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- 前言
- 澳洲租赁市场强劲
- 投资者今年需要注意的5个关键点！
- 结语
前言
去年，全澳房价激增了22.1%，出现了自1989年以来的最快年度增长。
不过，各大首府城市投资者却不像往常那样多。
近期，澳洲国际边境重新开放，海外游客以及留学生开始逐渐回归。
沉寂了2年之久的澳洲房产投资市场再次火热起来。
有读者在看到这个迹象后，就希望我们聊下现在的澳洲房产是否还值得投资？
有很多人对投资有一个误区：我今年买了一套房子，明年想卖了赚几十万！
这种想法是非常不现实的，即使是在去年全澳房价都飙涨的情况下，也唯有几个别幸运儿，像中彩票一样赶上了。
真实的澳洲房产投资，更多的是看一个长期回报以及其他收益。
根据调研机构CoreLogic此前发布的《Pain and Gain》报告来看，澳洲房产平均需要持有4年及以上卖掉才能赚钱。
在上一个房产周期的时候，澳洲投资火爆。
房产市场上普遍喊的口号是：以房养学。顾名思义，就是通过海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用。
当时房价一路飙升，直到监管机构喊停。
为什么这个概念会如此火爆？这和澳大利亚强大的房屋租售市场密不可分。
旅游业、留学教育产业是除了资源、能源出口以外的重要经济支柱！
然而，2020年的新冠疫情直接让这两个产业停滞了。
学生、游客不来了，封锁让澳洲这些首府城市的市中心成了“鬼城”。
大批房东因为没有了租金收入，只能从口袋里掏钱还银行贷款，生活压力陡增，不得已选择卖房…
而现在，城市生活正在恢复，国际旅行已经恢复，许多人正在返回首府城市——所有这些都是租赁需求的驱动因素。
在过去的几个月里，澳洲首府城市的租房供应和需求之间的不平衡变得更加明显。
澳洲投资者，再次活跃起来！
澳洲租赁市场强劲
这其中有几个关键原因：
第一是重新开放国内和国际边界。
随着旅行再次成为可能，疫情期间通常作为Airbnb出租的房屋被迫转成长期租赁。现在游客逐渐回归后，短期度假房屋租赁可能会回归。这将导致了市场上传统租赁供应的短缺。
国际学生的回归预计也将推高租赁需求，并加剧市中心郊区的房屋短缺。
第二，城郊地区的租赁需求持续旺盛。
随着远程在家工作已经逐渐成为主流，许多澳大利亚人还是继续在寻找亲近自然或靠近海边的地区生活。
这继续给城郊地区本就紧张的租赁市场再次造成压力。
澳洲租赁市场究竟有多紧张？
realestate.com.au公布的数据显示，今年2月悉尼的房屋平均租赁天数创下自2017年3月以来最短的时间。
基本上，在REA网站上出租一套房子或一套公寓平均只需要22天的时间就可以租出去！
墨尔本在出租方面也表现出类似的趋势，平均而言，上市24天后就可以租出去，也是创下自2020年3月以来的最快增速。
而布里斯班和阿德莱德租赁市场更为夸张！
布里斯班房屋平均只需要16天就可以租出，阿德莱德只需要15天！均创下历史最低纪录。
由于负担能力和生活方式等因素的影响，这些首府城市的需求相对较强。
在新南州、维州和昆州，由于疫情引发的市中心人口外流，现场租赁天数在过去一年里保持在历史最低水平附近。
这种不断扩大的租赁供需差距对租房者和房东来说意味着不同的事情。
对于租房者
他们面临更激励的市场竞争，不得不支付更高的租金，从而加剧了生活成本支出；
对于房东
他们当然非常高兴，房子在市场上不用空置太久就可以租出去，还可以获得更高的投资回报。
长期来看，随着越来越多的投资者进入市场，租房者可能会得到缓解，这是我们已经看到的趋势。
2022年，向投资者发放的新贷款的价值进一步增加，随着更多的投资者购买交易，租房者可能会发现自己的选择多了一点，竞争少了一点。
投资者今年需要注意的5个关键点！
如果你打算成为一名房产投资者，一定要了解可能影响 2022 年抵押贷款市场的五个关键趋势：
1. 利率正在上升（无论澳大利亚央行采取何种措施）
澳洲央行已确认利率正在上升，但时间仍不确定。但借款人为其抵押贷款支付的利率已经开始上涨。
去年 11 月是新借款人支付的平均利率自大流行开始以来首次上涨，此后利率继续上涨。
预计这一趋势将在全年缓慢持续——一旦澳洲联储提高现金利率，借款人必须支付的金额将大幅增加。
