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- 前言
- 住房市场“春风拂面”
- 富人依旧钟爱买房
- 五年房价没动过的地区
前言
澳储行（RBA）降息传出后，业内人士的第一反应就是房价要涨。
房产研究机构SQM Research的董事总经理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）说道：“从澳储行的一揽子政策来看，又是降息，又是买债。”
“这一系列操作就像是告诉市场，既然你们都想看到一个复苏的住房市场，那么我们就帮助你们梦想成真。”
事实上，在澳储行降息之前，住房市场已经出现向好的迹象，四大银行统一修正房价预测就是最好的例证。
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住房市场“春风拂面”
住房市场素来有“金九银十”的说法，意指房地产交易旺季。目前，澳大利亚住房市场就是一片春风拂面的繁荣景象。
以悉尼为例，上周的整体拍卖成交率高达79%。北部海滩、下北岸和西悉尼三地的拍卖成交率则分别高达89%、87%和84%。
这样的成交率数据一般只有在市场上涨周期才会出现。
另外，今年10月份，时隔五个月之后，澳大利亚整体房价再次出现上涨，涨幅为0.4％。
八大首府城市中，墨尔本是唯一一个房价下跌的首府城市。考虑到墨尔本二次封锁，第四阶段限制对住房市场的诸多不利因素，墨尔本房价的下跌应该可以算是一个可以忽略的离群值。
同期，悉尼二手房成交中位价较9月环比上涨4.9％。
今年9月，新增房贷（不含转贷）较8月增长5.9％至225亿澳元，不仅连续第四个月录得增长，同时也是2017年3月（226亿澳元）以来的最高月度总额。
另外，四大银行也是集体改口，开始预期房价上涨前景。
以澳大利亚房贷市场份额最大的银行，即澳大利亚联邦银行（CBA）为例，早在今年5月份，该行曾预期，在一般情况下，未来两年的房价预计下跌11%，如果出现限制延长，则房价跌幅可能高达32%。
今年9月份，CBA修正房价预测称，悉尼房价最大跌幅只会出现在截至2021年6月的12个月内，跌幅也不过4.9％，随后将恢复上涨。
同样，曾预期房价最高可下跌30%的澳大利亚国民银行（NAB）也做了相应调整。
另外，澳新银行（ANZ）发布的财报显示，80%的延期还款客户在到期后均已恢复还款，没有出现之前担心的大幅逾期情况。
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富人依旧钟爱买房
不管有没有疫情，对于富人而言，房产依旧是标准配置。在银行放低贷款门槛的情况下，富人的买房兴趣只会进一步上升。
以数据中心运营商Airtrunk联合创始人兼首席执行官Robin Khuda为例，除了公司最近的几笔大动作外，其私下里个人也喜欢投资房产。
继467.5万买下了Woollahra联排别墅后，他又斥资610万澳元买下了前新西兰总理约翰 •基爵士（John Sir Key）位于McMahons Point的豪华公寓。
另外，从最近交易的几处豪宅来看，成交价均接近市场报价的上限，并且往往刷新当地的最高成交记录。
例如，今年10月，悉尼汽车经销商Maryanne Pagent以接近1600万澳元的价格出售位于Cremorne Point的豪宅，刷新了当地的成交价纪录。
招聘行业巨头Geoff Morgan与妻子Ros位于拜伦湾海景房以近2200万澳元的价格出售，直接刷新了当地的最高成交记录。
除了活跃在高档住房市场的富豪，入门级、置换市场也出现向好的迹象。
不过，对于更多的人而言，住房可负担性和未来房产升值前景仍然是绕不开的坎。
以下为三大首府城市（悉尼、墨尔本、布里斯班）一些房价仍然停留在2015年的地区，有些属于价值洼地，有些则是需要规避的雷区。
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五年房价没动过的地区
