悉尼解封在即，墨尔本疫情反弹。

房价高企不降，监管出手来降。

政府发话，致力于帮助人们实现买房的梦想。

你上车了没？

地产行情

为实现就业和通胀目标，澳央行(RBA)将现金利率维持在创纪录低位，但对“过度借贷的风险”提出了警告，这可能预示着当局将进一步限制放贷。

“由于低利率和房价上涨，人们存在过度借贷的风险，”央行在周五发布的《金融稳定评估》报告中表示。“低利率导致金融资产和住房价格高企，”央行表示。

“冒险行为有所增加，借贷也有所增加。” 本周，澳大利亚审慎监管局(APRA)本周将银行最低住房贷款缓冲利率从此前的2.5% 上调至3%。

储行指出，澳大利亚和其他一些海外国家的房价大幅上涨，借贷也在加速。

“如果房地产市场上涨转为过度繁荣，且考虑到房价进一步上涨的预期，以及银行可能放宽贷款标准，借款人承担的风险更大，脆弱性可能会加剧。” “为了应对这些风险，APRA增加了用于评估贷款的缓冲利率，这将降低新借款人的借贷能力。”

分析师警告称，如果未来几个月信贷增长仍强于收入增长，APRA可能会面临更大压力，要求其做出更多的政策调整。

联邦银行首席经济学家艾尔德（Gareth Aird）表示，“央行将寻求通过APRA更多的宏观审慎政策来解决对过热房地产市场的任何担忧”，“由于创纪录的低利率，房价迅速上涨或家庭债务加速，不会直接影响央行何时开始利率正常化的决策。”

储行指出，如果贷款承诺维持在最近的水平，那么到明年初，截至6个月的信贷年化增长率可能达到10%左右。而这将超过收入增长，推高家庭总体信贷收入比。

住房信贷增长的持续回升远远超过家庭收入的增长，并“增加与已经很高的家庭负债水平相关的风险”。但西太银行首席经济学家埃文斯（Bill Evans）表示，过度依赖宏观审慎政策来抑制金融稳定风险，可能会带来经济“硬着陆”的风险。

“总的来说，这几年的房地产市场非常动荡，因此，2018年和2019年的经济增长非常、非常糟糕。国内需求增长接近于零，所有的增长都是政府支出和净出口。我们只是不知道这些(宏观审慎)控制会有多有效，对贷款的直接控制往往不会带来那种良好的软着陆。”

监管已经出手，后市值得关注。

数据窥趋势，让我们看看上周的清空率情况。

悉尼

上周悉尼地产行情再次维持清空率高位（85%），和此前一周（84%）市场行情相似。但值得注意的是，上周悉尼出货量强势反弹，共有611套房产挂牌（此前一周为455套）房产进行拍卖。

上周实际成交也有所上升，为377套（此前一周为273套），但成交均价下跌至149.05万澳元。

在强劲的买家需求的推动下，悉尼拍卖独立屋的中位价在一年之内上涨了30%以上，飙升至200万澳元。

根据最新的Domain Auction Report Card显示，9月，随着清空率达到2013年以来最高水平的78.1%，悉尼的购房者在拍场上的支出中值升至2,000,500澳元。

尽管拍卖的房产数量有所上升，但激烈的竞争仍在继续。在该月中，房产拍卖的中位价跃升近5%，目前已同比上涨30.8%。

对房产的争夺引起了银行监管机构对债务水平的担忧。

澳大利亚审慎监管局APRA在本周宣布，银行需要检查贷款人是否能在贷款利率上升3个百分点后仍然可以承受还款。

缓冲利率从此前的2.5%上调至3%，意味着潜在购房者借款能力的下降。

Domain的研究和经济学主管Nicola Powell表示，尽管拍卖通常来说多集中于高价值的房产，但这一拍卖中位价的新里程碑，突显出悉尼住宅市场在封城期间仍出现了令人震惊的发展。

尽管拍卖的房产数量在连续3个月下降后出现反弹，但价格在上月仍出现上涨。9月，拍卖物业数量增长36%，比该月5年间平均水平高出5.2%。

Powell指出：“拍卖场次越多，清空率就越高。”

“这表明，买家的竞争仍然存在，仍然激烈。但我认为，随着限制进一步放松，我们可能会看到待售房屋数量继续上升。”

细看市场，单元房的拍卖中位价亦创历史新高，较上月上涨4.2%，达116万澳元。

本月，在拍卖前出售的房屋数量仍保持在41.5%的高位，但Powell预计，当现场拍卖可以再度举行，这一比例将会下降。

与此同时，13.2%的物业撤回了拍卖，略低于10年来的平均水平；另约9%的拍卖被推迟。

看完行情看具体房源，盘点近期悉尼的亮眼地区。

东区

东区近期出货量强势回升，有别于此前几周多为拍前成交，上周半数物业在拍卖场上成功售出。

上周东区市场上市物业类型丰富，交易价格保持高位。

北海滩

不同于东区的复苏行情，北海滩市场仍然相对较为低迷。

虽然近期表现平平，但据今年Manly Vale的房价一直在快速攀升，中介们表示现在的门槛为300万澳元。

对于房屋中位价为269万澳元的区来说，这还能接受，因为意味着还有许多房子售价低于269万澳元。但Manly Vale是一个快速发展的市场，需求量很大，价格也在攀升，根据realestate.com.au的市场趋势报告，去年这个时候Manly Vale的房价中值为195万澳元。

中位数在12个月内上涨了38%。但在今年的31套房屋销售中，超过一半的售价至少为300万澳元，其中3套售价超过350万澳元，5月创造了新的记录，Campbell Pde的 四居室房屋售价为382.5万澳元。

