想要在澳洲入手一套保值的房产，参加拍卖会是不可能跳过的一块投资“敲门砖”。
但是，澳洲楼市的拍卖会，你真的懂吗？那些隐藏在其中鲜为人知的门道，你真的了解吗？
拍卖会上的小猫腻
首先，想要寻找最佳交易的买家最好关注下成交价，而不是价格指南。
尽管与繁荣时期相比，现在以超过底价数十万澳元出售的房产较少，但一些受人追捧的家庭住宅却不惧经济下滑，这让出价过低者大跌眼镜。
即使在价格下降的情况下，也有中介以不切实际的低价指导来吸引人们的兴趣。买家以为自己有机会，结果到拍卖会上分分钟被击败。
根据 Domain数据，由于利率上升挤压了购房者的预算，悉尼的房价中位数已经从高峰期 下降了8.3%。与此同时，墨尔本下降了6%，布里斯班下降4.3%，珀斯下降1.5%。但经济下滑是不 平衡的，买家可能会惊讶地发现，并非所有的房子都在变便宜。
内城的A级优质房屋仍然有受众，在拍卖会上可以吸引6个或更多的竞标者，而不受欢迎的房屋可能以低于底价出售。
澳洲房屋中介Rich Harvey建议潜在买家在几个月内参加10-20场拍卖会，然后用电子表格来追踪要价和成交价。
他说：“市场的低端，以及我们所说的位于繁忙道路上 的B级、C级和D级房产，其交易价格肯定远远低于高峰时的价格，此外一些中介仍 在报低价，这个问题不容忽略。”
买方代理协会主席Cate Bakos则建议潜在买家搜索已售房产或查看周末拍卖结果，并考虑土地面积、属性和售价。
对于未公开的结果，她建议打电话给销售代理。她敦 促买家参观拍卖会，将销售价格与价格指南进行比较，同时观察买家的参与情况， 以了解他们的潜在对手。
Bakos表示不要依赖网上估价，特别是因为计算机模型可能并不总是知道一处房产是否已被扩建或细分。
她还指出，现在一些需要做修葺工作的房屋往往会流拍，卖家可能会对报价做调整，并以更低的价格出售。
春季市场“上线”，如何利用市场优势？
目前房屋挂牌量仍然很高，但不断上升的利率和较低的经济信心已经使销售节奏失去了加速的动力。2022年9月，CoreLogic报告称，澳大利亚房产平均上市时间为35天，这比12个月前多了一个星期。
现在这个时期，买家可以利用更长的时间，更多的物业选择和额外的谈判能力购买到心仪的房产。
另外，买家还需考虑额外的费用支出问题。
抵押贷款的还款额在增加，这已经不是什么秘密了，现在房东平均每个月要比六个月前多付1000澳元。
因此，在检查房屋时，最好确保房屋节省能源开销。买家应该寻找隔热保温性能好、有密封玻璃窗、逆向循环加热和空调的房产。如果没有这些配置，在购买后可以要花一大笔钱进行改造，才能让房屋以最小能源成本保持18-22度的宜人温度。
随着房屋上市量的增加，房产位置也是买家今年春天有选择能力的一个因素。
一个位置理想的房子将极大地增加长期幸福感。如果目标是购买一个长期家园，那么靠近学校、咖啡馆、商店和绿地是必要因素。
研究还表明，对于那些不能在家工作的人来说，住在工作地点附近，缩短通勤时间，可以促进健康。
在按郊区寻找房产时，在Domain.com.au或realestate.com.au等房地产挂牌网站上按郊区设置新的上市通知可以节省时间。
首次置业者的福音来了
新的模型显示，自从新州印花税成为可选项后，普通首次置业买家的购买能力将增加3.1万澳元。
新州政府上周修改了规定，允许首次购房者选择是一次性缴纳印花税，还是每年对价值不超过 150 万澳元的房屋缴纳土地税。
首套置业者如果选择为价值80万澳元的房产每年缴纳土地税，将节省31,090澳元的印花税成本。
Canstar 分析显示，如果他们选择以此为抵押借款购买更昂贵的房产，他们可以购买价值高达 955,450 澳元的房屋并仍保留其 20% 的首付。
然而，如果他们选择购买同样价值 800,000 澳元的房产并增加首付以减少住房贷款规模，则每月的还款额将减少 172 澳元。
专家表示，这一变化对首次购房者来说是一个胜利，因为它减轻了首付压力。但他们一致认为，这将刺激需求，并将房价推高65万至150万澳元之间。
Canstar 的金融服务集团主管史蒂夫·米肯贝克 (Steve Mickenbecker) 表示：“这将极大地激励首次购房者进入市场，而且价格正在下跌，这将使他们更容易进入市场。”
分析发现，首次购房者最好为持有长达 10 年的独立屋和单元房缴纳年度土地税。
土地价值假设为独立屋价格的60%和单元房价格的35%，十年后，他们将为价值 800,000 澳元的房屋支付 20,761 澳元的土地税，而对于单元房则更少。
从即日起至 1 月 15 日期间选择年度土地税的首次置业者，当变化全面生效时，将在交割时退还已缴纳的印花税。
结语
拍卖学问多，买房需谨慎！
澳洲入市，多学多问多研究，切勿着急，稳中才能买到最合适的房产。
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