澳洲新冠疫情间50万人离境,为何仍租不到房?

据报导,大流行期间超过50万人离开澳大利亚。尽管如此,出租房空置数量仍创历史新低。

昆州78岁老奶奶维罗妮卡席尔瓦(Veronica Silva)被赶出她租了十年的房子。

担任酒店房务员40年的席尔瓦说,在房东提供经济适用房的补贴计划到期后,她的六个邻居也被赶出了他们在黄金海岸的房屋。

澳洲为何会出现租房危机?

在新冠疫情期间,超过50万人离境,关闭的国界阻止了移民和旅游。这应该可以释放住房并压低全澳各地的租金。但租房危机确实真的来了。

空置出租物业比例创历史新低。像席尔瓦这样的养老金领取者可以负担得起的住房比例更小。

在获得房产后,以电动轮椅代步的席尔瓦现在将住在离家人60公里远的地方,每周得从固定收入中多付70澳元。 当被问她将削减哪些预算以符合目前的需求时,直截了当的答案是:「食物」。

房地产公司REA Group使用其广受欢迎的realestate.com.au网站,研究探讨有关租赁市场的信息。

当季度的PropTrack租金报告发现每週租金价格飙升,在截至3月的一年中上涨4.7%,这是自2015年之前记录的最强劲的年租金增长率。 主因为房源库存不足。

2022年3月可供出租的房产总数是自2003年8月以来的最低水平,到2022年3月下降4%,比去年同期下降24%。

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3 月份,可供出租的总房源低于13万间,这比十年平均值(约17万间)低了 24.9%,出租房越来越少。

「基本上,自2014年开始银行向投资者收取更高利率以来,我们已经看到很多投资者离开了房市」,经济研究执行经理、报告作者卡梅伦·库舍 (Cameron Kusher) 说。

随着国际边界的重新开放和移民返回,库舍预计租赁市场将进一步收紧,其中悉尼和墨尔本的租金涨幅最大。

首府大城市是澳洲最大的租赁市场,也是疫情初期租金短暂下跌的市场,主要集中在这些城市的几个中心地区。

「许多前房东出售他们的投资物业,加剧供应不足情况恶化,由于大部分库存已被自住业主买下,这减少了租赁市场的整体库存供应。」

PropTrack以Realestate.com.au网站数据估计,目前约有20%的交易为房东出售其房产,而交易另一方的新投资者仅购买了约8%。

这意味着目前出售的房产中约有12%正在从出租库存转为自住。PropTrack表示,如果保持这一趋势,每年约有5万间。

「当然,这些转变会降低租金需求」,PropTrack经济学家Paul Ryan说,但往往是手头更宽的租房者能够拿下。

这将意味着较宽裕的家庭会去买以前由低收入人群租用的房屋。

第二套房产兴起

但是,虽然首置业者人数确实增加了,但想要买房自住的人并没有减轻租赁市场的压力。

卡梅伦·库舍提供以下几个原因: 「很多人卖掉了他们的投资房产,因为他们想把自住房产升级为更大更美、位置更好」,他说。

这也促成许多人因为被关在城市里,纷纷去沿海和偏远地区购买「第二套房」当避难所。

此外,封锁使通常在餐馆、海外旅行和昂贵服装等非必需品上大量花费的人强制储蓄,使他们有能力购买度假屋。

随着边境关闭,许多房东从短期住宿网站上撤下房产并长期出租。随着边界的开放,一些地区出现大量出租物业转回短期住宿。

「但另一个重要因素是租金需求从通常非常强劲的地方—我们的首府城市悉尼和墨尔本的市中心地区转移到了许多这样的乡镇区域市场。」

「不需要大幅涨租就能显着减少乡村地区的租房供应。」

尽管迁移到乡镇区域和沿海地区的人数大幅增加,但住房紧缩的一个重要因素是更多的人留下来。

居家办公的要求和线上服务的爆炸式增长意味着通常会离开这个国家到城市工作和学习的人留在原地。

随着澳洲被封锁的城市居民移入,地方的租金飙升。

争取更多的经济适用房的「每个人的家(Everybody’s Home)」活动发言人凯特科尔文(Kate Colvin)说:「很多人从城市搬到了偏远地区。他们可以在家工作。他们享受偏远地区的生活方式,确实推高了租金和房价」。

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「因此,乡镇区域住房市场陷入困境,其结果让收入较低的人无法找到他们能负担得起的租所。」

Anglicare Australia的年度租金负担能力报告将45,992份租赁房源列入统计分析,并寻找房租不到其收入三分之一的房源。

在住房花费高于收入三分之一的人都被列为处于「住房压力」之中。 对于全职领取最低工资的人来说,只有2%是负担得起的,占全国720处出租物业。

本身领养老金也负担得起租金的人不到1%(312处房产),而领取残疾补助金的人只能负担得起51处租金。 Anglicare Australia 执行董事 Kasy Chambers 在发布该报告时表示,城市、城镇和偏远地区的租金正在飙升。

她怒言:「我们一直听说这次选举是关于生活成本,但住房才是澳人面临的最大开销」。 「低收入的人没有机会,澳洲住房危机已白热化。」

澳洲社会服务委员会首席执行官卡桑德拉·戈尔迪 (Cassandra Goldie) 称,对于低收入人群来说,这种情况是租金上涨和收入停滞的箝制运动。

从功能上讲,私人租赁市场的空置率为零,National Shelter 首席执行官Emma Greenhalgh称之为「国家住房紧急情况」。

澳大利亚房地产委员会首席执行官Ken Morrison以一个简单的经济口号概括:「供需关系」。

最近一项为期七个月的议会调查研究如何改善全国的住房供应和负担能力遭到多名政治人物抨击,称其对问题和解决方案有「先入为主的看法」,并且尽管州政府在规划和发展决策中发挥了关键作用,却没有让州政府参与其中。

可负担住房缺乏的多元因素 这些问题跨越联邦、州和地方政府之间的行政区,可能使房地产投资者、抵押贷款人和租房者的经济利益相互冲突。

创纪录的低利率让人们可借贷更多钱,推高房价。同时也促成了储蓄利率的降低,促使一些人以投资者的身份进入房地产市场,产生出租物业。

没有任何一级政府可以解决所有问题。但根据凯特科尔文的说法,这问题也不能忽视。

「住房对于我们工作、养家煳口的能力至关重要,它是家庭生活的基础,它是生活成本的最大贡献者。」

七旬老妇维罗妮卡席尔瓦说,因为国家租金负担能力计划 (NRAS) 不再适用于他们的房屋,她的六个邻居被驱逐,就在她的同一条街上。 在郊区,这个数字要高得多。

维罗妮卡席尔瓦过去十年都住在Willow Vale,国家租金负担能力计划 (NRAS)始于2008年,旨在通过提供长达10年的年度补助来增加新的和可负担的出租住宅的供应量,以补足可负担价格与房产在公开市场上价格之间的差距。

这计划使租客能提供负担得起的租金,至少比市场价格低20%。但对许多人来说已经结束。

全国经济适用房供应商协会(NRAS 供应商的最高机构)的数据显示,未来两年全国将失去22,160处NRAS房产,其中8,038处在昆州。

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