前言
5月21日将迎来澳洲联邦大选。
周四，《澳洲人报》公布了委托进行的YouGov MRP特别民调结果，这次民调基于近1.9万名选民的样本，也被称为有史以来进行的复杂的民调。
结果显示，如果立即举行大选，工党将在众议院中获得80席，并能够组成多数派政府。
联盟党的席位将减少到63个，一名绿党议员连任，还有7名独立议员。
如果在5月21日的选举中也出现这种情况，那么出现悬殊议会的可能性非常小。
不过，不到最后一刻谁也不知道大选的结果会是什么样的，就像2019年大选时候那样，当时工党开局领跑，最后却被反超…
但对于新一届的澳洲领导班子来说，无论谁当选，都将面临30多年来最大的考验——澳洲央行持续加息。
若如市场预期的那样的话，澳大利亚 10 万亿澳元的住宅房地产行业今年将不得不消化自 1989 年以来最大幅度的加息。
澳洲房市降温明显
澳大利亚房地产市场被誉为全球最贵的几个房市之一，也是最不可负担的市场之一。
澳新银行最新《房价可负担报告》显示，即使房价下跌多达 20%，买家也不太可能变得更负担得起！
澳洲债务负担位居全球最高之列。
上周，澳洲央行开始了 11年半来的第一次加息，动摇了消费者的信心。
这才经历了一次加息，而市场预计今年央行将会一直加息到年底，澳大利亚 10 万亿澳元住宅房地产行业将不得不消化自 1989 年以来最大幅度的加息。
在过去几年疫情刺激措施的支持下房价飙升之后，市场现在普遍预计随着借贷成本的上升，房价将下跌并放缓。
这种转变肉眼可见。
就比如，我上周在悉尼内城区参加了一场房产拍卖。
现场也是挤满了人，不清楚是潜在买家还是和我一样围观的群众。
这套看起来会引发买家争抢的独立屋，全程竟然没有人出价，最终进入流拍。
在之后和中介聊的过程中得到反馈：“房市确实在降温，随着更多房源进入市场，这对价格产生很大影响。通常而言，这类型的房子往往会有近10位买家感兴趣，一半都会注册，而现在仿佛全部隐身了。”
也可以理解，因为澳洲已经进入加息周期，随着利率的进一步提升预计全澳房价还会进一步下跌。
新一届政府在未来两年需要关注的一个问题就是，避免澳洲房价硬着陆。
澳洲住房可负担性
自新冠疫情以来，住房负担能力急剧恶化，全澳房价与家庭收入的比率飙升至创纪录的9.3。
在悉尼，房价现在是家庭收入的 13.3 倍，买房要存20%的首付需要17.7年，比一年前增加了两年零11个月。
在墨尔本，房价是家庭收入的 10.6倍，买房需要 14.2 年的时间来存首付，比去年多一年零三个月。
布里斯班房价是家庭收入的9倍，需要存首付12年。
阿德莱德房价是家庭收入的 8.6倍，需要存首付11.5年。
珀斯房价是家庭收入的6.1倍，需要存首付8.1年。
霍巴特房价是家庭收入的9.8倍，需要存首付13.1年。
达尔文房价是家庭收入的4.5倍，需要存首付 6年。
堪培拉房价是家庭收入的 8.2倍，需要存首付10.9年。
澳洲住房可负担性也成为了最近几年中所有人关心的话题。无论是工党还是自由党，也都出台了相应措施，帮助年轻人或者单亲父母进入房市。
澳洲房市30年来的最大挑战
过去2年澳大利亚火热的房市造就了许多新的富豪，可以这么说，澳洲市场上一半以上的财富与房地产有关。
房价的下跌可能会导致家庭情绪和消费疲软，从而加剧抵押贷款还款的影响。
在过去10年的大部分时间里，澳大利亚央行一直在下调利率从2010年11月的4.75%下调至2020年11月的0.1%，利率的变化推动澳大利亚住房价格一直在飙升，去年澳洲房地产价格上涨逾20%。
漫长的宽松周期意味着，在澳洲央行上周二加息之前，差不多有 120 万房屋借款人从来没有经历过加息！
他们对于即将到来的加息潮暂时没有太多感觉，只有当真正感受到要还银行的钱增多了才会反应过来。
