2009年全球金融危机，那是上一场地产商被团灭的时刻。
许家印或许后悔了，该在那时破产，还能留个地产“壮士一去兮”的美称。
那一年也是地产商集体大甩卖的好时光。所在的公司也不例外，几乎所有优质资产开门“大甩卖”，包括广州深圳的底商铺位。
当然遇到了一位豪客，来自澳洲的华人投资者汤叔，他在东莞的工厂清算后，全力买入澳中二地的商业地产。
汤叔买底商，让人见证他的不平凡，10万一平方买下一个300平方首层带银行租约铺位，3000万的成交仅仅一周做出决策。
汤叔的投资跨越澳洲中国，后来在澳洲有幸再遇到他，原来墨尔本CBD、Box Hill等地一样可以见到他投资的身影。
他说，商业地产才是投资王道，一般人怎知其中的妙里乾坤呢？
是啊，大部分人看到疫情期间，商铺倒闭，写字楼空置，肯定是这样的想法。
正好上周去墨尔本老牌最豪华的写字楼之一Collins Street 525号，拜访一位朋友Leo, 公司是华人在澳洲最成功的地产商之一。
站在他们公司50多层的云端，自然聊起CBD的地产那回事，Leo 说，这栋写字楼的客户几乎都是整层租约。
也聊到旁边在建的Collins Street 555， 这是澳洲商业地产大鳄Charter Hall 开发的，因为看好写字楼前景，把原来的住宅部分全部改为写字楼用途。
不管是汤叔还是Chart Hall ， 投资商业地产虽路途不同，背后的原理几乎同出一辙：非同凡响的回报，远非账面看得那么简单。
汤叔买的3000万底商铺位，前些年以二倍多的价格出手，按投入本金区区几百万，每月租金足以还贷款，回报几乎是令人咋舌的。
普通人也许认为，投资商业地产不像在银行储蓄简单，也不像普通住宅投资那样方便。
按照投资的复杂性、花费时间和精力，事实确实如此，能忍受跨度较长且有耐心才是关键。
与其他传统投资地产模式相比，CRE（商业地产） 投资具有哪些优势呢？
大部分时候，它是不受市场波动影响的，作为长期投资选择，它稳定且具有一致的回报率。
尤其好位置的商业地产可以成为真正的金矿，永远受一些租户的追捧，从而确保被动收入不断获得回报。
澳洲大的玩家，往往上千万的投资才瞟一眼，像Chart Hall等玩家更是上亿澳币才入法眼。以个人身份投资商业地产，很难将所需全部金额投资于商业地产实体。即使像汤叔那样的“大户”，在澳洲也归类个人玩家。
普通人又如何开始投资澳洲商业地产呢？
不同在中国的投资，澳洲普通投资者投资商业地产的最常见方式是通过房地产投资信托 (REIT) 或购买部分所有权。
买REITs如同买股票般简单，REIT 的基金经理就是你“御用”投资管理人，你的投资构成了投资池的一部分，该投资池再分为多个资产。
这些资产由你的管家根据历史表现和市场数据选择，资产回报再按比例分配给投资者。
许多华人也选择购买部分所有权，志同道合的几个兄弟最容易将金额集中火力，买到优质资产。
当然，租金和资本增值的回报按每个投资者的所有权比例支付。
这两种模式区别简单， REIT 中，你往往不知道自己的投资套路，喜欢与否，全凭管理人的喜好。
汤叔喜欢买入部分所有权，几乎完全控制对资产的选择，当然看走眼的时候不是没有。
观察这些CRE的投资者，几乎都是为了实现长期投资目标而来。如果希望投资少于三年，还是寻找其他投资方式好些。
即使如巴菲特，商业地产在长期投资中，目标更大，计划需要更周密，五年以上才能钓大鱼。
传统最简单的选择是商铺与写字楼，然后是工业仓库。稀有品种出现在实验室、制造业或装配车间。
澳洲疫情期间的变化是工业商业地产异军突起，成为稳定受益的代名词。
办公空间，尤其有总部的大厦，这样的物业有更稳定的投资，至少五年左右是这样。因为主力租赁期限可能长达10 年或更多。
工业仓库作为新亮点，用于存储货物，作为供应中心或附近制造业的附属机构，具有投资15年长时间的稳定性。因为大多数仓库的租期往往在10年以上，比写字楼还要稳定。
最后，不得不提到这二年更火的实验室或装配车间，它们几乎很少被租户提出要退租。
当然，投资它们的唯一机会是当新资产出现或某些租户决定转租部分资产。
这类物业回报稳定如磐石，租期往往超过 20 年或更长时间。而且资本增值稳定，租金回报持续，或许投资这样的一个物业，你此生再无需寻觅其他投资产品，坐等收益，甚至传递给下一代人。
投资澳洲商业地产，需要考虑哪些因素？
以前的黄金标准是地点，location 。
商铺与写字楼的位置因素最明显，它在决定资产的表现方面起着重要作用。
但对于工业地产，公路和铁路、是否靠近机场和海港的可达性，这些是影响资产价值以及未来升值的重要因素。
第二关键因素是现有租户的财务状况，以及关于资产的长期可行性等因素。
对比普通地产，表面的商业投资风光背后，其实是要投资者做出足够的研究，以汤叔为例，年轻时开始投资，一样有过“遇人不淑”。
尤其是与中介谈到回报时，夸大其词的事儿时有发生，这是他投资成长的一部分，判断风险偏好，不同程度的忍耐和耐心才能将长期投资进行到底。
当你决定进行 CRE 投资时要记住，硬币都有二面。
优点是从长远来看，收益是稳定的，但要学会多样化投资稳健的资产。
但它也有风险，不同的市场表现不同，一个投资法则并不适用于所有人。
比如，一项资产如果在五年内没有显示出升值潜力，你可能就要转换思路了。
另外，市场是变化的，它会影响空置率、租金和入住率的稳定性。这二年的疫情，人们少去办公空间工作，不少商业办公空间租金出现了下降。
记起了汤叔的名言：投资商业地产的黄金时间是金融危机。
也想起任何人都需要懂的一句话：投资有风险，入市需谨慎！
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