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- 前言
- 房地产市场走势会变吗？
- 澳洲部分地区的房价要上涨！
- 结语
前言
长久以来，房价一直是澳洲大选中一个相当重要的议题。
不少分析都认为现在的莫里森政府能在2019年赢得连任，很大一部分原因就是此前工党提出的废除负扣税等一系列不利于房产投资的改革政策吓坏了很多澳大利亚选民。
那么随着澳洲这次领导班子的换届，对于触动无数澳洲人情绪的房价，走势会如何呢？
房地产市场走势会变吗？
一些专家认为，尽管新的联邦工党政府在周末当选， 但澳洲房价下跌的趋势不会改变。
经济学家预计，尽管出台了旨在帮助首次购房者、单亲父母和低收入者更快进入市场的新政策，并承诺提供3万套额外的社会和经济适用房，但房地产市场仍将继续走软。
联邦银行（CBA）资深经济学家Gareth Aird说，这些政策不足以减轻利率上升和生活成本上升对澳洲家庭的影响。Aird称：“无论谁赢得大选，加息都将是决定经济结果和楼市未来的一件事。”
Domain的数据显示，悉尼和墨尔本的房价已经过了峰值，悉尼房价在2022年第一季度持平，墨尔本的房价下降了0.7%。Aird还指出，由于澳联储继续提高利率，预计全国其他地区也将如此。
CBA预计，到今年年底，全国房价将持平，到2023年将下降8%。
Aird表示，像联盟党（First Home Guarantee）和工党（Help to Buy）提供的政 策，在市场上行时比在低迷时产生的影响更大。
“联盟党和现任新政府的政策在上升的市场中会产生更大的影响，因为它们是需求驱动的计划。” 他补充说，如果没有FOMO（错失恐惧症），即使有这些政策，买家在进入市场时也 会更加谨慎。
AMP Capital首席经济学家Shane Oliver也认为，考虑到新的社会保障房和经济适 用房进入市场需要时间，影响将是微乎其微的。工党政府同意继续为联盟党的住房担保计划提供资金，这相当于下个财政年度提供 6 万个名额，但这仍然是九牛一毛。
Oliver说：“这些数字相对较小，不断上升的利率已经对悉尼和墨尔本产生了重大影响。这不足以影响到房价的下滑。” AMP根据近期房价数据更新了预测，称澳洲房价在未来18个月（而不是2年）将下跌 10% 至 15%。
西太银行高级经济学家Matthew Hassan说，新政策需要一段时间才能生效，这意味着即使有影响，也要几个月甚至几年才能看到。
西太银行预测，到今年年底，全国房价将下跌2%，到2023年将进一步下跌8%，而且 不会改变其立场。
Hassan说：“住房和住房负担能力无疑是这次选举的一个大话题，但已经提出的措 施不会真正改变大多数人的命运。” “房价的回调确实最终缓解了部分负担能力问题……但随着利率上升，贷款利息变得 更成问题。”
澳新银行（ANZ）高级经济学家Felicity Emmett表示，上周更新的一项预测仍未改变。该预测认为，到今年年底，全国房价将下跌3%，明年将下跌8%。Emmett说，经济学家在上周做出最新预测时，已经考虑过政府换届。
“工党政府的政策显然会帮助一些首次购房者进入市场，但效果相对有限…这些提升 需求的政策确实会提振房价，但影响可能相对较小。”
尽管购房援助计划将帮助人们入市，但她表示，即便如此，在开始实施前，货币基础设施到位也需要一段时间。“更高的利率将是市场面临的最大挑战，但创纪录的低失业率和重新开放国际边 界，这些将有助于在未来几年提供一些支持。”
与此同时，国民银行（NAB）今年对房地产市场的看法略乐观一些，认为房价将上涨2%，明年将下跌10%。NAB首席经济学家Alan Oster表示：
“我们根本没有改变预测。总而言之，我认为新政府不会带来任何改变。负担能力、利率和人们对利率的担忧将会产生影响。”
不过，工党的住房政策可能有助于使经济适用的市场免受房地产市场低迷的影响，甚至可能引发一些供应不足地区的房价上涨。
澳洲部分地区的房价会上涨！
CoreLogic 的研究主管蒂姆·劳利斯 (Tim Lawless) 表示，随着工党上台，首次购房者计划将实施，郊区和较便宜的地区独立屋以及一般公寓的需求可能会增加。
工党共享股权政策“帮助买房”计划将帮助年收入 90,000 澳元（夫妇为 120,000 澳元）的人买房，其中买现房辅助高达 30%，买新房辅助高达 40%。
该计划每年仅限于 10,000 个名额，并且根据州的不同，房产价值的上限也不同。
在悉尼和新州城郊地区，上限为 950,000 澳元；在墨尔本和维州城郊地区，850,000澳元；在布里斯班和昆州城郊地区，$650,000澳元。
在珀斯、阿德莱德、霍巴特和达尔文，价格限制为 $550,000 澳元，堪培拉为 $600,000 澳元。
劳利斯先生说：“考虑到帮助购买计划中涉及的价格上限，需求将偏向定价范围的中低端。”
“这意味着随着越来越多住房市场放缓，首府城市郊区的独立屋住房市场可能会出现更强劲的需求。
“在城郊市场，价格上限可能会支持住房需求远离最受欢迎的沿海或‘换树’市场，这些市场过去几年价格急剧上涨。
“这也使中高密度住房部门处于有利地位，这些部门的价格通常相对于独立式住房选择较低。”
CoreLogic 的分析显示，目前，全澳三分之一的郊区或总共 1122 个市场将达到工党的定价上限。
如果房价下跌 10%，这将增加到 1573 个郊区或全澳所有住房市场的 42.6%。
在单元房方面，1077 个或 78.8% 的郊区在 4 月底达到该补助门槛。价值下降 10% 将使进入该门槛的城区数量增加到 1172 个或全澳所有单元市场的 85.8 个。
在悉尼和新南威尔士州的主要地区，214 个或 26.8% 城区有资格参与该计划。
在墨尔本和维多利亚州的主要区域中心，138 个城区将符合条件，布里斯班和昆士兰的大区域有 101 个，阿德莱德和南澳的主要区域中心有 58 个，珀斯和西澳的主要区域中心有 113 个。
扩大后的房屋保障计划还将为低首付地区的首次购房者提供 10,000 个名额。
结语
此外在移民问题上，比起自由党，工党更喜欢引入永久类型的移民，全面增加澳大利亚的人口。大量的移民也能缓解用工短缺和工资的压力。同时，随着人口的强劲增长，从长远来看，对房地产的需求也会增加。
从1990年以来，无论哪个政党执政，房价都经历了高峰和低谷。
经济学家说，自由党和工党几十年来所做的，就是通过不断增加首次购房补贴计划，以及维持房产税优惠，不断增加买家需求，所有这些都促进了房价上涨。
接下来我们要做的，就是对工党的住房政策，拭目以待吧。
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