澳大利亚房产调控，哨声响起！

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• 前言
• 在澳洲，房产收入已打败了98%职业！
• 澳洲工资增长率处于10年来最低水平
• 细节：澳洲央行8月会议
• 调控哨声响起！

前言

在澳洲，做什么行业最赚钱？

有人说医生，也有人说律师。

但澳大利亚房地产网站Domain最新的一篇文章却颠覆了人们的传统认知。

来自房地产的收入，已经打败了98%的澳洲职业！

自从澳洲央行在去年11月份将澳洲利率下调至历史新低后，每个月在房价问题上的态度都是按兵不动。

这对广大房东和投资者来说，不是好现象！

暴风雨来临的前夕，往往充满着Love and Peace！最终，可能迎来的是更糟糕的结局！

还好8月份会议上，澳洲央行做出了第一步决定。

在澳洲，房产收入已打败了98%职业！

7 月份澳洲房价进一步上涨了 1.6%，最终实现 16.1%的年增长率！

直接创了17 年来的记录！

这是什么概念，全澳基本都在涨！

而且，还是在悉尼、墨尔本和阿德莱德都处于封锁的情况下！

这也直接导致过去一个季度，悉尼和堪培拉的房屋收入增长高于澳大利亚收入排名前 10 位的大多数职业。

这两个城市，房价中位价几乎每天都上涨了 1000 多澳元！

悉尼，本季度房价中位价上涨近 107,000 澳元，即每天约 1,175 澳元，达到创纪录的 1,410,133 澳元。

按每天赚1,175澳元算笔账，一年基本就是305,500澳元！

澳大利亚税务局（ATO）的最新数据显示，只有像外科医生或麻醉师等职业的平均应纳税年收入超过38万澳元这些专业人员在同一时期才可以获得同样收入。

甚至比许多专业人士如精神病医生（235,558澳元）、司法和法律职业（188,798澳元）和采矿工程师（184,507澳元），赚的还多！

这还不是说只有悉尼一个地区独涨！

堪培拉的情况类似，本季度价格上涨超过 95,000 澳元，或每天约 1,050 澳元，达到创纪录的中位价 1,015,833 澳元。

墨尔本、霍巴特和达尔文的房价年涨幅也超过 110,000 澳元，相当于公司首席执行官（164,896 澳元）或工程部门经理（159,940 澳元）平均收入的三分之二以上。

澳洲工资增长率处于10年来最低水平

亚太地区经济学家卡勒姆·皮克林 (Callam Pickering) 称，房价的反弹很大程度上是受疫情财政刺激推动造成的。

其中包括：创纪录的低利率、储蓄和家庭收入的增加，因此才在低工资增长的时期达到了新的高度。

预计未来一年的工资增长率将提高 1.5% 左右，就业率目前为 4.9%，处于 2010 年以来的最低水平，而且可能进一步下降。

在工资增长率处于10年来最低水平的情况下，澳洲房地产连续创历史新高！

而且，还没有涨到顶。

CoreLogic 周二报告显示，在受到封锁和全澳范围内商业活动受限的情况下，澳洲房产拍卖清空率不仅恢复了正常，而且是四年来同期最强劲的一次，清空率达 75%，而这个时期历史平均水平才 65%。

或许如AMP Capital的经济学家谢恩•奥利弗（Shane Oliver）所言的那样：“投资者需求的复苏和自住需求的持续强劲，表明近期房价将进一步走强。”

澳大利亚房地产网站realestate.com.au的经济学家保罗•瑞安（Paul Ryan）也认为房价更进一步。

“需求继续超过供应，这推动了价格上涨。浏览我们网站的高意向买家数量仍然非常高，远远高于疫情前的水平。”

更精确地说，是因为封锁所释放的条件：防御性资产购买热潮，待在家中的人渴望更大的房屋，以及人为通过印钞压低利率的刺激措施。

经合组织（OECD）一份关于全球房价的最新报告称，全球房价年增长率达到 9.4%，已经是三十年来的最高涨幅了！

澳洲一年涨16%，想想被封锁的悉尼吧。

过去12个月，悉尼房价上涨了24%，预计今年全年将上涨22%。

这是一个强烈的市场信号！

要求央行干预，以稳定价格。

细节：澳洲央行8月会议的决定

就目前而言，澳大利亚央行一边试图通过限制住房贷款来给房价降温，一边又在印钞，这自相矛盾。

不过，悉尼和墨尔本最近的封城，直接再次阻止了监管机构的进场干预冷却房价。

在本周二澳大利亚央行例会上，央行终于是做出了决定：

1. 维持历史最低利率0.1%不变；

2. 维持 2024 年 4 月澳大利亚政府债券 10 个基点的目标；

3. 继续以每周 50 亿澳元的速度购买政府债券，直到 9 月初；然后每周购买 40 亿澳元，直到至少 11 月中旬。

利率不变，但明确决定停止印钞，或者用经济学家的话说“退出量化宽松政策”。

许多分析师曾预计，澳大利亚央行推迟了对住宅贷款的直接干预，也会推迟“缩减购债”的日期。

但事实并非如此，澳洲央行坚持了自己的立场，将于下月开始缩减购债。

在谈到房地产市场的时候，央行方面给出的答案是：

“澳洲房地产市场继续走强，所有主要市场的价格都在上涨。由于包括首次购房者在内的自住业主的需求强劲，住房信贷增长有所回升。投资者的借贷也有所增加。鉴于房价上涨和低利率的环境，澳洲央行正在密切关注住房贷款趋势，保持贷款标准非常重要。”

