前言
和友人聊天，说起最近的住房交易市场，一个字“冷”；
然而，谈到住房租赁市场，两个字“火热”；
说起最近的房价，一个字“跌”；
然而，谈到租金，几个字“涨，还在涨…..”。
一位早些年在悉尼内城Ultimo买了公寓的华人老友表示，仅过去三个月，他的那套公寓租金就上涨了10%，差不多每周多出来65澳元。
不少中介也表示，几乎所有地区的租金都在上涨。
Suburbtrends的创始人肯特·拉德纳（Kent Lardner）说：“我这辈子都没有见过这样的租金水平。”
房价下跌，租金上涨
根据CoreLogic的房价指数，今年6月份，澳大利亚五大首府城市的住宅价值下跌逾0.8%，较5月份0.4%的跌幅加快。
其中，悉尼的房价跌幅最大，当月下跌1.5%；墨尔本房价则下跌1.0%；折算成年率，澳大利亚两个最大城市的房价正以两位数下跌。
自今年早些时候达到峰值以来，悉尼的房价现已下跌了3.1%，而墨尔本的房价则下跌了1.9%。
另外，布里斯班的房价似乎也出现了大幅下跌，珀斯的房价则再次出现横盘走势。
相比房价的“凛冬”，租房市场却是一派繁荣景象。
根据SQM Research本月早些时候的统计，5月份全国出租房空置率降至1%，创16年来的最低水平。
两大首府城市——悉尼和墨尔本同期的出租房空置率分别降至1.5%和1.7%。
在非首府地区，租赁危机甚至比首府城市更严重。
例如，在新南威尔士州中部的Dubbo，5月份的空置率仅为0.6%；在悉尼以西的Lithgow，空置率更是低至0.4%，仅有9套住房可供出租。
空置率低于2%被视为“房东市场”。由于可供选择的住处很少，租客通常别无选择，只能在续签租赁协议时支付更高的租金。
这一点已经在租金走势上有所体现。
在过去12个月里，悉尼的租金上涨了17.5%，布里斯班上涨了18.6%，墨尔本上涨了14.8%。
另外，与SQM Research的数据保持一致，CoreLogic的报告显示，过去12个月，由于租房需求远超供应，澳大利亚多数首府城市的住房租金已飙升至创纪录水平。
过去3个月，Ultimo、Eastgardens、Haymarket、Botany和Zetland等悉尼近郊地区的公寓租金大幅上涨。这些地区的公寓租金中值上涨逾7%，即每周上涨44澳元。
独栋屋的需求也依然旺盛。例如，悉尼南郊的woolware和Loftus，以及东郊Clovelly的平均租金同期上涨超过10%以上。
墨尔本也是如此，Docklands和Southbank的公寓租金上涨高达29%。
墨尔本Besser+ Co公司的物业负责人马塞尔·迪布纳（Marcel Dybner）表示，墨尔本内城区和Southbank的租房需求现在比疫情前增长得更快了。
为了说明当下的出租市场有多火，他举了个例子。
他说：“我们最近在Southbank有一套房子出来，相比之前房客的租金水平，我们上调了10%。出乎我们意料的是，消息发布不到24小时，我们就收到了150多名潜在租客的申请。”
“后来，我们又把租金上调了15%，但仍有60多人参与看房。”
Suburbtrends的创始人肯特·拉德纳（Kent Lardner）说：“我这辈子都没有见过这样的租金水平。”
CoreLogic研究主管蒂姆•劳里斯（Tim Lawless）表示说：“澳大利亚几乎所有地区的租金都创下了历史新高。”
考虑到在疫情早期，大量学生和游客离开了澳大利亚，而移民也陷入停滞，不少人表示有些费解，即在传统租房主力并未大量回升的情况下，住房租金为何开始快速飙升？
为什么上涨？
根据CoreLogic的最新季度报告，分析师表示：“很大程度上而言，目前租赁需求的激增是在没有海外移民的情况下发生的，而是新冠疫情期间平均家庭规模的减少所驱动。”
过去五年，澳大利亚家庭的规模一直呈下降趋势。当新冠疫情来敲门，这种变化则加速发展。
由此造成的结果也非常明显，即：虽然海外移民锐减，但住房需求仍然增加，推动租金大幅飙升。
