澳大利亚房地产市场能否持续繁荣？

前言

 

截至今年5月份，澳大利亚房价已经出现八个月连续下跌。悉尼、墨尔本等地的房价都呈现下跌，只有霍巴特成为唯一的州府城市继续着我们习以为常的繁荣期增长。

 

但这种走势并不是普遍的。事实上，澳洲房地产市场发展到了一个令人非常困惑的地步。

 

高端房地产受到重创，根据数据调研机构CoreLogic的最新分析，墨尔本和悉尼地区价格在300万-500万澳元左右的物业最近价格下滑了9%。相对地，中低端的房地产却在继续上涨！而且收益颇丰。

 

如果说不调控房价涨是正常的，但是现在监管这么严，部分地区的房价还在涨，这就非常奇怪了。

 

以新州的Newcastle & Lake Macquarie地区和维州的Geelong地区为例，下图显示在全国价格整体下跌的趋势中，2018年3月两区住房中位价分别上涨12.4%和15.8%。

 

上图为悉尼Newcastle & Lake Macquarie地区

 

上图为墨尔本Geelong地区

 

不仅如此，单元房和公寓现在的抢手程度要远远优于独立屋，显然，那些在信贷紧缩、市场冷却后本应能负担得起的住房依旧需求强劲，依旧不是人人能负担得起的价格。

 

 

这或许说明了一件事儿：要么是调控的方式不对，要么是调控的决心不大。

 

撇开政治因素，我们不禁大胆猜测：作为房地产繁荣景象下的最大获益者，政府、银行甚至整个经济体系，真的希望房价“负担得起”吗？

 

房价可能真的下跌吗？

 

1987年股市崩盘之后，看似更安全的地产业吸引了从股市中仓皇出逃的巨额资金，以及当时低利率和一些经济刺激政策，同期房价上涨了约58.5％。

 

“ 

当人们离开股市时，许多人会卖掉股票并投入商业和个人住宅市场。

”

 

然而，在黑色星期二股市崩盘30周年时，有人提出警告说房地产市场可能会重蹈覆辙。

 

若是此时房价骤降，人们对财务状况和社会经济状况信心猛跌，同时工资增长停滞不前，就不得不削减开支，并通过在零售和商品和服务上花费更少的钱，这不仅仅对零售业，对整个宏观经济来讲都不是最好的消息。

 

 

澳洲已经保持超过四分之一个世纪（27年）的经济无衰退纪录了，会不会因此打破神话呢？这是一个人们甚至想都不敢想的场景。

 

房产税：政府的“印钞机”

 

澳大利亚国立大学的一项调查显示，选民对住房可负担性的担忧日趋上升，近90%的澳大利亚人担心下一代买不起房。

 

住房可负担性问题得不到解决，政府所面临的压力自然不小。在诸多导致住房可负担性问题日趋恶化的问题中，澳大利亚的税制成为了众矢之的。

 

 

从澳大利亚各州/领地的财政收入来看，印花税是税收收入的主要来源之一。据统计，2015/16财年的印花税收入创下历史新高，达到206亿澳元，占全部税收收入的比例为26.1%。

 

维多利亚印花税负担录得全澳最高，印花税支出占中位房价的比例为5.2%。其次是北领地（4.5%）、南澳大利亚（4.1%）、新南威尔士（3.8%）、西澳大利亚（3.4%）、塔斯马尼亚（3.0%）、澳首府领地（3.0%）和昆士兰（1.6%）。

 

 

再以悉尼和墨尔本所在州为例，从2017年7月1日起，新州的印花附加税（surchange purchaser duty）从4%升至8%， 维州则升至7%，再加上印花税，所以不管在哪儿置业，海外买家购房时的税务总成本都在房价的12%-14%左右。

 

此外，现有的和新的海外买家每年还要支付土地附加税（land tax surchange）。而目前这个税的税率已经从去年的0.75%涨至2%。

 