最热门的地段靠近海滩、Manly Dam、B-Line公交站以及著名的Manly Vale学校。

下北

热门下北区房市走出近期低谷。

在下北热门区域Mosman，上周无论是成交价还是出货量都一走前几周的阴霾。

上北

华人钟爱的上北，上周表现亮眼。

Killara、Pymble等地虽然房源较少，但是上市房源成交情况较好。

升级刚需市场非常大，后续几周恐将持续维持高热度。

华人区

上周华人区房市表现亮眼，上市房源较多。

华人青睐的传统如双E，以及内西区的Burwood的成交价格也表现不错。

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墨尔本

上周，墨尔本市场迎来重大利好清空率持续保持高位（74%清空率）。

当前，成千上万的维州人可能很快就能成为首房买家，进入房地产市场，但这是有条件的。

州政府宣布将支付新房成本的四分之一，但作为交换，需共享该房产。

这项5亿澳元的维州购房者基金（Victorian Homebuyer Fund ）预计将为该州约3000名首房买家提供支持，减少购房者进入市场所需的资金，并缓解贷款人抵押贷款保险的压力。

购房者之后可以选择把钱偿还给州政府，或者在出售房产时，政府收回其等值份额。

维州财政厅长Tim Pallas周五表示，政府将提供购房价格的最高25%的资金，而首房买家只需要5%的首付就可以购置一处房产。

Pallas说到：“我们预计这将吸引更多人的兴趣，因为我们将承担这一努力所需的资金负担。”

“当然，我们知道房产越来越贵，这让一些人感到担忧，而且坦率地说，这往往让人很绝望，他们觉得自己的梦想被剥夺了，他们无法获得属于自己的住房。我们尤 其看到那些年轻人，他们正在开始自己的生活，希望为正在建立的家庭找到一个家。”

“因此，州政府形成了这样一个观点，即我们必须积极参与这个过程。”

据悉，首房买家需要证明他们有足够的存款，与政府合作的金融伙伴将评估购房者的信用和支付能力。

考虑到该州25%的首付，政府希望此举能大幅降低购房成本。托雷斯海峡岛居民和原住民的首付款可低至3.5%，政府也将提供更大的资金支持。

Pallas表示，政府致力于帮助人们实现买房的梦想。

政府都在全力推动，那你已经上车了吗？

墨尔本传统富人区

上周墨尔本传统富人区房市全线进入冷静期。Kew、 Brighton地区买方和卖方对峙局势出现。

华人区

华人区上周表现强势，上市房源较多，量价齐飞。

货币超发的当下，好房难求。

阿德莱德

阿德莱德近期房市清空率一直保持高位，市场活跃度高。

上周，阿德莱德持续清空率为77%，挂牌房屋数为106，成交数为48，中位价上涨至81.5万澳元。

传统好区价格维持高位，但相较前几周，独立屋价格涨势趋于稳定，市场出货量较少。

布里斯班

昆州房市上周保持活跃态势。。

清空率升至78%，成交中位数有所上升，从119.4万澳元升至121万澳元。

悉尼、墨尔本疫情持续紧张，使得这两地的买家对于昆州房产的热情持续推高，一旦有阶段地解封，布里斯班房地产市场将异常火热。

但这种趋势在转变。

自 1月底以来，首府城市平均房价上涨了 16.8%，而城郊房价上涨了 14.7%。

在宽松政策生效之前，自 2020 年 4 月以来，城郊房屋价值的资本收益率一直高于首府城市地区。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，在迄今为止的房地产周期中，城郊房屋价值的增长速度快于首府城市市场，许多城郊此前相对于首府城市的负担能力优势已荡然无存。

“收入跟不上房价上涨的步伐，特别是对于一些城郊市场的‘本地’购房者来说，他们可能无法从大城市的收入或先前拥有的房产中获益。”

“有趣的是，我们听说过很多当地人在他们曾经生活和工作过的地区买不起房子或租房的故事。”

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，尽管城郊移民人数仍处于创纪录水平，但自3月以来已有所放缓。

“这种转变很可能已经减缓，尤其是生活方式的转变。”

“虽然悉尼和墨尔本目前仍处于封锁状态，但随着陆续解封，越来越多的人也将被召回办公室上班，这意味着离市中心太远的地方不再那么方便。”

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堪培拉

上周，堪培拉清空率为83%，挂牌数28，成交数10。

堪培拉的房地产市场的主力军是自住型买家（公寓、独立屋），没有太多炒家的加入，使得区位、稀缺性成为选房的关键。

西澳

西澳上周清空率为67%，但西澳地产的主要市场仍然是私下交易，所以这一数据并不具备参考性。

上周，西澳私下交易558套（较上上周690套大幅下降）。

西澳的待售房屋数量跃升了7.2%。SQM Research董事总经理Louis Christopher说，如果买家继续减少，大量的新房源可能会淹没市场。他表示:“如果挂牌量相对于需求而言过多，那么就存在供应过剩的风险。”“去年，大量的房源很快就售罄了，但这次买家可能会减少。”

塔斯马尼亚

塔州本周清空率没有数据，但和西澳一样，私下交易才是重点。

私下出售物业168套（较此前一周下降20套），市场保持持续热度。

但有水景好位置的靓房并不比出悉尼以外的其它首府城市便宜。

北领地

北领地上周私下成交18套，交易数据与前几周略有下跌。但首府达尔文的房地产市场仍维持良好态势，公寓交易价格非常好。

更多澳洲各地房产交易信息，请持续关注澳房投资见闻。

资料来源：

Domain,REA,Corelogic

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