根据6月28日公布的人口普查数据，澳大利亚单身户的形成速度远远超过了一居室住宅的建成速度。
一些分析师认为，这种脱节表明住房建设与需求脱节，导致出租房市场严重“供不应求”。
数据显示，澳大利亚平均每户人数已从2.6人降至2.5人。看起来，0.1人的平均变化有些微不足道，但实际量化后，我们会发现减少的0.1人相当于户数增加近20万。
SQM Research创始人路易斯•克里斯托弗（Louis Christopher）表示：“这解释了我们目前面临的租赁危机。”
克里斯托弗说：“我们现在可以有把握地说，经历过新冠之后，人们并不希望身边有太多的人，而是越少越好。”
家庭规模的变化，即更多家庭户数的形成，也就成为了最近租房市场的一股神秘变量。
随着平均每户人数的减少、更多家庭户数的形成，空置住房在住房总数中的占比大幅下降。
五年期间，尽管空置住房数量增加了不到4000套，达到1043776套；但在住房总数中的占比却有所下降，从5年前的11.2%降至10.1%。
另外，人口普查数据也显示，三人以上家庭户数占家庭总数的比例有所下降。虽然夫妻关系依旧保持稳定，但单身户的比例显著增加，从2016年的24.42%增至2021年的25.56%。
与此同时，四居室及更多房间的住宅占比上升超过2%，达到34.8%，领先于一室户的上升幅度。
Power Housing Australia首席执行官尼古拉斯·普劳德（Nicholas Proud）说:“由此可见，我们提供的住房与需求不匹配。”
对此，CoreLogic研究主管蒂姆•劳里斯表示，随着国际移民的增加，未来几个月租金上涨的压力预计将持续。
未来还会涨
最近几天，新当选总理阿尔巴尼斯及财长查尔默斯均表示，他们希望通过增加移民，来解决用工荒的问题。
过往经验来看，初来乍到，大多数赴澳移民会首先选择城市，并且选择租房居住。
换言之，即便租金已经出现上涨，但目前的出租房市场仍缺乏移民的参与；一旦签证计划放开，随着大量移民的涌入，租房市场供应紧张的局面会进一步加剧，继而推动租金上涨。
近10年来，由于房价快速上涨，很多投资者买房都是为了坐等升值，宁愿空置也不愿出租，导致住房租赁市场表现一度低迷。
然而，现在的情况却截然相反。
随着房价下跌，租金上涨，租金收益率迅速攀升。以悉尼为例，租金收益率曾经一度跌至近2%，但是目前已攀升至3%，年内可能会达到4%。
一些热门出租地的租金收益率甚至更高。
另外，总体来看，推动租房市场需求的基本面仍然强劲，包括：失业率较低，工资涨幅预计将在今年加快，并且国际移民正在回归。
例如，澳大利亚公平工作委员会已决定，将最低工资和加班工资分别提高5.2%和4.6%，于7月1日生效。
同时，包括澳大利亚联邦银行马特•科明(Matt Comyn)、Crown首席执行官史蒂夫·麦卡恩（Steve McCann）和零售商Harvey Norman的格里·哈维（Gerry Harvey）在内的企业大佬均在近期表示“看好”经济前景。
其中，资深零售商哈维表示，他并不认为澳大利亚会陷入衰退，或连续两个季度经济负增长。
他说：“我觉得很难理解，我们怎么会陷入衰退，因为我们已经过度充分就业，企业招不到人，而且工资在上涨。我从来没有听说过，在充分就业和工资上涨条件下会出现经济衰退。”
结语
目前，股票市场和债券市场对投资者来说仍然是亏损的。
因此，房产租赁市场的投资收入看起来更有吸引力。
另外，随着租金收益率的回升，住房市场的长期投资者可能很快就会开始重新评估，尤其是那些能够实现定期租金收入增长的市场。
此外，推动租房市场需求的基本面仍然强劲。
近年来，随着投资者离开市场，买房的大都属于自住者。虽然，随着租金收益率的回升，有一部分投资者入场，但目前的出租房空置率处于非常低的水平。
所以，在投资者大量入场，导致空置率高于3%之前，租金仍然持续上涨。
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