澳洲房价一年飙涨20.3%，创32年来最快增速！

但家庭债务高企，半数澳洲家庭收入难以还房贷，利率只要涨一点点都很可能导致金融体系危机。

但谁能阻挡信心的力量了？

全面解封在即，澳洲房价还有一波涨势！

地产行情

最新的统计数据显示，澳洲房价增速创下32年新高，部分首府城市房屋中位价打破记录。

澳洲房价正以30多年来最快的速度上涨，悉尼和墨尔本的房价在过去一个月上涨了数千澳元，达到创纪录的高点。

CoreLogic发布的数据显示，悉尼房价和今年年初相比已经上涨了25.8%，达到了$131.1万。墨尔本房价上涨了16.2%，至$96.2万。

今年9月，悉尼和墨尔本的房 屋中位价分别上涨了$1.8万和$7750。这种现象不仅仅发生在悉尼和墨尔本，首都领地的房屋中位价从年初到现在也上涨 了23%，达到创纪录的$95.6万。

与此同时，布里斯班的房屋中位价达到$70.9万的历史高点，9月涨幅为2%，自年初至今上涨了19%。而在今年9月份，珀斯、阿德莱德以及霍巴特的房价分别上涨了0.4%，2.1%以及 2.1%。

达尔文的房价下跌了0.3%，但北领地的房价上涨了0.8%。

在首府城市以外，一些偏远地区的房价增长速度甚至更快。自今年年初至今，塔州偏远地区的房屋中位价上涨22.2%，达到了$46.2万。

澳洲房价上一次出现如此迅猛的增长还是1989年6月，即1990至1991年经济衰退之前。

随着全澳大部分地区房价持续上涨，人们对于澳洲金融系统稳定性的担忧也在不断增加。澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）目前正在制定一项计划，将在未来几个月公布，该计划可能包括宏观审慎干预，比如限制银行向借款人提供的贷款类型，这可能会给快速上涨的房地产价格降温。

但专家们也担心，任何限制借贷者的市场干预措施，都将对那些可能已经在努力攒钱的 年轻购房者造成沉重打击。

悉尼

上周悉尼地产行情再次维持清空率高位（84%），和此前一周（85%）市场行情相似。但值得注意的是，上周悉尼出货量有所下降，共有455套房产挂牌（此前一周为641套）房产进行拍卖。

上周实际成交也有所下降，为273套（此前一周为397套），但成交均价也上升至162.50万澳元。

随着金融监管机构将在悉尼和墨尔本推行更严格的贷款标准限制，持有超大笔抵押贷款的日子可能屈指可数了。

澳大利亚审慎监管局（APRA）主要是担心借款人过度借债，还不上房贷。可能采取的措施包括要求借款人提高首付，从而限制借款人的借款金额。

在此之前，悉尼人对房产的痴迷使得9月份的清盘率创下新高。

过去四个月里，新州政府每月征收的印花税超过10亿澳元。由于下个月将放宽限制措施，上市房屋数量已经在上升。虽然拍卖通常从12月初开 始进入夏季“休市期”，但今年预计将持续到圣诞节。

悉尼9月份周末的清盘率为85.3%，高于8月份的83.9%，也明显高于去年9月份的71.4%。

这也是悉尼有记录以来最高的9月份清盘率。

My Housing Market发现，尽管封锁条件非常严格，但Canterbury Bankstown报告的9月份周末清盘率最高，为91.7%，其次是上北岸(Upper North Shore)的90.8%和北滩(Northern beach)的88.7%。所有地区报告的9月份清盘率都超过80%。

下北岸创下了9月份独立屋拍卖价格中值最高的周末纪录，达到309.75万澳元，除了西部地区略低于973,500澳元外，其他地区都远高于100万澳元。

封锁意味着房源大幅减少，但清盘率依然很高，拍卖价格自6月以来上涨6.3%，自去年9月以来上涨26.7%，印花税正帮助州政府为其COVID-19复苏计划埋单。

Revenue NSW税收数据显示，8月和7月征收了超过11亿澳元的印花税，6月近12亿澳元，5月则超过10亿澳元。

新州政府仅在2015年12月、2016年11月和2018年12月征收了超过10亿澳元的印花税。

随着上市房屋数量的增加，财政厅的金库将继续装满这项最令人讨厌的税金，而改革也不会迫在眉睫。

My Housing Market首席经济学家威尔逊博士(Dr Andrew Wilson)表示，“最近几个周末拍卖清盘率急剧上升，在春季剩余时间里，待售房屋的数量将至少激增50%，如果再次允许户外拍卖，清盘率还会更高。”

“未来三个月将有多达1万套房屋在周末拍卖，这一前景将受到目前受库存短缺制约买家的欢迎。”

威尔逊博士还表示，房地产市场将在2022年迅速启动，特别是随着边境开放导致需求增加。

新州首席拍卖师帕塔罗(Alex Pattaro)表示，很多卖家更喜欢现场拍卖，而不是网上拍卖，目前待售房屋数量已经大幅上升，而鉴于低利率和强劲的需求，没有任何迹象表明房价会回落。

