澳洲全面解封在即,房市还要大涨?并不是想的那么简单!

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前言

澳洲主要城市解封在即,房市终于挺过“至暗时刻”。

在连续数月的封城之下,如火如荼的澳洲房市被迫降温。

但封城期间澳洲房市交易量虽然惨淡,房价依旧不降反增。

澳洲全面解封在即,房市还要大涨?并不是想的那么简单!

CoreLogic全澳房价指数显示,9 月份全澳住房价格又上涨了 1.5%,使澳大利亚房价在今年前 9 个月上涨了 17.6%,在过去 12 个月上涨了 20.3%。

创下自 1989 年 6 月以来最快年增长率。

眼见即将全面解封,澳洲房价是否会和去年一样,再来一波强势上涨了?

全面解封后,房价如何走?

主要看三大因素:

供求关系

目前的房市,供不应求的情况非常紧张。

封城令下,大部分房东担心房子卖不出去,纷纷推迟、甚至取消拍卖。

而封城期间,很多建造工地被迫停工,再加上建造原料和人工短缺,导致原本供应不足的房屋更加稀缺。

澳洲全面解封在即,房市还要大涨?并不是想的那么简单!

目前市场上新上市的房源数量正在呈上升趋势。在全澳范围内,根据为期四周的统计,自 8 月中旬的近期低点以来,新上市房屋数量增加了 15.7%。不过仍比过去五年这个时期的平均水平低1.2%。

尽管新上市的房屋数量在增加,但总活跃挂牌量的趋势仍然极低,继续反映出在买家需求旺盛的情况下新上市的房屋正在快速被消化。

按照往年规律,冬季一般是销售淡季,但今年的冬天却一改往常,销售量远超过去5年同期水平,达到了历史新高!

由此看来,供不应求的局面短期内依然严峻,解封之后,买家积压的需求必然会得到释放!

“抢房大战”戏码一触即发。

调控政策

澳联储RBA将维持现金利率在0.1%的历史低点,以量化宽松的政策鼓励人们拿钱出来消费、投资,以拉动经济增长。

澳洲全面解封在即,房市还要大涨?并不是想的那么简单!

只要RBA不加息,市场上投资活跃,房价就能保持稳定增长的状态。

有低利率加持,再加上市场供不应求,今年解封之后,买家很可能会迅速重返市场,无论是交易量还是房价都会出现反弹。

房价未来可期?

既然房价上涨的基本面没有变,那么房价会一直暴涨吗?

虽然供不应求的局面仍然存在,但是值得注意的是,房屋的可负担性正在恶化。

如果房价一直处于居高不下的状态,很多买家就会被挤出市场,尤其是中低收入的买家,从而导致市场上的需求量大大减弱。

如今在澳洲三大城市买房有多难呢?

经济学家Mark McCrindle把目前的房价和个人收入做了对比。

目前澳洲的平均工资是8.9万澳币一年,拥有这样的中等收入水平,在悉尼也需要13年不吃不喝才能买得起独栋房(中位价119万澳币),大概9年才能买得起公寓(中位价78万澳币)。

在墨尔本,情况也相当严峻,需要奋斗10年才买得起独栋房(中位价约91万澳币),努力近7年才买得起公寓(中位价60万澳币)。

布里斯班情况稍微好一点,但也需要超过7年才买得到64万澳币的独栋房。

可见房价高企,已经让无数普通家庭,尤其是年轻家庭,望尘莫及。

而分析需求情况还有一个指标,就是自住型和投资型买家的比例情况。

众所周知,自住型买家是买房刚需,也是推动房价上涨的主力军。

澳洲全面解封在即,房市还要大涨?并不是想的那么简单!

但如今,由于房价越来越贵,超出很多自住型买家的承受范围,不得不陆续退出市场。

从贷款数据中也可以看出首次购房者的放缓,自住首次购房者贷款的数量在1月到7月之间下降了20.5%。

在同一时期,首次购房者申请投资房贷款的数量增加了45%,尽管这个数据基数较低,但也表明更多的首次购房者选择买房出租作为进入房市的一种方式。

Digitla Finance Analytics(DFA)的分析显示,超过半数难以偿还房贷的家庭背负 了太多的债务,利率就算涨一点点都可能将他们推向崩溃的边缘。

新州的占比最大,家庭收入不及还贷能力的邮政区有446个,其次是维州423个,昆州279个,南澳185个,西澳182个,塔州72个。

悉尼富裕的东区和下北岸是举债率最高的地区之一,与此同时,这座城市的房价在过去12个月里上涨了26%。

在Clovelly, Clovelly West, Randwick和Maroubra所在邮编为2031和2035的地区,平均每10个家庭中就有8个家庭的贷款额超过其收入的5倍。

在Mosman 、Spit Junction和Roseville,超过六成的家庭倾尽全力借债,在Roseville和Castle Cove,这一比例为七成。

总体而言,超过五分之二(42%)的家庭在8月份面临抵押贷款压力,较前几个月上升了42个基点。

行业人士表示,虽然一些家庭能够为他们的抵押贷款进行再融资,但COVID-19限制已经 削减了他们的部分收入。

与此同时,澳大利亚审慎监管局(APRA)的数据显示,超过五分之一的购房者现在的贷款是其收入的六倍以上,在截至6月份的12个月里上升了5.8个百分点。

如果政策一变,利率上调,许多购房者经济压力将飙升。

因此,从未来1-3年来看,房价过于虚高、供应持续增加的地方,很有可能出现房价增长乏力,甚至理性回调的情况。

结论

短期:

  • 市场上的房屋供应量仍然较少;
  • 买方需求旺盛;
  • 房屋出售时间较短;
  • 拍卖清空率处于高位;
  • 以及房东平均让价依然在历史低位。

所以,房价还要涨!

长期:

因可负担性恶化,房价在未来有可能出现增长迟缓、甚至回调的情况,但核心地区的房子依然能保值。

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  • 贷款砖家
    贷款砖家 2021年10月5日 下午12:00

    不要发梦了,骂得最多的人,他们可以买到房子吗? 就算减 10 万,20 万,他们还是就能存够首期。 澳洲是民选国家,政府把楼市搞扎了,有房子的人会感到开心吗 ?

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