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- 前言
- 房产投资的人群分布
- 房产投资为什么受到富人青睐
- 房产投资的现状和预期
- 结语
前言
澳洲税务局公布2019-2020年税收统计数据，澳洲收入最高的三种职业排名为外科医生、麻醉师和内科医生，平均应税收入分别为406,068澳元，388,814澳元和310,848澳元。
位居前十的职业还包括金融交易商、精神科医生、医生、法官和法律专家、矿业工程师、工程经理，以及金融投资顾问和经理。
数据同时揭示房地产投资在这些岗位的人群中最为常见，收入最高的职业往往是最多产的房地产投资者。
房产投资的人群分布
外科医生不仅是澳大利亚收入最高的专业人士，也是占比最高的房地产投资者，至少 43% 的外科医生有地产投资。占比紧随其后的分别是40.5%的麻醉师和40.2%的内科医生。
投资排名前三位的职位分布与薪酬排名不谋而合。大部分收入排名前10的人群拥有投资房产的人数占30%以上。相比之下，只有1%的快餐厨师和2%的咖啡师投资房地产。
收入排名前10职业人群投资房产占比
19-20年拥有房产投资的纳税人中有近30%拥有超过两套以上的投资房产，而19,895 名纳税人报告他们拥有六处或更多房产。
毫不奇怪，房地产投资者普遍分布在高收入人群中。
房产投资为什么受到富人青睐
稍微有点理财观念的人都明白，随着时间推移储蓄账户上的资金在通胀的作用下会逐渐贬值。房产是一种特殊的投资产品，兼具商品的使用价值，也就是说房地产既可以抵抗通胀同时也可取得投资收益。
房地产价格在澳洲经历了超过10年的长期增长，全澳房屋平均单价从2011年9月的490,800澳元升至2022年3月的941,900澳元。
同期澳洲通胀率基本都维持在3%以下，如果按3%计算通胀，2012年一套50万澳元的房产在没有增值的情况下到2022年的价值约为67万澳元。
实际上2022年每套房产均价约为94万。如果此时售出，在不考虑还息和扣除通胀影响的情况下，该投资收益为27万，即抵御了通胀又获得了收益，可谓一举两得。
新数据显示，由于银行贷款利率下降，2019-20 年度租金净收益达到20年来最高水平。随着房屋租赁市场日益趋紧，租金飞涨，接近创纪录的物业出租在富人中变得越来越普遍。
在租金收益栏中，有54%的房地产投资者申请了负扣税，即租金收益小于投资支出。在所有支出抵扣项中贷款利息占投资支出的44%，是最大的支出项。
此外，根据房屋的种类和新旧业主可以申请长达40年（每年房屋价值2.5%）或25年（每年房屋价值4%）的折旧抵扣。
房产折旧约占投资支出的9%。除此之外的抵扣项从市政杂费，维修法务至差旅电话等，几乎所有与房屋维护管理相关的费用都可以计入。
按年投资7000澳元的负扣税计算，一个纳税额高达45%的高薪阶层每年可以申领回3150澳元。
值得注意的是税务局的数据同时还揭示19-20年全澳有60名收入过百万的纳税人通过申请税务减免没有缴纳任何所得税。
合理避税一直是富人关心的话题。拥有独立房权的业主，应税收入50万以上的人群纳税人数仅占房屋投资总纳税人数的0.76%。
可以说房屋投资净租金收益无论是正数还是负数，对于高薪人群来说都不亏。
房产投资的现状和预期
目前房地产市场呈现低迷，但不影响澳洲富人投资房地产的意愿，发生变化的只是市场观望情绪使这些买家相对更加谨慎和挑剔，用于选择和成交的时间更长。
在澳联储加息的压力下真正受到影响最大的是首次置业的买家。
持续加息、高居不下的通胀、房贷可负担性下降和大量房产涌入市场会在未来几个月内推动房价下跌。有预测表示房价可能会在明年9月左右触底。
另一方面我们可以看到近期油价已经明显下降，消费支出出现放缓迹象。同时房价下跌通过负面财富效应进一步抑制了消费支出。
这可能促使澳联储在今年晚些时候或明年初将利率上限限制在 2.6% 左右，并在 2023 年底前开始降息。
上周包括联邦银行（Commonwealth Bank）、西太平洋银行（Westpac）等几个贷款机构纷纷下调了各自的固定利率，特别是四年期的固定利率在某些情况下削减幅度很大。
因此我们有理由相信，房地产市场回暖可能早于预期。
结语
综上所述，澳洲富人投资房地产不仅兼顾了资本保值，资产升值，租金收益这些常规投资获利手段，而且在负扣税上也充分发挥了优势。
了解了其中道理，希望我们也可以学习富人的思路，走上富裕之路。
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