澳洲商业写字楼房价或大跌20%

澳洲商业写字楼房价或大跌20%

澳洲不断加息导致商业地产最终被标记重新配置的资产,预计澳洲商业中心优质写字楼的价值可能会下降 10% 至 20%。

对商业地产,尤其是CBD写字楼价值的清算可能在几个月内结束。

随着价值下降,杠杆水平自动上升,给银行契约带来压力。养老基金也将面临更大的压力,要求其更透明地报告其非流动性资产的市值。

养老基金也将面临更大的压力,要求更透明地报告其非流动资产的市值。

商业地产交易机构高力国际(Colliers)负责估值和咨询服务的董事总经理德怀特•希勒(Dwight Hiller)表示:“资本正在寻找商业写字楼达到峰值后的账面价值折扣。”

“这些峰值可能是在去年6月达到的,我们目前看到的买卖价差折扣肯定在10%至20%之间。这低于2022年6月的账面价值,意义重大。”

本月银行业的危机,包括美国硅谷银行的倒闭和瑞士信贷被收购,是加速了商业地产行业的关键时刻。

陷入困境的银行和写字楼所有者的一个共同特征是,他们投资于长期持有的非流动性资产,在当前环境下按市值计价时,可能会造成实质性价值损失。

对于商业地产,确定价值的一个关键指标是资本化率。 类似于收益率,也与利率松散相关。 到目前为止,资本化率仅略微上升。

但澳洲上市公司似乎在一年多前就下定决心,随着 10 年期债券收益率走高,迅速抛售房地产投资信托基金。

Barrenjoey 本月的一项分析显示,房地产投资信托基金(REITs)市场定价所隐含的资本化率大大高于 REITs 本身记录的上限率。 写字楼的市场隐含上限率比其 5% 的记录价值高出近 1%,可能相当于资本价值下降近 20%。

不过到目前为止,主要 CBD 大厦的所有者,包括上市公司和养老基金等非上市私人公司,在估值和资本化率调整方面几乎没有变化。

红杉资产管理公司投资经理 Winston Sammut 表示,一些上市写字楼所有者可能希望他们能够安然度过利率上升周期,而不会意识到按市价计价的损失。

租金收入的增长有助于通过软化资本化率来支撑价值并抵消价值下降。 这在工业地产中尤为明显,但随着职位空缺增加、混合工作模式占据主导地位以及企业的后备扩张计划,写字楼行业面临挑战。

去年开始的技术崩溃给写字楼房东带来了新的阻力。 该行业的员工人数正在减少,此前科技公司是少数几个扩大办公面积的租户之一。本月发布的数据显示,随着科技公司的收缩,可用的转租空间正在增加。

过去六个月,写字楼买卖双方之间的对峙使市场在预期的重新定价之前停滞不前。

摩根士丹利资本国际 (MSCI) 的数据显示,写字楼交易在 12 月季度下降了 57%,至 34 亿澳元。

随着交易数量的减少,估价师很难确定价格。 他们不愿意在没有证据的情况下行动太快。 但在美国和英国,情况就不一样了,两国的上限利率已经上调了50至100个基点。

世邦魏理仕太平洋业务研究主管 Sameer Chopra 估计,写字楼的上限利率在 12 月季度扩大了约 15 个基点。 他预计资本化率在 3 月季度将进一步下降 25 个百分点,并在下一季度下降类似的幅度。 当利率周期稳定时,交易将恢复。

发布者:Ian,转载请注明出处:www.afndaily.com

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