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- 前言
- 澳储行行长：利率会上升 房主要为加息做准备
- 通胀推高浮动抵押贷款利率
- 结语
前言
在 2021 年飙升 22%，创下自 1989 年以来最强劲的年度增长之后，澳大利亚的房价繁荣已经开始失去动力。
2021 年下半年，澳大利亚两个最大、最难以负担的住房市场——悉尼和墨尔本的价格增长显着放缓，这一趋势一直持续到 2022 年 1 月。
虽然说布里斯班和阿德莱德等较小的首府城市房价增长仍然强劲，但澳大利亚两个最大城市疲软直接就拉低了全澳住宅价值的增长。
房价势头减弱的主要驱动因素之一是抵押贷款利率上升。
尽管2月份，澳大利亚储备银行（RBA）召开今年第一次会议决定将官方现金利率维持在0.1%的最低水平。
但商业银行的固定抵押贷款利率已经在澳大利亚储备银行缩减量化宽松计划的反应下缓慢上升。
周三，澳洲联邦银行再次上调固定贷款利率。
澳储行行长：利率会上升 房主要为加息做准备
澳洲央行行长菲利普·洛威（Philip Lowe）警告称，“利率将会上调”，但并没有具体上调的时间，业主应为加息做好准备。
目前，现金利率仍然保持在0.1%的历史最低水平。
洛伊表示，储行可能在今年晚些时候采取行动。
“我们需要为此做好准备，而且人们需要有缓冲措施。”
他说，大多数家庭的还款额超过了当前利率水平的要求，或者他们把钱留在对冲账户中。
“因此，对于许多借款人来说，即使利率提高，也有很大的能力保持他们目前的支出水平。”
低利率意味着抵押贷款人群的生活成本压力较小。
澳洲统计局周三发布的消费者价格指数显示，年度通货膨胀率为3.5%，在过去一年里，汽油价格上涨了30%。
统计局的部分生活成本指数还显示，价格变化对不同家庭群体的生活成本产生了不同的影响。
就业人员家庭的年度生活成本增幅最低，为2.6%，因为在过去12个月里，抵押贷款利息费用下降了7.4%。
澳洲统计局价格统计负责人马夸尔特（Michelle Marquardt）说：“较低的抵押贷款利息费用继续缓解抵押贷款家庭的生活成本。”
一年前，自住购房者可以获得超过三年期限低于 2% 的固定利率抵押贷款。而现在这些抵押贷款的平均利率已经上升到 2.7%。
对于期限超过三年的投资者抵押贷款固定利率也是如此，已从一年前的平均低点 2.4% 上升到目前的 2.9%。
自住业主和投资者的短期固定贷款利率也出现了小幅增长。
通胀推高浮动抵押贷款利率
现在，更大的问题将围绕浮动利率展开，这部分占据了澳大利亚抵押贷款市场大部分份额。
澳大利亚央行一直认为，通胀压力只会逐渐温和地出现。因此，央行发布指导意见称，直到基础通胀持续在2% – 3%的目标区间内，否则将在2023年前不会上调现金利率。
然而，12 月季度消费者价格指数 (CPI) 通胀数据抹杀了 RBA 的预期。
澳大利亚央行曾预测，核心年通货膨胀率在2021年第四季度将达到2.25%，这意味着季度增长率在12月当季的0.6%左右。
现在，澳大利亚的通货膨胀正在迅速上升。
在 2021 年下半年，总体 CPI 以年化 4.2% 的速度增长，而核心通胀以年化 3.5% 的速度增长。
通胀高于澳洲央行的目标区间，在劳动力需求旺盛和全球通胀上升的情况下，通胀不太可能回到目标区间。
实际利率随着通货膨胀的上升而崩溃，现在与潜在的经济基本面完全背道而驰。
市场和分析师认为，高于预期的通胀将迫使澳大利亚央行在今年晚些时候提高现金利率。
这点已经得到了澳洲央行行长菲利普·洛威的承认。
他在周三的讲话中强调利率将上调，不排除今年加息的可能，但也没有具体上调的时间，所以业主应为加息做好准备。
利率上调将会影响浮动抵押贷款利率从目前的创纪录低位上调。
那么，鉴于澳洲家庭世界排名第二的巨额债务存量，这将对澳大利亚的房地产价格构成强大的下行压力。
澳大利亚去年的新住房贷款达到创纪录的近3700亿澳元，澳洲人利用创纪录的低借贷成本，以30多年来最快的速度推高了房价。
官方数据显示，截至 12 月的 12 个月中，新的抵押贷款总额比 2020 日历年增长了 51%，仅在 12 月就增长了 4.4%，创下 328 亿澳元的月度记录。
由于自住者和首次购房者贷款环比增长 5.3%，以及投资者抵押贷款增长 2.4%，推动总额飙升，支撑了首府城市全年的平均房价增长21%，创下自 1998 年以来的最大年度涨幅。
对住房贷款的巨大需求或使得监管机构再次采取行动抑制信贷活动。
西太银行（Westpac）经济学家预测，如果到2024年3月，澳洲现金利率将上升到1.75%，届时澳洲普通双职工家庭的借贷能力将萎缩近16%，只剩下92.1万澳元。
独立购房的人的借贷能力将下滑超过14%，只剩下38.8万澳元。
Canstar的预测是基于单身购买者的年收入为77,900澳元，而夫妻的收入则是这个数字的两倍。他们还假设利率为3.04%，这是该比价网站数据库中所列的浮动利率抵押贷款利率的平均值。
RateCity估计，如果到2024年3月现金利率达到1.75%，那么一个拥有100万澳元抵押贷款且贷款剩余25年的家庭每月需要多支付854澳元才能满足最低还款额。
毫无疑问，固定和浮动贷款利率越来越高将继续导致房价增长放缓。
结语
新冠疫情期间，抵押贷款利率跌至历史低点，这是澳大利亚当前房地产繁荣的关键驱动因素。
而现在通胀超出央行预期是推动央行提前加息的关键因素，央行在等的是工资增长。要可持续地实现2%的通胀，就需要更高的工资增长。
一旦工资增长恢复到与其 2% – 3% 的通胀目标相一致的水平。
澳洲央行将迅速行动，最快应该会是在今年年底之前。
假如央行今年没有加息，那2023年的首次加息幅度应该会很大！
现金利率差不多要上调90个基点，至1%！
然后澳洲央行会再观察一段时间，就可以计算出通胀威胁的程度。
现金利率上调后，银行浮动利率也将上涨，房地产活动将不可避免地出现放缓…
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