在澳洲房产贷款投资领域，有一句流传已久的“俗语”：
“如果想要在澳洲购买投资房，一定要学会玩转负扣税。”
这背后的原因究竟是什么？
不是税
我们需要首先声明，负扣税不是税。
需要首先声明，负扣税不是税。负扣税中文翻译的实在差劲，它真的不是一种税，而是一种对于投资房产的税务补贴制度。
它等于澳洲税务局（ATO）把你的投资房产视为一个生意，租金便是你的收入，维持这一生意的几乎所有开销，包括银行贷款利息、水电费、折旧、物业管理和维护费用、保险费等等，都视为“支出”。
用收入减去支出，你的投资房可能会出现一个纸面上的“亏损”（往往并非真正的亏损，因为房产折旧被视为“支出”，但房价增值不会被视为“收入”），这个“亏损”的额度可以从你工资收入的应纳税额度中直接减去，为你带来税务上的优惠。
负扣税，你了解多少？
澳洲负扣税(negativegearing)，你真的了解多少呢？
长期以来，澳洲媒体都在讨论它的利弊，有些人认为它是房价走高的推手，有些人则认为它的存在利于房租维持在低位，是一项惠民措施。
负扣税从表面上看，就是给你税务上带来优惠。
用收入减去支出，投资房可能会出现一个纸面上的“亏损”。
往往并非真正的亏损，因为房产折旧被视为“支出”，但房价增值不会被视为“收入”，这个“亏损”的额度可以从你工资收入的应纳税额度中直接减去，为你带来税务上的优惠。
举个下图中的例子：
John和Anna 均有投资房出租在手，年租金收入3万澳币以上，不仅几乎不需多交税，对John 来说，甚而交税金额减少了。
Anna即使实现了收入增加，也只是杯水车薪而已。
澳洲人税前工资如果是7万每年，最终到手也就5.4万左右，15000元在发工资之前就已经光荣纳税了。
所以，根据现行的负扣税，投资房亏损越多，应缴税额就越少，ATO甚而会将从已缴的税款中退还差额。
不算租金带来的现金流或房产的增值，仅税务优惠这一部分，澳洲投资房产的人几乎每年能得到5000元以上的退税。
道理太简单，负扣税对于澳洲房产投资者极为有利，尤其是对工资高薪阶层来说，房产投资所带来的负扣税，就是合法避税的神器。
负扣税在澳洲的发展有着神奇的历史，1985年，工党就曾全面取消过负扣税制度。
那时的澳洲人抱怨投资者推高房价，买不起房成为了大问题，工党领袖霍克（Bob Hawke）“怒火万丈”废除负扣税。
取消后滑稽的事情发生了，当时的结果与今天几乎同出一辙，结果大家皆知，负扣税又神奇地恢复了。
恢复的时间仅仅在取消负扣税的一年半的时间，霍克眼看富人选票的大量流逝，以“光速”，把负扣税重新引入到1987年联邦财政预案。
负扣税之所以备受争议，它对买房刚需是敌人，对租客也是杀器。
究其原因，取消负扣税会造成投资者持有房产的成本增加，投资者会把这部分额外的成本，转移到租客身上，结果对租房居住的中低收入者造成伤害。
但它对投资客尤其是新房几乎是百利无一害。
新房能给你带来折旧，即房屋损耗，它可以被税局视为支出，但这是一笔非现金支出，不需你自掏腰包。
折旧金额加上其他支出，投资房账面上就有了非常显著的亏损，从而降低应税收入，甚至有可能将投资者的现金流转负为正。
结语
澳洲大约有1000 万多处房产，假设其中 15% 正在接受负扣税，这只是保守估计，澳洲所有房产中有 30% 以上是出租用途的。
再假设每处房产的平均负扣税申请约为15000澳元，每年，澳洲纳税人总扣除额约为300 亿澳元以上。
这让负扣税问题成为历来政策的焦点。
但异常高的房地产价格以及澳大利亚住房市场的负担能力急剧下降，负扣税正在起到激化效应。
在吸引住房资产投资者进入房地产市场方面，负扣税优惠被认为是在排挤首次购房者。
是福是祸，时间会给到答案。
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