2022年6月，澳央行进行了12年以来的首次加息，澳洲基准利率，一下子从原来的0.1%到了现在的1.85%。
下周9月6日，预计澳央行还会再次加息25-50个基点。
不断上涨的利率，也让澳洲楼市从原来的暴涨，进入到萎靡阴跌模式。
7月，澳洲首府城市房价几乎全面走跌，
悉尼跌了2.2%
墨尔本跌了1.5%
布里斯班下跌 0.8%
堪培拉下跌1.1%
霍巴特下跌1.5%
7 月份，全澳洲住宅价值平均下降 1.3%，连续第三个月下降。
8月，继续跌，而且跌得还不少。
据CoreLogic 数据显示，除达尔文外，所有首府城市的房价在 8 月份都在下跌，
悉尼下跌2.6%。
墨尔本下跌 1.2%
布里斯班下跌 1.8%
堪培拉下跌 1.7%
全澳房屋价值，连续四个月下降
这时候，很多机构专家开始预测，在未来澳大利亚房价将持续下跌多达20%。
有很多机构专家表示澳洲房价下跌速度，和之前的金融危机爆发速度相当。
说什么的都有，这也让很多人感到恐慌。
其实，大可不必。
问你一个问题，过去30年，澳洲房价，涨了多少？
我来告诉你吧。
1 澳洲房产在过去三十年，全国房价平均上涨了 382%，在截至 7 月的十年间上涨了约 72%。
2 对比近三年，上一轮房价上涨周期，澳洲房价平均上涨了 32.7%，上涨时间持续了 33 个月。
3 对比近三年，上一轮房价下跌周期，房价平均下跌了 3%，下跌期平均持续了 9 个月。
4 过去30年，墨尔本房价中值上涨了 459%，一些内城区的价格上涨了 700% 以上。
5 过去30年，悉尼房价上涨了449%，霍巴特上涨了399%，这两个城市的房价在过去 10 年中几乎翻了一番。
6 塔斯马尼亚地区过去十年，房价翻倍，涨幅达 104%。
7 珀斯和达尔文在过去十年中取得了类似的进展。
由此可见，拉长时间，从历史的时间轴上来看
1 在过去的 30 年里，全国指数的价格上涨和下跌有六个周期，总体趋势是一路上涨。
2 澳洲地产繁荣的平均持续时间是下滑的三倍多，涨幅远远多于下跌。
3 市场下跌是短暂的，通常随后是一段稳定期，然后是更多增长。
4 上升的时间比下降的时间长，相比之下，下降的时间更短，更小。
5 大多数城市的住宅价值平均每年至少上涨 5%。
6 在大涨之后，小幅回调很正常，资产价值都是曲线波动的。
7 首府城市先大涨，然后是其他非首府城市。
未来澳洲房价，到底要跌多久呢？
这取决于货币政策，经济，供需，预期等等因素。
利率
过去的 30 年里，利率一直在下降，这使人们能够加快步伐，将价格推至新高。
澳大利亚统计局的最新数据表明，2022年3 月份市场仍处于上升轨道，每个首府城市的房价中值都在上涨，其中布里斯班和堪培拉的房价中值上涨了近 30%。
但是，澳洲5月开始加息，抵押贷款成本变高，这就抑制了购房者的购房需求。
房价开始走跌。
未来，如果澳洲央行在明年年中停止加息，在明年年末之前再次下调现金利率，那么楼市将会在明年年底开始复苏。
澳洲经济
澳洲经济，现在正处于强劲复苏期。
7 月份家庭银行存款增长 1.5% 或 195 亿美元，达到创纪录的 1.3 万亿美元。它比一年前增长了 12%，比 2020 年 2 月的水平增长了 3055 亿美元。
零售数据，消费者信心，也在强劲增长。
失业率仍保持在 3.4% 的 48 年低点。
一切都表面，澳洲楼市，有着强大的经济支撑。
建筑供应
现在，建筑许可一直在降低。
西澳大利亚州的营建许可数量降幅最大，为36.9%，其次是维多利亚州，降幅为17.4%。新南威尔士州下降了16.2%，昆士兰州的下降了13.7%。
未来的供应，将会更加紧张！
租房者
澳洲的租赁市场，太紧张了！
全国可供出租的房源数量下降了三分之一。
每个首府城市空置率达到历史低点，租金都呈现上涨趋势，仅 7 月份，租金就平均上涨 0.9%，比一年前上涨近 10%。
其中以布里斯班为首，截至 7 月的三个月租金上涨了 4.2%。
海外学生和移民的回归应该会在短期内增加租房需求，尤其是在墨尔本和悉尼、布里斯班。
最后，我给你总结一下
1 利率可能至少再增加 75 个基点，马上的房价压力会更大。
2 澳大利亚楼市最坏的情况将在 2023 年 6 月左右结束
3 随着通胀压力的缓和，如果储行在明年下半年降低现金利率，澳洲楼市将会马上复苏。
4 买家会有更多选择。
其实归根到底，房价的走势，其实本质就是预期。
就是利率再高，只要购房者觉得会涨，那也会一直挤破头抢房。
就是利率再低，只要购房者觉得行情不好，那也不会买。
一切，都是预期。
所以，只要人们觉得楼市要有复苏预期，那么马上楼市涨幅，也会起来。
楼市，皆人性。
那么，你对澳洲楼市有什么看法呢？
你现在想要租房、还是买房，还是要投资呢？
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