澳民用住宅、零售物业资本增长预期减半

 

随着投资者贷款条件收紧、住房供应增加，部分卖家退出，越来越多的证据表明房市开始出现放缓。澳大利亚很多业内专家开始纷纷预测，未来1年民用和商用地产增速减半。

澳新银行/澳地产委员会（ANZ/Property Council of Australia，简称：“ANZ/PCA”）最新一轮调研对整个地产行业内超过1700名专业人士进行了走访。调研结果显示，由于5月份投资者房贷连续第5个月出现下滑、第2季度房价出现放缓，业内对增长前景信心明显不足。

根据《澳大利亚财经评论》（The Australian Financial Review）周三的报道，主要首府城市尤其是悉尼和墨尔本，拍卖清空率出现显著下滑。墨尔本和悉尼两地拍卖房产总量为过去两年内的最高水平。

随着澳大利亚审慎监管局（APRA）出台新规收紧房贷，各大银行先后宣布加息，澳大利亚整体房价增长预期指数从20.2点下滑至4.3点。

 

澳新银行经济学家Daniel Gradwell说道：“有迹象表明APRA新规对地产行业的影响开始凸显，目前获得贷款越来越难。”

以新州为例，悉尼4月份房价下跌1.3%。ANZ/PCA房价增长预期指数从上一个季度的29.6下滑至1.7。同期维州的这一指数则从29.1下滑至7.1。

澳地产委员会新州负责人Glenn Byres表示，目前的市场对主要地产数据和融资成本变得更为敏感。他说：“贷款条件收紧以及资本管控对房价增速的作用开始凸显。”

鉴于很多业主试图赶在房价下跌前出售手中物业，开发商对未来房市的发展前景开始感到紧张。因部分银行撤回开发项目融资，截至5月份的3个月内公寓建筑审批量下滑了28%。此外，联邦政府和州政府对海外人士新增的房产税也对房市起到了一定的制约。

 

澳大利亚最大的公寓楼建筑公司负责人Harry Triguboff也表示目前房市变化明显。他说：“至7月初以来房市已经开始出现放缓，与此同时房价也似乎出现停滞现象。”

一些经济学家也表达了对房价增速放缓的预期。根据CoreLogic-Moody 's Analytics的澳大利亚房价指数，2018年至2020年房价将出现大幅下滑。根据汇丰银行（HSBC）上周的预测，未来1年半内澳大利亚全国房价增速将减半。根据国际清算银行（BIS）方面的预测，澳大利亚全国的房价增长率将放缓至1%至3%。

澳大利亚绝大部分银行和经济分析师的观点是，鉴于澳储行在2018年年末前不太可能上调官方现金利率，因此房价只会出现软着陆。

相比之下，还有一部分业内人士如Ray White公司董事长Brian White则更为谨慎。在他看来，未来房价或将出现下跌。

 

Ray White公司董事长Brian White说道：“全球房地产市场表现相当显著，澳大利亚也不例外。但是当人们开始考虑撤出这个市场时会发生什么？——这是一个不容忽视的问题。

房价增速预期下滑同样会导致消费者需求减缓，同时拖累购物中心等零售物业的资本增长预期。

ANZ/PCA的调研人群涵盖业主、地产中介、估价师以及开发商等业内人士。根据调研结果，零售物业资本增长预期相比上一次调研,即3个月前已经下降过半。

 

澳大利亚全国范围内，零售物业资本增长预期从10.7下滑至3.3。其中昆州下滑幅度最大，从11.2下滑至0.4。

零售物业资本增长放缓导致澳大利亚零售物业资产交易价格下行。5月份，Aventus Property Group就曾以4.36亿澳元的低价将悉尼的两座购物中心收入囊中。

除了上文中提及的零售商业地产和民用住宅外，ANZ/PCA调研结果也表明，办公物业和退休物业资本增长预期出现下滑。