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- 新形势
- 核心是什么？
- 哪些地区、类型有机会？
- 利率是高悬之剑
- 选举因素要考虑
- 趋势要点
新形势
昨天，关闭近两年之久的澳洲国门终于打开了。
但与此同时，疫情再次反扑，恐有扩大之势。
新州在过去24小时录得1360例新增，是三个月来的最高数字。且数据模型估算，按照目前态势发展，新州明年1月底恐怕将出现单日新增2.5万例的情况。
即使疫情不确定性因素增加，国境推迟两周才开放，但是开放之后想再次关闭国门，几率不大。
许多朋友问，这对澳洲市场到底会产生什么影响？
核心是什么？
在说影响之前，我们要首先明确一个关键因素，那就是国门打开前后到底是什么发生了变化？
实则是人。
海外来的人，没有澳洲永居的人。
那么，他们的到来意味着什么？
首先一定是看好澳洲，无论是教育还是工作。其次，如果有投资意愿或者行为的话，那么他们一定是看好澳洲的资产价值。
虽然澳洲万物上涨，房价高企、物价攀升，但是相比全球其它头部城市，悉尼、墨尔本仍然相形见绌。
以房产增幅为例，近两年蒙特利尔、洛杉矶、奥克兰和多伦多同期增长达30，这远超澳洲主要城市的房产增速。这让全球投资者看到了机会。
所以，全球抢人，澳洲有优势。
哪些地区、类型有机会？
常说，人进得来，货出得去，才能发大财。
那么人进来之后，又会去哪里了（居住、投资哪里）？
大城市 + 核心区域 + 公寓
看此前哪里房租跌得最凶，哪里就有机会。
预期的需求、市场力度、留学生返澳和正常的房屋交易水平都将吸引海外投资者重返，而靠近市中心的城区房价将成为重要关注对象。
人都是喜欢居住在熟悉的地方的。
留学生返澳时，一些在疫情期间房价遭受重创的城区将会重新受到青睐。留学生们仍然看重他们在疫情爆发之前青睐的地点。
所以，海外客回归，下一波市场上涨的核心城市就是悉尼、墨尔本以及布里斯班（州际及海外）。
那么除去悉尼、墨尔本、布里斯班之外，其它地区就没有机会了吗？
并非没有机会，但是国际人士对于其它地方的影响力实在无以撼动本地居民的购房地位。
地区明确了，就要看房屋类型了。
虽然独立屋大涨，许多区域更是“鲤鱼跳龙门”，但是海外人士影响最大的要数公寓市场才对。
为什么？
一是目前澳洲的购房政策（对海外人士），另一个则是澳洲主要城市高企的独立屋价格也浇灭了海外投资者的意愿。
毕竟能在疫情之中一掷千金海外购买独立屋、大宅的投资者毕竟是少数。所以，公寓就是他们为数不多的选择之一。
公寓更容易负担，不仅是海外人士的青睐，也是新移民的首选，就和疫情发生前一样。
此外，随着主要城市空置率的持续走低，以及房屋租赁价格的反弹，都将为市场注入新的增长动能。
利率是高悬之剑
刚需还未完全上岸，本地投资者已经进入市场，海外人士正在路上。
多年来利率大幅下降推动了房市繁荣，银行允许家庭借入更多资金导致房价上涨，然后利用他们不断上涨的资产来扩大房屋或购买投资物业。
这样的方式在全球大放水的背景之下更是被无限放大。
虽然，海外人士很难获得本地银行的贷款(母国不同，政策不同)，但是超低的澳洲房屋贷款利率仍然是他们资金借贷成本的重要参考因素。
即使最近大银行普遍调高利率，但是总体而言，目前的贷款利息成本处于历史低位。以2开头的抵押贷款利率令前几代人羡慕，要知道1990年的时候现金利率曾达到过17.5%。
目前，央行的态度是，在利率处于历史低位的情况下，是保持贷款标准，并且使得借款人有足够的缓冲。
但加息之剑仍然仍然是海外投资者的重要考虑因素。
选举因素要考虑
选举因素是明年市场的一个重要组成部分。
这里说的选举因素不是国际政治层面，而是每次大选都会打响的住房战。
在此前房市高企之时，一句“海外人士让本地人无房可住“，让澳洲的住房矛盾顺利转移到海外人士身上。
而今，国门关闭2年，本地人纷纷入市推高房价，不知选战又会有何新的话题？
上周，总理莫里森在走访联盟党于维州的头号目标席位Corangamite时就打响了第一炮。
为了扩大政府的住房担保计划，莫里森政府承诺将在住房保障计划下提供额外的4651个名额，以帮助成千上万的首次购房者、单亲父母和必要工作者进入房产市场。
总理曾将住房所有权作为其2019年大选的关键内容，他说：”我们希望更多的首次置业买家能够进入他们所梦想的地方”。这次，他的目标没有变，还是争夺这块的选票。
但，看看如今的澳洲房市，首次置业群体俨然成为了房市之中的边缘人。由于需要借入越来越多的巨额贷款来购买房产，首置业者已经被迫退出房市。
现在政府推出优惠政策帮助符合条件的首次置业人士入市，很显然他们的购房目标多为公寓。可是面对来势汹汹的海外投资者，首次置业能否拼得过他们？很难说！弄不好，海外投资者恐怕会成为阻碍首次置业入市的“背锅侠“。
不仅如此，还有更离谱的。
几位自由党议员近日主张，年轻人应该能够提取他们的部分养老金来作为住房贷款的首付。
他们表示，新的模型显示，允许首次购房者从养老金中提前取出6万澳元或更多，将提高房屋拥有率。
这真的是竭泽而渔，硬抬年轻人入市。
如果成真，这种由自由党推动的计划将使悉尼的平均房价增加近 69,000 澳元，墨尔本为 108,000 澳元，阿德莱德为 159,000 澳元。
毫无疑问，允许潜在买家从养老金中拿到6万澳元将给澳洲主要城市的房价带来巨大的通胀压力。
且随着时间的推移，许多人最终会因为将养老金账户中的现金转移到更早的房屋所有权上而导致财务状况恶化。
趋势要点
趋势的东西，我点到为止，是否愿意面对，全看你自己。
总结下趋势要点：
- 新的房市态势：利率、选举政策决定涨跌、需求决定幅度。
- 本地人士：a. 已上车的恭喜你们捷足先登。b. 未上车的人，你们将面对买房、租房的双重压力。
- 海外人士：a. 城市、位置是关键。b. 买后托管要抓牢。
点到为止，以后再展开详细的讲解。
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