深度分析!来澳移民停滞如何影响房市?

新冠疫情导致澳洲关闭国界,未来两年的人口增长将陷入近乎停滞的境地,预计这将砸烂GDP、经济,并损害房地产市场。

预算文件显示,联邦政府预计人口增长率将从上财年的1.2%降至今年的0.2%,明年为0.4%,这是一个世纪以来最慢的增长速度。

国际移民的突然流失已经冲击了全澳经济和房地产市场,随着留学生和新移民几乎在一夜之间消失,低成本、投资级的住房失去了价值。

这对现在和未来的广大楼市意味着什么呢?

深度分析!来澳移民停滞如何影响房市?

首先,数据如何?

人口增长率从1.2%下降到0.2%,下降了1%,主要是由于国际入境人数下降。

AMP Capital首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)表示,降幅如此之大,以至于出生人口只能勉强抵消这一缺口。

“人口增长通常在1.7%左右。其中约三分之二来自移民,其余来自然增长,”这位受人尊敬的经济学家说,“通常我们看到每年大约有24万净移民来到这里。今年政府预测是负7万。”

“与通常的移民水平相比,我们损失了30万人口。但如果移民人数暴跌,就会在很大程度上抵消任何人口的自然增长。”

为什么这样不好呢?

有几个原因。人口学家库斯滕马赫(Simon Kuestenmacher)和奥利弗博士一致认为有三个主要问题。国家的GDP会下降,中产阶级的工作岗位将流失,这将削弱经济,房地产市场将受到冲击。

虽然GDP并不能直接衡量大多数澳洲人的生活状况,但它的增长几乎与新的劳动力成员为经济带来的价值量直接相关,因为他们是消费者,而且能为雇主创造价值。

一段时间以来,这种劳动力增长大多来自于移民。

“简单来说,每个有工作的人都为国家创造了金钱,创造了GDP,”数据解读专家库斯滕马赫说,“在过去的几十年里,澳洲利用基于移民的人口增长来充实GDP。”

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这对经济有什么影响?

经济在一定程度上是依靠稳定的工作者人数来持续增长的。当他们生产出更多东西,GDP就会上升。

失去所有国际移民带来的挑战不仅仅是工作者的数量,还有他们从事的工作。

库斯滕马赫担心,没有技术工作者,澳洲的中产阶级可能会进一步萎缩。

“澳洲在1960年代曾有30%的中等技术工作,现在已经下降到13%。”他说,“我们需要提高现有劳动力的技能,因为我们已经没有移民了……TAFEs必须免费,它们是让低技能人才进入中等技能工作的最重要的工具。”

奥利弗博士同意这是一个问题,并表示中产阶级流失正在导致社会和经济对流行病等外部冲击的抵抗力下降。

“如果没有移民,经济将失去这种活力,”他说,“[中产阶级的丧失]导致社会变得脆弱性。在许多西方国家,中产阶级是一个积极因素。它相当稳定。这些人过得很舒服,他们只想继续好好生活,生儿育女,但现在他们却在末流掉队了。”

奥利弗博士说:“受冲击最大的将是住房行业。每年我们需要大约17.5万套住宅……以满足基本需求,”他说,“需求来自已经在澳洲定居的人离开家庭,成家立业,也来自新移民。[移民的流失]大致上每年减少10万左右的潜在需求。如果标准是我们需要17.5万,那现在我们只需要7.5万。”

奥利弗说,这将对其他行业产生连锁反应。

“这意味着住房建设减少,房产交易减少,这对中介不利,搬家的人减少,所以搬家公司会受到冲击,对房子里的东西需求减少,比如地毯、油漆、电视等等。”

深度分析!来澳移民停滞如何影响房市?

那楼市呢?

“未来几年移民不足肯定会影响到房产,”The Agency首席执行官拉霍德(Matt Lahood)说,“这肯定会伤害房地产行业。”

拉霍德表示,首先受到冲击的将是楼花公寓和租金,因为它在很大程度上依赖留学生。新移民来到澳洲,先租后买,但这些需求将消失。

拉霍德预计中郊的现房市场价格不会下跌,前提是市场底部没有出现弊端。

奥利弗博士说,虽然现房和新房市场目前分别受到潜在需求和政府刺激措施的支撑,但两者都可能迎来清算。“这一连串的事情现在都被打乱了。最初会表现在单元房上,但最终会表现在独立屋上。这是[由]住宅需求决定的,今年的需求会少10万左右。”

哪些城市首当其冲?

拉霍德说,悉尼和墨尔本首当其冲。

“墨尔本有大量出租房,悉尼东郊也是,”他说,“然后很明显他们那里有很多大学住宿,但却没有学生。”

奥利弗博士说,如果不加以控制,学生公寓和租房密集区的问题可能会蔓延,但目前偏向自住业主的地区将是安全的。

拉霍德说,阳光海岸和黄金海岸的度假区也可能会受到冲击,部分原因是州界关闭。但澳洲其他地区——珀斯、阿德莱德、堪培拉和其他地区——将暂时基本不受影响。

在珀斯和达尔文,房价正在摆脱多年的下跌和停滞,这一势头使当地市场免受冲击。而堪培拉集中了大量公务员,也可以免疫。

文章来源:1688网

本文观点不代表澳洲财经见闻立场。

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Eric ZhaoEric Zhao
上一篇 2020年10月14日 上午10:54
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