最近几年，投资者对澳洲东海岸大城市房地产市场的痴迷刺激了开发商建造公寓的热情，一栋栋公寓楼拔地而起。
开发商往往是以发展公司，实现企业利润最大化为终极目标。
这也就使得开发商需要实现足够的预售，也就是出售期房（Off the Plan）确保项目进展。
而购买期房的买家大多都是房产投资者。
买公寓如买彩票
最近的一份报告却让公寓购买者吓出了一身冷汗。
一份新报告显示，糟糕的建筑质量已经让悉尼的公寓市场变成买彩票，购房者很可能买到有缺陷的公寓。
新南威尔士大学和悉尼科技大学对110年期间注册的分契式物业模式的审查表明，公寓存在缺陷是“司空见惯的”，而且往往记录不全。
在悉尼、Parramatta和Canterbury-Bankstown地方政府区域的分契式物业中，近 26%报告了问题。但研究人员表示，缺陷的实际数量可能要高得多，许多问题被报告和文件不足掩盖了。
有文件支持的地方，他们发现有一半以上的建筑物存在缺陷。超过四分之一的建筑物存在三种及以上的问题，其中最常见的就是用水问题。
这些调查结果与新南威尔士州建筑专员本周早些时候发布的估计一致，根据对物业管理公司的调查，十分之四的建筑物有重大缺陷。
业内专家Laura Crommelin表示，需要做更多的工作来保护公寓买家。
“在过去的20 年里，没有一个彻底的过程来收集有关建筑物质量的信息，并记录建筑物的问题，”她说。“因此，目前普通消费者几乎不可能对他们所购买的房子进行研究。”
Crommelin说，买家往往不像卖家那样容易获得信息。“在公寓市场中，卖家——在这种情况下是开发商——和买家之间存在着非常严重的权力失衡。”
“当您查看其他类型的高层建筑时，例如大型商业建筑，您不会看到缺陷问题，因为开发商是强大的——通常是大公司——所以他们可以照顾自己的利益。” “但如果是个人消费者，他们不知道建筑是如何运作的，并且在销售合同条款上没有同样的谈判权，你就没有同样的保护。”
Crommelin表示，潜在的公寓买家很难在购买之前知道存在哪些缺陷，而且修复缺陷也很困难。
又爆严重缺陷
最近，位于悉尼西部的一栋9层高的公寓被曝出严重质量缺陷，买家和租户入住受阻。
这栋公寓楼位于Lidcombe区的John St，共有80套公寓。其栏杆墙被发现存在缺陷。新州建筑监督机构已经下达了禁止令，在缺陷得到修复前，不得向位于Burwood的开发商颁发房屋入住许可证（OC）。
这栋公寓包括8层住宅公寓、底层商业区，地下还有停车场。目前，尚未入住。
新州公平交易厅(NSW Fair Trading)的检查员发现，该建筑的屋顶和一楼阳台的栏杆墙没有进行加固，随后向See Win Holdings Pty Ltd发出了禁止令。
公平交易厅表示，没有加固栏杆墙属于“严重缺陷。” 公平交易厅建筑合规总监Matthew Whitton说，他对收到的证据感到满意。
这些证据表明，栏杆墙“不够坚固”，无法适当地充当建筑物的外部承重部件。
See Win Holdings的一位发言人说，屋顶的一楼阳台的栏杆墙问题并非主要的结构问题，将会得到解决。
“这不是什么大问题。我们将……与政府配合，执行他们希望我们做的任何事情。”
就在约一周前，新州建筑专员David Chandler敦促公寓业主向公平交易厅“举报建筑缺陷”。
目前，新州公平交易厅已经对悉尼和新州其他地区的开发商发出了约30项命令，包括停工、整改通知等。
Chandler曾多次警告，他将动用自己的权力，阻止开发商逼迫楼花买家入住存在重大缺陷的建筑。
值得注意的是，漏水仍然是公寓楼最常出现的缺陷。
你要知道的一些事
投资者需要了解澳洲各大城市并没有统一的建筑标准，如购买当地物业还需要向专业人士了解该城市的公寓设计标准，有些自己看重或自认为的必备公寓居住条件很可能并不是建筑商必须执行的设计标准。
悉尼城市规划师HDC、建筑公司Turner Studio和建筑成本估量师John Ferrarin发现由于新南威尔士州的环境规划政策要求（NSW’s State Environmental Planning Policy 65）和公寓设计指南要求，悉尼价值75万澳元的普通两房两卫公寓如果用墨尔本的房屋设计标准来看只需要60万澳元。
由于悉尼房屋设计标准制定了一系列区域、采光以及对流通风等标准，例如：70%的公寓在冬天早9点到下午3点之间的阳光照射时间不少于2小时；房屋需要有良好的对流通风条件；合理的楼间距；足够的停车场空间、厨房天花板高度、开放的空间等等。
另外，悉尼要求两房公寓标准面积是75平米，然而墨尔本不限制最小面积，一般来说65平米就已经达标。平均售价一平米10,000澳元，这也使悉尼的公寓价格比墨尔本公寓价格增加了10万澳元。
想投资公寓？
这些基本的公寓市场常识，你一定需要知道。
为了下一代
面对大城市高速增长的人口以及住房需求。在有限的土地上建造高楼是必然的趋势。但高层建筑房产的质量、合理的空间规划、是否引入零售休闲场所都是城市化发展必不可少的关键因素。
这些都不仅关乎这些房子当前的买家、租客，更是需要考虑到未来的买家以及租客——我们的下一代。
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