澳洲解封后,下一轮房价暴涨,马上还要来?

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  • 疫情严峻,房价不降反增
  • 解封后,房价走势如何?
  • 未来长期房价增速如何?
  • 总结

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疫情严峻,房价不降反增

澳洲疫情日益严重,昨日新州录得单日新增1288例,新州州长表示,封城将持续一段时间,“至暗时刻”很有可能在10月份到来。

维州也是岌岌可危,昨日新增176例,维州州长已官宣延长封城至9月底。

在连续数月的封城之下,如火如荼的澳洲房市被迫降温。

据Real Estate.com报道,目前全澳待售房屋总量与去年相比,下跌23.7%,创下2016年以来最大跌幅。

有趣的是,封城期间澳洲房市交易量虽然惨淡,但房价依旧不降反增。

CoreLogic 数据显示,截止到7月份,澳洲房价年增长超过16%,其中悉尼房价上涨18.2%,布里斯班上涨15.9%,而墨尔本上涨10.4%,涨幅都非常可观,可见封城并没有导致房价下跌。Image

房价暴涨(图源:Homesales)

如今莫里森政府,已经放弃完全清零的计划,一旦疫苗普及率达标,各州将解除封锁,力保经济复苏。

新州州长大胆承诺,11月将解封,人们可以回家过圣诞;一向严防死守的维州州长也开始松口,表示在9月底有望放松部分限制。

如果今年能够顺利解封,房价是否会和去年年底一样,大幅反弹呢?

解封后,房价走势如何?

影响房价,最主要的因素无非有二:供求关系和调控政策。

1.  供求关系

目前的房市,供不应求的情况非常紧张。

封城令下,大部分房东担心房子卖不出去,纷纷推迟、甚至取消拍卖。

而封城期间,很多建造工地被迫停工,再加上建造原料和人工短缺,导致原本供应不足的房屋更加稀缺。

那么,目前房屋供应量究竟有多低呢?

根据CoreLogic最新报告,2021年的待售房屋数量远低于过去5年平均数量。其中,8月份的待售数量比过去5年的平均值足足低了27.1%。Image

 房源不足(图源:ABC)

相比之下,购房需求有多强劲呢?

截止到目前,全澳的销售量一直在不断攀升,远高于5年平均水平。

按照往年规律,冬季一般是销售淡季,但今年的冬天却一改往常,销售量远超过去5年同期水平,达到了历史新高!Image

历年澳洲房屋销售量对比(图源:Corelogic)

由此看来,供不应求的局面短期内依然严峻,解封之后,买家积压的需求必然会得到释放!

不仅如此,按照莫里森政府的计划,澳洲在疫苗接种率达到80%之后,会打开国门。

澳航宣布,将于12月重启国际旅行,恢复与美国、日本、英国、加拿大和斐济的国际航线,而2022年初将与中国香港互通。Image

澳洲国门打开(图源:Huaglad)

届时,无数想要移民、投资澳洲的海外人士得以入境,必然会将资本注入到房市,当“抢房大战”的戏码再次上演,房市也会迎来新的一波增长。

2.  调控政策

由于澳洲经济尚处于恢复时期,澳联储RBA将维持现金利率在0.1%的历史低点,以量化宽松的政策鼓励人们拿钱出来消费、投资,以拉动经济增长。

虽然不断有“提前加息”的消息传出,但是大多数专家表示在2022年底之前,澳联储RBA突然加息的可能性很低。

低利率对于RBA而言,是一枚子弹,而目前让经济迅速恢复最明智的方式,是保持量化宽松,按兵不动,让这枚子弹“再飞一会”。Image

RBA(图源:Sina)

因此,只要RBA不加息,市场上投资活跃,房价就能保持稳定增长的状态。

有低利率加持,再加上市场供不应求,今年解封之后,买家很可能会迅速重返市场,无论是交易量还是房价都会出现反弹。

未来长期房价增速如何?

既然房价上涨的基本面没有变,那么房价会一直暴涨吗?

虽然供不应求的局面仍然存在,但是值得注意的是,房屋的可负担性正在恶化。

如果房价一直处于居高不下的状态,很多买家就会被挤出市场,尤其是中低收入的买家,从而导致市场上的需求量大大减弱。

如今在澳洲三大城市买房有多难呢?

经济学家Mark McCrindle把目前的房价和个人收入做了对比。

目前澳洲的平均工资是8.9万澳币一年,拥有这样的中等收入水平,在悉尼也需要13年不吃不喝才能买得起独栋房(中位价119万澳币),大概9年才能买得起公寓(中位价78万澳币)。

在墨尔本,情况也相当严峻,需要奋斗10年才买得起独栋房(中位价约91万澳币),努力近7年才买得起公寓(中位价60万澳币)。

布里斯班情况稍微好一点,但也需要超过7年才买得到64万澳币的独栋房。

可见房价高企,已经让无数普通家庭,尤其是年轻家庭,望尘莫及。Image

普通家庭无法买房(图源:marketwatch)

而分析需求情况还有一个指标,就是自住型和投资型买家的比例情况。

众所周知,自住型买家是买房刚需,也是推动房价上涨的主力军。

但如今,由于房价越来越贵,超出很多自住型买家的承受范围,不得不陆续退出市场。

CoreLogic 8月份的报告显示,目前全澳自住型买家的比例已降至27.7%,是今年最低水平。

当今的房市,主要由投资型买家来推动,虽然投资型买家也能推动房价,但是毕竟不是刚需,如果政策一变,利率上调,就会延迟甚至取消购房计划。

因此,从未来1-3年来看,房价过于虚高、供应持续增加的地方,很有可能出现房价增长乏力,甚至理性回调的情况。

但是,无论市场如何调节,位于核心区域和地段,具备稀缺资源的房子,依然会保值增值,价格即使出现短期波动,长远来看也会呈现螺旋式增长的趋势。Image

抢房大战(图源:SMH)

总结

总结一下:

1.  从今年来看,解封之后房价会出现反弹,主要的原因是房屋供不应求,且贷款环境较为宽松,海外移民的加入也会带动房价进一步上涨。

2.  从长期来看,因可负担性恶化,房价在未来有可能出现增长迟缓、甚至回调的情况,但核心地区的房子依然能保值。

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