此外，住宅建筑审批量将进一步下降，这会是另一个风险。
因为住宅建筑约占全澳 2.2 万亿澳元经济产出的 6% 和直接就业的 2%！
抵押贷款冲击使房价回落
澳大利亚审慎监管局 (APRA) 的最新数据显示，在 2021 年 12 月季度发出抵押贷款中，约有25%的债务与收入 (DTI) 比率超过了六倍，高于疫情前约 15% ：
2021 年，澳洲以超过 6 倍的 DTI 比率发放了价值 1370 亿澳元的抵押贷款，高于 2019 年疫情前 550 亿澳元。
随着澳大利亚储备银行（RBA）现在提高利率，许多专家越来越担心许多近期购房者可能面临严重的抵押贷款压力。
金融比较网站 Finder 的调查发现，在上周加息之前，几乎三分之一的澳大利亚房主处于压力之下，而随着抵押贷款利率的攀升，这种情况只会变得更糟：
RateCity 研究主管 Sally Tindall警告称，澳洲央行加息将通过严格限制买家可以借贷的数量，对澳大利亚房地产市场施加“重大影响”。
与此同时，可以申请到的贷款金额也将减少。
一个有两个孩子的家庭，其中一位父母全职工作，另一位父母的工资只有一半，税前年收入合计为 150,000 澳元，由于 5 月澳洲央行加息，这个家庭的贷款预计将减少26,200澳元。
然而，到明年 5 月，如果现金利率上升到 2.25%，这个家庭将能够比 5 月 RBA 加息前少借 156,500 澳元。
利率下降是过去18个月房价飙升背后的推动力。
如果像预期的那样继续加息，人们可能会发现他们的购房预算会越来越缩水。
大多数经济学家预计，澳洲央行现金利率将从 0.10% 的疫情低点上涨 200 多个基点。
如果抵押贷款利率上升 200 个基点，那么全澳的每月还款额将飙升 668 澳元，而各首府城市的每月还款额将飙升 738 澳元，这意味着抵押贷款还款额将增加 28%。
这种规模的抵押贷款增长不仅会使许多家庭承受严重压力，而且很可能会降低房价并削减消费支出，因为抵押贷款会吞噬家庭预算。
而澳新银行（ANZ）则是给出了更高的加息预测，到明年 5 月澳洲现金利率将升至 2.25%！
同时，ANZ预计明年全澳房价将下跌6%；悉尼房价将下降 7%，墨尔本下降 6%，布里斯班下降 3%，阿德莱德下降 5%。
珀斯和霍巴特预计将分别下降 6%，达尔文下降 8%，堪培拉下降 8%。
然而，即使房价下跌了，但是在澳洲最昂贵的住房市场抵押贷款成本还是会大幅上升。
举个例子：假如现金利率升至 2.25%了！房价下跌 20%，到那时，你在悉尼北部海滩的买一套房子，平均房屋每月还款额仍将比现在增加 417 澳元！
墨尔本内东区的新购房者将每月额外支付 245 澳元的抵押贷款还款，而布里斯班西部的普通房屋则需要额外支付 184 澳元。
所以，即使是在房价下跌期间买房也会面临支出增加的局面。
家庭支出增加，就业，加薪，毫无疑问将会是新一届政府需要密切关注的问题。
结语
在11年半漫长的宽松周期中，房价几乎涨了2倍！
导致澳洲房屋可负担性成为了长期备受关注的话题。
同时，在这长达11年半的时间里，澳洲有 120 万房屋借款人只经历过降息，从来没有经历过加息！
所以，很多人对于当前的市场并不了解，当回过神来的时候，利率基本已经到了高点。
高企的贷款利率、持续走高的通胀势必会让许多家庭开支变得紧张起来，预计届时卖房人数还会增加。
房市供需平衡将会倾倒向买家市场。房源数量的激增或引发连锁发应。比如：住宅建筑审批量将进一步下降，直接影响就业及经济！
只能说，新一届的政府领导班子任务艰巨！
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