澳洲房市开始回暖! 普通人,该怎么投资?

害怕接二连三可能还会到来的进一步加息可能会粉碎住房梦想,以及租赁市场噩梦般的涨租,一些敏感的买家开始出手了!

而这也让澳洲拍卖会的数据直观地回暖。

据RealEstate网站报道,PropTrack预测本周将有593场拍卖,是今年迄今为止的最高数字,而昨天392场拍卖的初步成交率为60%。这与上周463场拍卖会的62%的清盘率基本持平。

相比前几年,现在的市场“疯了”,普通工薪阶层能不焦虑吗?

面对现在的行情,到底怎么办?

是较远的House 、Townhouse 还是公寓?

澳洲太大了,我们今天就只聊聊悉尼市场。

该怎么选择?

作为工薪阶层,在悉尼是该选择独立屋还是公寓?

首先还是要看你的需求。

是投资还是自住?

1. 自住

如果是自住,即刚需优先,先首套再改善。

如果你现在需要购买首套自住房,无论什么时候,都是可以买的。毕竟这是你可以自己居住的地方。

对于很多工薪阶层而言,有了一个自己的房子,就不会为了房租增长,以及搬家而时刻担心了。

况且,目前超优的利率以及政府的支持措施,使得在许多地区,买房要比租房还便宜。

以公寓为例。

在年轻工薪阶层较多的地区,如Olympic Park、Mascot、Parramatta和Homebush等地买房,如果不包括市政费和物业管理费等相关的持房成本,平均每月比租房便宜约20至90澳元。

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独立屋市场虽然目前价格较高,但是如果资金充沛,我还是建议刚需优先的。

一定要量力而行,切不可超过自身资金实力而追高。许多首次置业人士刚入市场,很容易在独立屋的拍卖环节“蜜汁自信”勇敢举牌追高。等到拍后冷静下来,才后悔莫及。

还是我常说的那句话,没有哪套房子是非买不可的!

其次,就是我一直强调的,先首套再改善。

我身边有许多朋友,来澳洲也有十年的时间了,在16 – 18年房价高峰时期,他们就说等等,说房价当时是高峰,总会跌回的。现在买公寓的钱,过几年多存些钱估计就可以个独立屋了,以后就不愁了。

现在了?面对新一波的加息风波,自然还在等。

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所以,一定要奉劝各位,买房子不要总想着一口吃一个胖子,也不要总惦记着买一套住一辈子,一次到位。

大部分工薪阶层往往要先解决首套刚需,之后才有机会一步一步购买改善型住房。

且对于工薪阶层朋友们来说,首套房是基础,也是家庭财富大幅增值的唯一方式。

面对成交价往往至少要双倍于目前自住房的改善房而言,唯有依靠自住房增值,才能有机会购买改善房。

2. 投资

说完自住,说投资。

对于投资房,我就一个主旨:现金流!现金流!现金流!

虽然目前,公寓租赁市场已经开始企稳,但无论是自住还是投资,只有源源不断的新移民持续进入,投资回报和增值才会真正涨起来。

那独立屋当下是否可以投资了?

这要一分为二来看。

由于当下土地价格高企,使得House的租金回报率降低不少,这也使得当前House的投资现金流极有可能为负数。

且当前囤House、囤地成本上涨,后续很难说还会有今天如此大的涨幅。这使得许多房子虽然很好,但是由于买入价太高,最后出售的时候扣除了各种成本后根本没有利润可言,甚至还要降价出售。

目前,较为可行的House投资方式,就是短期增值的潜力 – 买地不买House

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什么是买地不买House了?

实际就是你看中的是那块地,而非地上的房子。此类House价格往往会在购入后进行推倒重建,或者大幅度地翻修。然后,寻求短期内的增值的潜力。

但是此类方式由于需要占用较大的资金储备,所以也不太适合普通投资者参与。

那独立屋市场就没有任何投资机会了吗?

并非如此。

相比于House, Townhouse将会是目前一个较好的投资品类。

房市优惠政策的利与弊

从今年起,悉尼所在的新南威尔士州首次置业者就可以选择一次性缴纳印花税,或者每年缴纳400澳元,外加房产土地价值的0.3%。

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该计划允许首次置业者选择不提前缴纳印花税,而是缴纳较低的年税,旨在通过取消印花税来降低进入房地产市场的成本

但是,如果业主作为首次置业者购买了房产,选择缴纳地产税,然后将其转为投资,那么计划就会发生变化。

业主将被要求每年支付1500澳元,外加土地价值的1.1%。该政策是专门为帮助首次置业者进入房地产市场而设计的。

另一个政策则是非常受欢迎,即“首置业首付计划”,该计划允许首置业者只需拿出5%的首付就可以贷款买房。自去年推出,约有三分之二的首置业客户利用了该计划。

但有一点要特别强调的,那就是这个计划是先到先得,错失机会的人只能等到7月新财年再放出1万个名额。

结语

对于自住的朋友们,建议刚需优先,先首套再改善。

无论地产处于什么样的行情,解决刚需自住需求永远是对的。但切不可想着一口吃一个胖子,也不要总惦记着买一套住一辈子,一次到位。

对于资金充沛的朋友们,在拍卖场上一定要量力而行,不能只图一时爽,事后后悔莫及。

在投资方面,现金流是关键。无论是公寓还是独立屋都要保障自己有足够的现金流可以支撑日常运转。

人人都有一本买房经,说说你的买房经历。

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