2. 浮动利率将再次成为主流选择
利率上升是由固定利率重新定价推动的。
浮动利率仍在下降。
这种趋势看起来像是扭转了新冠疫情之下抵押贷款市场的一个更不寻常的特征：固定利率成为了主流。
通常，大约15%的新抵押贷款是以固定利率贷款的。但随着疫情的到来，澳大利亚央行为银行系统提供了特殊的流动性支持，特别是降低了固定利率。
所以，在峰值时期，几乎一半的新贷款是固定利率的。
但随着央行结束宽松政策，抵押贷款市场正在恢复更正常的状态，这降低了固定利率产品的优惠定价。
反之，选择浮动利率的人数开始加速。
尽管预计未来几年利率将上升，但预计 2022 年浮动利率贷款的份额将回到四分之三。
3. 投资者竞争开始激烈起来
投资者贷款在 2021 年显着回升。
在最新公布的数据中，超过 30% 新增贷款是投资者贷款。
投资者需求飙升，推动1月份新增抵押贷款增幅达到2.6%，高于预期。房价上涨推高了平均贷款规模，澳大利亚最大的两个房地产市场也出现了飙升。
向投资者发放的新住房贷款较去年12月跃升6.1%，达到创纪录的110亿澳元。官方数据显示，首次购房者贷款下降5%至54亿澳元，而自住房屋贷款小幅上升1%至227亿澳元。
不过，与近期历史相比，这一数字很低，在疫情房价上涨期间，由于租金需求疲软和投资者青睐地区的租金增长以及经济状况普遍存在不确定性，投资者大多处于观望状态。
贷款机构已经对投资者的回暖做出了回应，竞争加剧将投资者利率压低至近年来相对于自有住房利率的最低水平。
预计投资者贷款将继续增长，未来一年将有更多贷款机构对投资者展开竞争。
4. 高风险贷款比重将继续维持在低位
随着最近房价的强劲上涨，提高住房贷款20%的首付变得更加困难。但放贷机构一直抵制以小额存款获得更多贷款的冲动，这种贷款被称为高贷款价值比贷款（high loan -to- valuation loan，简称LVR），90 LVR贷款是一种保证金为10%的贷款。
与疫情之前相比，高LVR贷款的份额下降了20%，现在仅占新贷款的7.5%，投资者贷款的份额更小。
这在一定程度上是由于澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority)的指导，该机构认为，对高lvr贷款的限制将被视为控制房地产市场风险——尤其是那些向投资者发放的贷款。在APRA采取任何正式行动之前，各银行已经做出了回应，并减少了因房地产价格上涨逆转而带来的风险敞口。
预计高LVR贷款将继续难以推进。这使得像联邦政府推出的首次购房贷款存款计划这样的计划，对于那些想要涉足房地产市场的人来说越来越有价值。
但是这个计划中的名额是有上限的，而且需求量很大。
5. 不要指望能够通过切换到仅利息来避免还款额增加
自 2017 年澳洲审慎监管局（APRA）采取行动限制这些贷款以来，贷方一直回避只付息还款。
虽然 APRA 旨在将只付息贷款限制在新贷款的 30% 以下的“基准”已被取消，但贷方近年来一直将只付息贷款维持在新贷款的 20% 左右。
主要方式是通过更高的定价。对于自住业主而言，只付息贷款的利率平均比本金和利息还款高 0.86 个百分点。
这一利差一直在扩大。预计这一比例将保持在较高水平，因为放贷机构希望将纯利率抵押贷款的比例保持在较低水平。
结语
所以，假如你希望现在进入市场的话，以上这些与贷款相关的不确定性，一定要提前考虑进去。
除此之外，还需要考虑到大环境的影响，比如通胀！
CoreLogic 2月份的数据显示，悉尼房价下降0.1%，这是自2020年9月以来房价首次出现月度下降，而墨尔本则持平。
许多房地产专家表示，这种繁荣可能已经结束，房价或将从现在开始下滑。
确实，过去两年炙热房地产市场的推手正在失去动力。
迫在眉睫的抵押贷款利率以及汽油和食品等必需品的生活成本上升，使得潜在购房者的可支配收入和借贷能力都有所下降。
现在人们对储行在今年晚些时候上调现金利率的预期越来越坚定，这应该会开始减缓两年以来房屋贷款和房地产价格的强劲增长。
但是预计房价也将出现“软着陆”。大规模海外移民的回归，以及随着经济从新冠疫情中复苏，信心上升，是房价不太可能暴跌的原因！
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