前言
在市场经济的今天，身为投资者，我们最大的权利是选择权。但是，选择是有成本的。即使不做选择，投资者也会付出成本，即机会成本。
在市场上市周期过程中，澳洲置业曾是一个非常简单的游戏。即尽快、尽可能更多的购买房产，市场自会给你最丰厚的回报。但是，眼下无论是新房，还是二手房，交易不再是简单的游戏。投资不好则可能毕生努力，付诸流水。那么相比越来越冷的住房交易市场，投资者还有其他选择吗？
投资选择决定成败！
2013年，来自中国上海的郑先生和唐先生分别在布里斯班以53.5万澳元的价格买了一套79平米的期房。开发商是澳洲本土开发巨头Lendlease。
在当时，中国人去澳大利亚置业没有现在这么多条条框框的限制。没有跨境资本的管制，没有海外人士购房附加税，同时利率还很低。更重要的是当时的布里斯班还不像现在，公寓开发项目寥寥可数。
因此，Lendlease位于布里斯班某个的高层开发项目一开始预售，就被像唐和郑这样的海外投资者抢购一空。这个楼盘于2015年交付使用，符合Lendlease一贯的高品质。
但是，就在交付使用不到三年，郑先生和唐先生最终转手出售时却遭遇了巨大的亏损。当时两位投资者购买的价格是53.5万澳元，但是最终的转售税前价格却只有38.7万澳元，亏损了近15万澳元，还没有计算时间和两位买主所花费的精力成本。
如果两位投资者当时购买的是开发商Lendlease的股票而不是房子，那么他们不但不会亏损还会获得136%的股票投资回报。因此，加上机会成本损失，这单生意两位投资者损失幅度高达163%。
市场经济最大的特征即投资者可以有多项选择，但是选择是有成本的。即使不做选择，投资者也会付出成本，即机会成本。眼下无论是新房，还是二手房，交易显然不是明智的投资选择。
那么相比越来越冷的住房交易市场，投资者还有其他选择吗？
澳洲住房交易市场：冷！
在对澳洲贷款和经纪机构进行走访调研后，德勤（Deloitte）于近期发布了最新的《澳洲抵押贷款年度报告》。报告显示，2018年的澳洲房屋结算量极有可能连续两年录得下滑，跌幅高达5%。
这是澳洲住房交易市场明显“转冷”的证据。说到导致澳洲住房市场“由热转冷”的原因，大家所熟知的即信贷收紧、监管政策变化等。但是，德勤合伙人James Hickey指出，市场有其自身的规律，澳洲房产市场自所以降温最主要的原因还是前几年的涨幅已经不再可持续。
Hickey说道：“2013-2016年期间信贷增长非常强劲。长期来看，这种增速是不可持续的。市场需要在进行调整后寻找新的可持续增长基础。”
展望未来，澳洲房产市场的疲软迹象会持续一段时间，至少今年下半年不会有任何好转。
澳洲住房租赁市场：热！
相比表现持续疲软的住房交易市场，澳洲多地的住房租赁市场却迎来了久违的增长周期。
2018年6月，全澳范围内的周租金较上月持平。截至2018年6月的三个月内，周租金增长了0.3%。截至2018年6月的一年内，周租金则上涨了1.8%。
2018年第2季度，全澳范围内的租金收益率录得3.70%，高于上一季度的3.68%和去年同期的3.64%。其中，首府城市租金收益率录得3.41%，高于上一季度的3.38%和去年同期的3.33%。非首府地区租金收益率录得4.87%，低于上一季度的4.87%和去年同期的4.91%。
就各首府城市而言，截至2018年6月底，各地的租金收益率分别为：悉尼（3.21%）、墨尔本（3.00%）、布里斯班（4.43%）、阿德莱德（4.24%）、珀斯（3.91%）、霍巴特（4.94%）、达尔文（5.74%）和堪培拉（4.64%）。
环比出现上升的首府城市包括悉尼、墨尔本、布里斯班和堪培拉。除珀斯和霍巴特外，其他首府城市的租金收益率同比均录得上升。
悉尼和墨尔本是澳洲规模最大的两个房产市场，同时也是投资者需求最大的两个城市。目前，两地的租金收益率仍处于较低水平。这一现象表明两地大量的投资者采用负扣税制度来抵扣应税收入。
“
鉴于目前两地的租金收益率明显不及其他城市，预计在未来，越来越多的投资者或开始寻求其他房价相对更为便宜、具备更大升值潜力和租金收益率更高的地区进行投资。
另外，由于租金增速持续快于房价增速，因此未来一段时间内租金收益率有望进一步攀升，尤其是悉尼和墨尔本。
与此同时，霍巴特由于近期房价涨幅表现强劲，未来几个月的租金收益率可能会降低。
”
霍巴特独占鳌头
2018年第2季度，全澳范围内，租金增长了0.3%。其中，首府城市的租金环比增长0.3%，同比则增长0.8%。非首府地区的租金同比增长0.4%。
就各首府城市而言，租金环比出现下跌的城市包括悉尼（跌0.3%）和达尔文（跌1.0%）。其他首府城市的租金分别环比增长：墨尔本（涨0.9%）、布里斯班（涨0.3%）、阿德莱德（涨0.4%）、珀斯（涨0.3%）、霍巴特（涨1.9%）、以及堪培拉（涨1.3%）。同比录得上涨的首府城市则包括：布里斯班、阿德莱德、珀斯和堪培拉。
值得一提的是，霍巴特的租金环比涨幅持续遥遥领先于其他首府城市。
2018年6月，全澳范围内租金同比上涨了1.8%，较2017年9月2.9%的峰值增速持续出现放缓。其中，首府城市租金同比增长了1.4%，为2017年2月以来的最低水平。非首府地区租金同比则增长3.1%，较前值2.2%出现明显上升，为2012年6月以来的最高水平。
截至2018年6月的一年内，租金下跌的城市包括珀斯（跌0.2%）和达尔文（跌1.7%）。同期租金上涨的城市则包括：悉尼（涨0.1%）、墨尔本（涨3.1%）、布里斯班（涨1.2%）、阿德莱德（涨2.2%）、霍巴特（涨10.7%）和堪培拉（涨1.3%）。增速同比出现放缓的城市包括悉尼、墨尔本和堪培拉。其中，悉尼租金年率为2009年以来的最低水平。
与此相反，布里斯班租金年率为2016年7月以来的最高水平。
END
无论是澳洲皇家委员会的调查，还是澳洲审慎监管局（APRA）的新规，政府所释放出来的信号无疑是获得贷款只会更难。
此外，在全球利率普遍上调的背景下，澳洲各大银行有的已经上调了利率，没有上调利率的也在酝酿当中，由此可见，投资者的成本已经明显上升。
在这样的背景下，投资者的选择就变得非常关键。
我们知道，在市场上涨周期过程中，澳洲置业曾是一个非常简单的游戏。即尽快、尽可能更多的购买房产，市场自会给你最丰厚的回报。
但是在市场下跌的过程，如何买？如何持有？则极大地考验着投资者的智慧。
参考资料：CoreLogic
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