这还不算完，在政府发布的2017-18年度联邦预算案中，海外房产投资人的资本利得税预扣税率从10%提高至12.5%，同时资本利得税预扣税门槛（需缴纳预扣税的房产价值门槛）从200万澳元降至75万澳元。

 

让我们来算一笔账：数据显示，自2012年末出现最近一波繁荣以来，房地产方面税收已经为各州和地方政府带来了65％的财政增长。上述新规更将在未来四年为政府总共创收5.81亿澳元。同时2017年末，维州政府宣布自2018年1月1日开始，将对空置房产的业主征收新税，作为推动更多房屋出售和减少租金的一部分措施。这个空置住宅物业的新税预计在4年内，将获得8000万澳元的收入。

 

 

Grattan研究所住房政策专家Brendan Coates指出：“伟大的澳洲梦，即实现安居乐业的梦想对于很多人而言将成为一场噩梦。政府政策的失败将需要至少20年才能消化。”

 

为了自保，银行选择拥护房地产

 

如果说政府是房价上涨的最大受益者，那么推波助澜的就是银行，这几年，银行资金大量流入房地产市场。表面上，银行为了响应调控政策，近两年也在主动限贷或者提高部分房贷利率，但资金的流向并未改变。

 

以澳大利亚联邦银行(Commonwealth Bank of Australia)为例，数据表示，2017年上半年该银行新增抵押贷款市场份额增长6.7%。而截至2016年12月31日的6个月里，CBA的住房贷款增幅比预期高出1个百分点。这样出色的表现推动银行全年收益增加0.5%，从上年同期的95亿澳元增至99亿澳元。

 

 

另外，下图显示除昆士兰银行（BOQ）外，澳大利亚所有银行的住房贷款占比均有上升，增幅总和为6.5%。也就是说，房地产相关贷款并没有因为政府和监管部门严格的限制而减少。

 

 

这说明了两个问题：

1. 越来越多的购房者通过贷款买房，而且贷款的额度越来越大。

2. 银行住房贷款比例不断增加，意味着其他领域的贷款被挤占。

 

目前，澳洲各大银行60%的贷款为住房抵押贷款，几乎被套牢。而目前的数据表明，整个银行业问题贷款比率上升，超过了90天以上的住房抵押贷款数量不断上升，使住房贷款情况依旧不容乐观。专家预测，如果房价继续下跌，信贷进一步紧缩，可能会导致坏账数量增多，这让银行业务随时都处于崩溃的边缘。

 

澳洲银行为了自身利益，试图吸引更多的投资者，不惜和澳储行（RBA）正面对杠，你前脚发出警告，我后脚就降低只付息贷款利率。当然，在整个还款周期内，将会严格审查借贷人是否有能力偿还。

 

 

银行是不会做亏本买卖的，他们用贷款价值比率（LVR）来控制把钱借给你的风险：LVR=贷款额/房产价值。其中，这个房产价值不是指购房价格，而是银行通过专业估价师评估的房产实际市场价值（估价一般会低于购入价格）。

 

那对于银行业来讲，这风险相对小多了，无论是只付息贷款还是本息连付贷款，都属于抵押贷款中的一种，他们是以房屋本身作为抵押物。一旦有一天业主破产了，银行就会收回房子，然后拿到市场上卖。

 

成也房产，败也房产

 

一个不得不承认的事实是，除了房地产，澳大利亚目前找不到替代GDP增长的其他支柱产业。 如果房地产行业以任何显著的方式下滑，它将对经济产生极其严重的打击。

 

看看下面这个例子会更容易理解，为什么可负担得起的住房市场不是整个经济体系所希望的。

 

假如你是一个小超市的老板，批发了很多香油在店里卖，如果香油全国统一降价，对于社区居民来说当然是好事。但对于你来说，就会亏钱。

 

亏钱了，小超市就会倒闭。如果你的小超市倒闭了，你赊账的上游经销商的应收款就收不上来，经销商也会亏钱，甚至破产，就没钱给还给生产香油的厂家。厂家的应收账款要不回来，也会破产，它们从银行贷来的钱，就无法偿还。

 

 