他预计，一旦边境开放，侨民将会回国，而国际和国内人员流动只会进一步刺激需求，这可能会使价格保持在高位。

“拍卖会通常在12月初偃旗息鼓，但我们预计此次拍卖将一直持续到圣诞节。”

看完行情看具体房源，盘点近期悉尼的亮眼地区。

东区

东区近期出货量强势回升，有别于此前几周多为拍前成交，上周部分物业在拍卖场上成功售出。

上周东区市场上市物业类型丰富，交易价格保持高位。

北海滩

不同于东区的复苏行情，北海滩市场仍然相对较为低迷。

上周，北海滩以公寓成交为主，成交价格也没有太多亮点。

上周悉尼楼市的亮点当属Manly这套3房3卫2车439平的公寓，其在拍前成功以860万澳元的价格成功售出。

这为处于解封状态中的悉尼楼市注入了一剂“兴奋剂”。

下北

热门下北区房市走出近期低谷。

在下北热门区域Mosman，上周无论是成交价还是出货量都一走前几周的阴霾。

上北

华人钟爱的上北，上周表现平平。

Killara、Pymble等地不仅房源较少，还出现了较多的流拍情况。

买卖双方对峙情况较为明显。但升级刚需市场非常大，后续几周恐将持续维持高热度。

华人区

上周华人区房市表现亮眼，上市房源较多。

西北华人青睐的传统区域双E，以及内西区的Burwood的成交价格也表现不错，量价齐飞。

墨尔本

上周，墨尔本市场开始复苏，清空率持续上涨。从此前一周的76%涨至79%。

自住还没完全入场，炒房者已经回来了。

据RealEstate网站10月2日报道，最新研究显示，Sydenham、Montmorency和Carrum 是墨尔本最受炒房者喜欢的城区。

但是，通过快速买卖获得巨额利润的时代可能已经结束，廉价买进然后很快再次卖出赚取巨额利润的机会窗口几乎已经关闭。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee说，炒房者在过去一年中获得了巨大的利润回报。

根据CoreLogic的Hedonic住宅价值指数（Hedonic Home Value Index），高回报是由于解封后带来的的巨大资本收益。Ray White的一项分析显示，Sydenham区的独立屋中位价为64.9万澳元，21.7%的已购房屋在一年内再次售出。

Montmorency的独立屋中位价为94.85万澳元，21.5%的房屋被再次卖出，而Carrum的独立屋中位价为95澳元，约18.6%的房屋在一年内至少交易了两次。

Conisbee表示，墨尔本的外郊区为炒房者提供了一些最好的机会。这是因为它们的房价往往较低，但在过去18个月中却记录了一些最大的房屋价值增长。她也指出，但与全国范围内的顶级炒房城区不同，墨尔本许多炒房热点地区的中位价已经很高了。

现在墨尔本的疫情再次严重，郊区恐再次成为房市飙涨之地。

墨尔本传统富人区

上周墨尔本传统富人区房市全线进去冷静期。Kew、 Brighton地区买方和卖方对峙局势出现。

华人区

华人区上周表现较为抢眼，量价齐飞，市场刚需旺盛。

阿德莱德

阿德莱德近期房市清空率一直保持高位，市场活跃度高。

上周，阿德莱德持续清空率为94%，但挂牌房屋数大幅下降至72（此前一周为90），成交数为45，中位价涨至80万澳元。

过去18个月，阿德莱德房价大涨，部分原因是南澳在疫情期间没有遭受长时间封锁，更多人从悉尼和墨尔本回到阿德莱德。

People’s Choice Credit Union执行长Steve Laidlaw表示，投资者对住宅房地产市场的兴趣大概在4个月之前开始增加，南澳房市目前还没有放缓的迹象。

传统好区价格维持高位，但相较前几周，独立屋价格涨势趋于稳定，市场出货量较少。

布里斯班

昆州房市上周保持活跃态势。。

清空率为85%，成交中位数跌至94.5万澳元（此前一周为120万澳元）。

堪培拉

上周，堪培拉清空率为81%，挂牌数60。

堪培拉的房地产市场的主力军是自住型买家（公寓、独立屋），没有太多炒家的加入，使得区位、稀缺性成为选房的关键。

西澳

西澳上周清空率为0%，但西澳地产的主要市场仍然是私下交易，所以这一数据并不具备参考性。

上周，西澳私下交易578套（较上上周618套略有所下降）。

塔斯马尼亚

塔州本周清空率没有数据，但和西澳一样，私下交易才是重点。

私下出售物业188套（较此前一周下跌了30多套），但市场保持持续热度。

但有水景好位置的靓房并不比出悉尼以外的其它首府城市便宜。

北领地

北领地上周私下成交20套，交易数据与前几周有所下跌。

首府达尔文的房地产市场仍维持良好态势，公寓交易价格非常好。

资料来源：

Domain,REA,Corelogic

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