也证实了这一传闻。

报告显示，投资者在住房总购买量中的份额已从2018年底和2019年初的约15%下降到2022年底的仅5%。

在同一时间，从住宅房产撤资的投资者占四分之一以上，而四年前这一比例只有15%。

随着利率升至十年来的最高水平，在2022年的最后一个季度，卖出的投资者和买入之间的差距明显扩大。

Filmer女士表示，首次商业投资者的最佳投资点是价格低于350万澳元的资产。

她同时也称，许多买家都是全款支付，因此不受利率上升的影响。

“这些都是以前在住宅物业方面有负资产的父母投资者。他们可以把同样的钱投入到像Subway餐厅这样的地方，获得更高的回报，而且不用担心任何问题。”

(图片来源：网络)

他们不仅获得了长期租约的好处，而且他们的租户是像麦当劳、Hungry Jack’s、7-Eleven和United这样的大品牌，这些品牌不太可能拖欠租金。此外，这些商业房产通常位于黄金地段，随着时间的推移有可能升值。 Filmer女士说，”这些都是你认识的、可以信任的好租户，他们已经做了所有艰苦的工作来寻找好的场地。”

她补充称，平均收益率从12月的4.88%上升到上周的5.41%（基于Burgess Rawson投资组合的拍卖结果），这也鼓励其他现金买家回到市场，因为他们认为这类商业地产有 “价值”。

然而，虽然收益率有所上升，但对Burgess Rawson投资组合拍卖的分析显示，平均收益率一直在4.75%和5.5%之间徘徊，而澳联储在这段时间内将现金利率提高了325个基点。

这表明，像快餐店和加油站这样的小型零售资产的保值能力强于其他物业类型，如区域购物中心和写字楼。

Filmer女士说，”收益率已有所提高，但与已经发生的加息不一样。”

“我们估计不同类别的物业增加幅度在25到100个之间。日托中心增加了约20个，加油站增加了约45个，但快餐却没有任何变化。”

这一点在新州内陆地区Broken Hill一家麦当劳餐厅的销售中很明显，该餐厅在拍卖前以575万澳元的价格售出，收益率为3.9%。

另一个例子是，布里斯班的一家Guzman y Gomez餐厅以420万澳元的价格售出，收益率为4.6%，其租期至2031年。

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墨尔本拍卖会上值得注意的是霍巴特旅游热点Salamanca Place上的Rockwall Bar & Grill。它在拍卖会上以595万澳元的价格售出，收益率为4.3%，买家是一位海外投资者，但他在塔斯马尼亚还有其他投资。

来自Knight Frank的销售代理George Burbury和Scott Newton表示，另一位塔斯马尼亚的投资者也对该房产表现出了兴趣，同时还有两方在现场提交了竞标。

“按每平方米的价格来看，这笔交易是我们在Salamanca这一带见过的最高地价之一，”Newton说。