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- 前言
- 近乎“爆炸”的租房市场
- 投资者越来越活跃
- 首次置业者入市需更谨慎
- 结语
前言
自今年2月底3月初以来，在需求强劲的情况下，全澳可供租赁的房屋愈发短缺，令澳洲供出租的房产数量创下了历史新低，这便导致了租金暴涨。
自然而然地，潜在房产投资者的情绪被调动了起来，强劲的前景提振了他们的信心，令投资活动猛增。
另一方面，高昂的房租也令许多租房者早于计划准备买房，但对于首次置业者们来说，现在是入市的好时机吗？
近乎“爆炸”的租房市场
有专家预测，这场“租房危机”还将进一步恶化。
根据SQM研究，首府城市的租金要价在一年内跃升了11.8%，而在截至4月12日的一 个月内上升了2.2%。首府城市的独立房屋租金在一年内上涨了14.7%，而单元房租金上涨了11.2%。
SQM研究公司的总经理Louis Christopher说，“目前的现实是，许多家庭，许多年轻人将无法找到他们真正需要的房子。”
比如在悉尼，随着许多人开始返回市区，租金也水涨船高。
在过去的30天里，悉尼中央商务区的单元房租金上涨了5.5%，墨尔本中央商务区的单元房租金上涨了7.4%。
但在疫情期间移民停滞期间，悉尼和墨尔本都是房租下降最快的地区之一。
根据澳洲统计局的通货膨胀数据，在大流行期间，首府城市的平均租金下降了1%以上。
统计局的最新数据显示，截至去年12月，租金比前一年仅上涨了0.4%。然而，由于现有租户的租约到期，他们签署了新的租约，因此，租金的上涨通常会滞后地影响到现有租户。
布里斯班的独立房屋和单元房的要价租金涨幅最高，达到了15.2%。租金急剧上升是由于可供出租的房屋数量少导致的。
SQM Research周租金指数
Christopher说，“我们面临一个真正的问题。自从我在2000年开始职业生涯以来， 我在住房市场上看到的最大问题。”
3月份，全国住宅物业租赁空置率从2月份的1.2%下降到了1%。“这是自2006年以来的最低空缺率。最近的月度数据表明，我们仍然没有达到危机 的最严重程度。我认为，随着人们返回城市，至少澳偏远地区的租金可能有所下 降，但这还没有发生。”
Christopher 说，“许多地方和城镇的房租空置率接近于零。在这种环境下，无家可归者很可能会增加。显然，我们无法在一夜之间解决这个问题，但我确实希望各州和领地政府将加强他们的租房援助计划，以缓解目前租房危机。”
2022年3月房租空置率
而在realestate.com.au网站上，一处挂牌租赁房源在被报告为已租出前的天数中值下降到了22天，比疫情前短了5天。
投资者越来越活跃
投资者已卷土重来！截至2021年12月投资者贷款承诺升至103亿澳元，在过去12个月里增长了近75%。
在此期间，投资者融资的占比也有所增加，从2020年12月占住房贷款承诺总额的23%，增至2021年12月的32%。
然而，全澳的租金收益率一直在下降。
根据PRD的最新研究显示，悉尼、墨尔本、布里斯班和霍巴特大部分地区的独立屋租赁收益下降，只有距悉尼CBD 10到20公里的外环城区是例外情况。
除了距离布里斯班市中心0-5公里的内环城区、悉尼外环和布里斯班外环城区以外，总体单元房租赁收益率也经历了相同的趋势。
而这三地的租金收益水平都保持稳定或上升。
总租赁收益代表了一处投资房的年度总收入与其价值的对比。租金收益率的下降，是房价涨幅超过租金的结果。
“例如，悉尼内环城区的独立屋交易价格中值年增长率为35.5%，而独立屋的租金中位价年增长仅为2.4%，”PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo博士指出。
“因为租金收益是根据所得租金收入与物业价值相比较计算的，这导致租金收益率出现下降。”
首次置业者入市需更谨慎
尽管现在悉尼和墨尔本等地的房地产市场可能开始降温，但租金涨幅的失控让许多潜在的首次置业者比以往任何时候都更坚定了买房的心。
许多租房者将原本较为遥远的购房计划提前，旨在现在对于他们来说，房租负担和贷款水平似乎已经持平了。
另外一个期待点是，2022年的新财政预算案宣布将为没有20%首付的首次置业者提供更多援助。
然而，专家们对这是否能帮助到那些最需要它的人持不同意见，因为它也会推高房价。
CoreLogic的Lawless表示，随着2021年初录得的强劲增长不在12个月的计算范围内，未来几个月的年度增长趋势将大幅下降。
他指出，全澳房价年增长率(18.2%)自去年8月以来首次跌破20%的大关，而全澳住房交易量也在下降，第一季度的初步成交数据估计下降了14.3%。
市场中还有观点，担心这些援助计划将加剧偏远地区的住房短缺。
数据显示，由于人口增长，偏远地区房地产价值在第一季度上涨了5.1%，而首府城市的总体涨幅为1.5%。
维州CHS建筑集团董事总经理Tim Hopper表示，目前在维多利亚这个西部小镇上，建造新房子需要等待长达两年的时间。
“(政府)刺激措施肯定还会提高住宅建设和所有行业的需求。”
由于在偏远地区的建筑商比以往任何时候都更忙的同时，一些建筑商因感染新冠或成为密接被迫停止一周的工作，Hopper表示，建筑等待时间是否会进一步增加仍有待观察。
结语
无论是租房一族，投资者，还是首次置业者，看似都在
无论是租房一族，投资者，还是首次置业者，看似都在这场“租金大战”中或多或少地输了。
不过，随着大选的临近，下一届政府是否会人为干预，以及澳储行加息到底会是几个点，甚至楼市的自我调整，
未来走势如何，当前尚不能下绝对的定论。
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