Yarra Capital 宏观和战略主管 Tim Toohey 解释称：“这是一个特殊时期，澳大利亚央行必须灵活！如果是在任何其他情况下，我们都可以预料到房地产市场不会一直高速增长，肯定会发生变化。”

住房可负担性随着房价的走高继续加剧。

大批澳大利亚人从首府城市搬离的浪潮，给城郊房地产市场同样带来了压力。

房产全方位的上升将使澳大利亚Y时代年轻人面临无房可住的尴尬局面。

只有通过澳洲央行和澳大利亚审慎监管局（APRA）的相关干预政策，才是对首次进入房地产市场的新人给予的回应和最大的帮助。

澳洲房产调控，哨声响起！

因此，缩减购债规模可以被视为第一步！范围仅限于住宅房地产市场。

如果价格继续不受控制地飙升，澳洲央行可能需要借鉴新西兰的教训。

过去一年，新西兰房价飙升逾17%之后，新西兰储备银行提高了对投资者的贷款门槛。

新西兰央行副主席Bascand在一份公告中表示，新西兰央行计划从10月1日起降低银行可向账户存款余额较低购房者发放的贷款规模，并将考虑在今年晚些时候实施债务与收入比限制和/或利率下限。

此外，新西兰政府已修改了针对房地产投资者的税则以抑制需求，在经济显现过热迹象之际，新西兰联储已暗示可能最早本月开始加息。

所以，预计澳洲央行第二步行动，也有可能是推出新的宏观审慎举措，比如：放贷限制！

2015年上一轮房产高点时首次实施的放贷限制，起到了不错的效果。

不过这一次，任何干预或许看起来都会与以前大不相同。

因为，在2015年，澳洲房产高峰期的时候，市场是由投资者主导。所以，澳大利亚监管机构降低了投资者贷款限额，以及只付息的贷款限额。

而这一次，房地产市场由自住业主主导，限制措施很可能包括贷款与估值比率，甚至贷款与收入比率。

不过，本轮调控的核心在“控”！抑制澳洲房价继续这样“永无休止”地飙涨。

目前，支撑澳洲房市的条件还在，所以出现泡沫大跌情况基本上不太会发生。

所谓的房产泡沫指的是，房价因供不应求不断攀升，最后达到了一个不合理的水平，最后价格又因为供过于求而暴跌。

这其中包含各种影响因素，比如：房价与居民收入比例、房屋的供应与需求量、房价与房租的比例、居民的借贷比例等。

1.房价与居民收入比例

前文我们已经提到房价与居民收入比例在恶化。

2. 房屋的供应与需求量

不过，房屋供应则远低于市场需求（这里说的是独栋屋），尤其在悉尼地区，也是因为受疫情限制的原因，新上市挂牌出售的房屋数量创新低。

当然，同样是受疫情影响，部分地区公寓楼供过于求的现象严重，需要等待海外移民，留学生进入消化。

最近宣布的政府支持计划可能会帮助房地产市场提前进入“春天”，但延长封锁期可能会造成影响。

3．房价与房租的比例

在涨的不只有房价，房租也同样一飞冲天。

尤其是城郊地区，CoreLogic Property Pulse数据显示，过去一年，城郊地区的租金涨幅几乎是首府城市市场的三倍。

城郊地区增长率达9.6%，而在首府城市增长了3.3%。

4.居民的借贷比例

澳洲央行所说的密切关注住房贷款趋势，是因为房价的飙升也推动了住房贷款增长，5 月份澳洲住房贷款增长 0.6%，年增长率达4.8%，创下 2018 年以来的最高水平。

不过，投资者的贷款增长仍然相对温和。

由澳大利亚央行、财政部、澳大利亚审慎监管局和澳大利亚证券及投资委员会组成的澳大利亚金融监管委员会（Australia’s Council of Financial Regulators）时刻在密切关注房贷走势。

该委员会对于当前澳大利亚总体贷款量标准，给出的答案是：仍然良好。

所以说，从当前市场情况来看，房价与居民收入比例在恶化；其他几项因素都在可控范围内。

不过，也有人说唯有泡沫爆破之后，才能断定泡沫曾经存在过。

欢迎你在文末发表你的看法，与我讨论！