再往下面联想，银行收不回贷款，那么银行也会亏损，也会倒闭。商业银行倒闭了，最后一道防线就是央行以及广大储户。如果再恶化，整个社会就会出现信用崩溃，进而爆发大规模的经济危机。根本原因在于债务杠杆过高。

 

现在，澳洲家庭债务比例已经高达200%，跃居全球首位。很大一个原因是随着房地产市场的繁荣，大量的资金投入推动房价进一步上涨，人们贷款买房也成为了常态。债务如滚雪球一般越滚越大，深陷如此桎梏之中，难怪人们没心情买买买了。

 

 

由于人们对澳大利亚经济状况和家庭当前财政状况的悲观情绪，澳大利亚ANZ-Roy Morgan消费者信心指数再次下跌1%，至116.5点。

 

所以一旦房价暴跌，也就意味着你的主要资产贬值，亏损后便会产生债务违约，也就不会获得新的信贷——随之而来的便是国内经济的削弱，以及失业率的攀升，甚至银行危机……最终后果不堪设想。

 

END

 

虽然几十年来一直有预测说，澳大利亚房地产市场会崩溃，但在过去18个月里，这种可能性大大增加了。

 

首先是全球利率呈上升趋势，澳大利亚也在所难免，而澳大利亚家庭债务与其国内生产总值（GDP）比值已跻身世界最高，达125%。如果居民还贷压力继续上升，便会令拖欠的贷款金额进一步增多。与此同时，越来越严格的抑制措施令海外置业者，尤其是中国投资人逐渐将澳洲房产市场打入“冷宫”。

 

但最大的担忧是供应。起重机以前所未有的方式盘踞在我们的城市上空。

 

截至今年3月份，根据澳洲工业集团（Ai Group）和住房产业协会（HIA）联合发布的建筑业表现指数跃升5.6点，至63.1点，意味着该指数连续18个月处于上升状态，并创下自2005年以来持续时间最久的正增长纪录。报告还显示，今年3月，除了澳洲建筑活动增长至历史最高水平之外，新订单、就业和交付分项指数均创下历史新高。

 

 

建筑热潮空前高涨，尤其是在布里斯班、悉尼和墨尔本等东部州府城市，高层公寓的获批量明显激增。事实上，仅悉尼一地，项目开工数量就占全国的一半，相当于整个北美的80％。

 

买家数量锐减、供应过剩等多重因素共同导致了澳洲房价的持续下跌。不过，政府看起来并不着急，因为他们的秘密武器——人口增长，仍在发挥积极地作用。

 

4月份澳洲统计局（ABS）公布的数据表明，截至2017年9月，澳大利亚人口在12个月内增长了39.56万人，增幅为1.63%，其中，海外移民人数净增25万，占总人口增长的63.2%。这清晰展现出澳洲的人口增长速度非常快，是美国的两倍多，英国的三倍，法国的四倍。

 

 

人口的持续增长自然会拉高市场的需求。但是，看到住房市场短时间内依旧会保持疲软的情况，越来越多的开发商将目光转向了潜力飙升的商业地产市场。住房协会（HIA）的数据显示，截至今年4月，商业写字楼新订单指数上涨7.4点至61.6点，创9个月来新高，与此同时，公寓新订单指也下跌了4.1点至49.2。随着时间的推移，供需终会趋于平衡，甚至重现荣华。这就是澳洲房价为什么会继续上涨的关键原因。

 

再回到我们上文提到的例子。试想，如果你开店进货的时候没赊账，用的都是自己的现金储蓄，商品价格下跌，小超市亏钱了倒闭了，经销商会受到波及吗？不会。不仅经销商可以保全，后面的连锁反应也都不会发生。

 

经济学上有一个著名的概念——预期，强调的是未来的不确定性对于人们的经济行为的决定性影响作用。

 

然而，在所有相关利益者的“合谋”下，房价上涨似乎正在变成一种确定的未来。趋势一旦确定，就会有更多人前仆后继地涌入，想要分一杯羹。

 

 

参考资料：ABC news，澳洲金融评论报