2023年已经到来。
澳洲的房地产市场正在发生变化。
经历了过去一年的大幅调整之后，接下来还有什么事会发生？
首次置业人数减半
首次置业群体出现重要信号！
现在是购买第一套住房的好时机吗？市场上的首次置业者数量几乎减少了一半。
现在有一半的首次置业者在市场上寻找一个属于自己的地方，这意味着对于那些有存款的人来说，现在可能是一个很好的时机来捕捉。
最新的ABS贷款指标数据显示，首套房买家的数量下降了3.2%，至8576人，与2021年的峰值水平相比，几乎减半。所有主要的州都出现了较弱的买家需求，其中维多利亚州下降幅度最大，为-4.1%。
楼市中首次购房者的需求下降意味着现在的竞争更少。
这与房产价格下跌相吻合。Domain年终总结2022年的数据显示，全国的房价比2022年3月的价格高峰下降了4.9%，下降了约5.3万澳元。
在一些首府城市，房价甚至进一步下跌；悉尼下跌8.3%，墨尔本和堪培拉下跌6%，布里斯班下跌4.3%。
不断变化的房地产市场是在租金可负担性恶化，以及随着买家在大都市以外寻找更可负担的地区而不断向区域性地区推进的情况下出现的。
基尔罗伊说目前房产价格的下跌降低了存款的障碍，但利率的上升使还款更加昂贵。
然而，在连续的利率上升中，一些首次置业者被挤出了他们的购买目标，这削弱了他们的借贷能力。
一些买家已经降低了他们的价格范围，正在寻找不同的地区，以确保他们能够看到自己居住的房屋，这可能与他们12个月前精心制定的计划完全不同。
另些人会担心利率继续上升，他们的首次购房将在更长时间内无法实现。这些买家害怕市场不纠正。
同时，愿意接受风险的高收入者现在正看着房价下跌和利率上升，并在犹豫不决，因为他们觉得市场可能会纠正，房屋会在未来的轨道上更便宜。
但政府有一系列的举措，旨在降低房产所有权的准入门槛。
本财政年度有35,000个名额，根据第一套住房保障计划，可获得最低5%的存款，并避免贷款人抵押贷款保险。
市场上还有一些以州为基础的举措，所以请查看当地的州补助金和优惠政策，看看你可能有资格获得什么。
例如，在新南威尔士州，有一项新推出的“首次置业者选择“计划，允许首次置业者选择从2023年1月16日起缴纳持续的房产税，而不是预付的印花税费用。
该计划适用于价值不超过150万澳元的房产。对于购买空地以建造新房，该计划的价格上限为80万澳元。
总的来说，入门价格的房屋和单位将保持坚挺，特别是在最昂贵的首都城市。
这将受到购买能力障碍的驱动，首次置业者的激励措施和恶化的借贷能力将需求引导到更可负担的选择上。
利率调整是关键
虽然利好政策频出，但受制于节节升高的利率，仍有许多购房者在观望。
他们等待一个重要的信号。
那就是澳储行(RBA)什么时候会结束30年来最快的货币紧缩政策？
《澳洲金融评论报》周末版对31位经济学家的调查显示，根据对价格中值的预测，房价从峰值到谷底的降幅为15%。只有6名受访者比较乐观，预计降幅会更小。
在抵押贷款利率创历史新低的情况下，澳洲房价在2021年飙升22%，但在澳储行第二年开始快速提高现金利率后，房市便失去了光泽。为遏制通胀，储行截至目前一共上调利率8次，在2022年从接近于零的水平上调至3.1%。
根据对经济学家的调查，预计储行还将加息两次，在达到3.6%后将暂停加息。
但利率可能会高于经济学家的预期，周五货币市场的定价显示，到年中至少会有三次0.25个百分点的加息。
14位受访经济学家的预测是，今年房价中值将下跌9%左右。CoreLogic本周发布的数据显示，2022年房价已下降5.3%。
历史数据表明，房地产价格下跌与储行的货币政策密切相关。
澳洲国民银行(NAB)首席经济学家奥斯特(Alan Oster)表示，“住房市场是对利率最敏感的领域，对澳储行2022年的一系列加息反应最为明显。”
他强调，贷款和建筑审批都出现了下降。
他预计，今年房价将再下跌12%至13%，到圣诞节时，从峰值到谷底的跌幅将达到20%。
奥斯特将房价下跌描述为更高利率对直接负担能力和借贷能力的调整，而不是对房地产供应过剩的回应。
他说，“我们不认为房地产市场从根本上来说供过于求。事实上，人口增长似乎正在迅速反弹，租房空置率也很低。”
他认为，更强劲的工资增长和健康的劳动力市场将继续对家庭提供支持。
房价要到年中才能稳定下来 经济学家警告称，澳储行暂停加息将不足以引发房屋卖家渴望已久的价格调整。
摩根士丹利(Morgan Stanley)经济学家里德(Chris Read)表示，“考虑到信贷收紧的程度，在澳储行转向完全宽松之前，房价不太可能触底，我们预计这要到2024年。这与之前的四次房价下跌是一致的，只有在澳储行降息后才会见底。”
Barrenjoey首席经济学家马斯特斯(Jo Masters)预计，全澳房价今年将下跌10%，悉尼的跌幅将更大。
“我们预计房地产市场将继续走软——当澳储央行开始降息时，房价通常会转向，我们预计这要到2024年。”
CoreLogic的数据显示，低迷结束时间可能会提前到来，摩根、BIS牛津经济研究院和PinPoint Macro Analytics都持乐观态度。
摩根首席经济学家诺克斯(Michael Knox)表示，“我们认为，房价的跌幅不会比我们已经看到的更大。”他指出，CoreLogic的清盘率反弹了5%。
“这表明，早些时候的房价下跌可能即将结束。”
摩根大通首席经济学家贾曼(Ben Jarman)也认为，一些数据显示出企稳迹象，但他认为，价格要到年中才能企稳。
房地产前景的一个关键因素是经济增长。Judo Bank经济顾问霍根(Warren Hogan)表示，“利率上升和经济放缓的程度，将决定房价调整的幅度。”
他指出，由于新冠疫情允许灵活的工作安排，人们更喜欢独立屋，并毫不犹豫地搬到乡镇。
霍根是最悲观的受访者之一，他预测房价峰值至谷底将下跌25%，略低于Macroeconomics Advisory 28%的预测。
霍根表示，“东海岸和塔州的房地产价格正在调整，但南澳、西澳和北领地的房价还没有调整，这些地区的房价要么接近峰值，要么仍在上涨。”
与此同时，IFM投资公司首席经济学家乔伊纳（Alex Joiner）强调了消费者信心疲软、工作不安全感上升以及实际家庭收入下降。他说，“这些因素加上利率，将继续给价格带来下行压力。”
他预计，房地产价格将从峰值到谷底下跌16%。
MLC Asset Management首席经济学家坎尼恩(Bob Cunneen)警告称，2023年底固定利率抵押贷款到期时，“灾难”即将到来。
5000亿澳元固定利率贷款中的近四分之一将在今年到期。
“2020/21年度，这些利率为2%的固定利率借款人将面临一场不得不做出选择的噩梦……要么获得接近6%的浮动利率，要么以高昂的成本接受另一笔固定利率贷款的打击。”
坎尼恩是少数几个正确预测到房地产市场即将出现低迷的经济学家之一。2021年4月，他预测2022年房价将下跌7%。他预计今年将下降8%。
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