在过去的五年中，澳大利亚东海岸城市有超过20个地区的中位房价几乎没怎么涨过。
悉尼占据了绝大多数，这些地区大都位于中环和外环。近些年，由于大量公寓项目上马，导致供应出现暂时性的过剩，房价大都停留在2015年左右的水平。
悉尼
其中，Haymarket是一个比较受国际学生喜欢的地区。同时，这里也是悉尼唯一一个房价还停留在2015年水平的内城地区。
疫情爆发后，边境封锁对当地造成了重创，当地住房市场的主力军——国际学生大幅减少，导致购房和租房需求急剧萎缩。
在这样的背景下，Haymarket的住房价格也面临下行压力。
数据显示，自疫情爆发以来，当地中位住房价格下跌了8.7％，跌至1,105,000澳元。
另外，悉尼西南的Warwick Farm，内西区Strathfield和Burwood的房价在过去五年内也几乎没怎么涨。
据Strathfield 的房产中介苏先生介绍，2015年、2016年和2017年算是炒楼花的狂热时期。尤其是2017年和2018年，很多期房楼盘都是一放出来就售罄的局面。
随后，为了遏制房价过快上涨，政府出台了收紧信贷的政策，给楼市降温。因为贷款门槛提高，很多投资者开始离场，Strathfield的房价也开始回落。
他说：“到了2020年，在疫情大环境的影响下，房价开始出现下跌。通常情况下，在Strathfield，一套两居室公寓的售价在85万至90万区间。但是，现在75万就可以买到。”
房地产研究机构Domain的数据显示，在过去的五年中，Strathfield的房价中位数的年度涨幅停留在4.7％，为70万澳元。相比之下， Burwood的房价中位数则仅增长了1.8％，输给了通胀。
不过，苏先生表示，当地住房市场最近开始出现回暖的迹象。上周参与拍卖的一套标准两室两厅公寓，有5名潜在买家参与竞标，最终以73.1万澳元的价格成交，比前一个月成交的同类型公寓高了1.5万澳元。
墨尔本
就墨尔本而言，解封后的住房市场表现和其他消费行业大体类似。
按照往常，墨尔本杯日之前一个周末的拍卖成交率一般都会比较低。不过，今年似乎有些反常，交投活动明显好于往年。
澳大利亚研究机构CoreLogic提供的数据显示，截至10月31日一周，拍卖房屋数量为604套，高于之前一周的490套和上年同期的255套。
初步拍卖清盘率录得75％，好于之前一周的72％，复苏迹象非常明显。
整体而言，墨尔本三个内城地区的房价变化相对不大，即Abbotsford、Southbank和Doncaster。这三个地区的公寓中位价比2015年高出不到1％。Richmond中位房价相较五年前涨幅最小，仅为1.4％。
据Richmond房产中介艾米介绍，当地公寓的价格没怎么涨。自2016年以来，Richmond和Abbotsford开发商持续不断地启动高层住宅的项目，因此价格相比五年前没有多大变化。
不过，艾米表示，最近首次置业者到当地买房的情况比较多。在过去一个月内，艾米已经卖了11套公寓，买家都是首次买房。只要价格合理，大多数公寓都能够在4周内成交。
布里斯班
同样，在布里斯班，存量房源多也是Hamilton房价五年不涨的一个最主要因素。当地公寓中位价目前为505,000澳元，相当于2015年的水平。
据Hamilton的房产中介王先生介绍，当地的独栋屋还是比较紧俏的。但是，公寓存量一直相对较高。
当大批投资者放弃这一市场后，当地的公寓就比较难销，房价也上不去。最近几个月，首次购房者的需求明显上升，但是，由于当地大量公寓主要是面向投资者市场开发，因此也一直没有太大的起色。
相比之下，布里斯班内城Kingston和Greenway距离CBD以南开车20公里路程，属于新兴发展区，当地的房价与五年前也大体持平。
不过，王先生介绍，相对而言，针对投资型的小面积公寓市场比较难销。但是，面积相对较大，地理位置相对较好的公寓市场开始有所松动。
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