前言
4月21日，澳大利亚国民银行（NAB）公布的最新数据显示，海外买家正重新涌入澳大利亚新房市场。
上季度，澳洲的海外买家人数几乎翻了一倍！
说实在话，已经很久没有听到海外买家激增的消息了，上一次出现海外买家飙涨还是在2014年的时候。
随后，澳洲就出台了相应的限制规则，包括：限制海外买家贷款，增加FIRB金额，以及附加印花税。
当时一系列的举动直接让海外买家数量骤减，房市成功进入冷却期。
现在，海外买家又回来了，什么原因？
其实，这和澳洲房地产市场上最近比较热门的两个话题有关：
- 一个是房价正在下跌；
- 另一个是租金已经涨上天了，空置率降到了新低，现在租房竟然要靠抢。
这两个看似相悖的话题，怎么会同时出现？
我们详细来聊聊。
卖家激增将导致房价进一步下滑
先说房价下跌这回事。
CoreLogic房价指数显示，悉尼和墨尔本的季度房价增长已转为负值，分别下跌了0.4%和0.1%。
这导致试图在房价进一步下跌前出售房屋的卖家数量大幅增加。
在截至 2022 年 3 月的一年中，悉尼和墨尔本的待售房屋总数分别增长了 10% 和 5%。
而纵观全澳，挂牌房源总数则下降了 11.0%！
什么意思？
市场上，悉尼和墨尔本卖家是迫切想要在市场进一步走软之前把房子卖掉的。因为联邦选举和加息即将到来，买家可能会保持观望。
因此，卖家明智的做法是在“恐慌性抛售”可能席卷市场之前，行情还不错的时候卖出。
所以，悉尼和墨尔本两个市场的拍卖量也激增。
在复活节前的周末，悉尼有1,490套房屋拍卖 和墨尔本1,795套拍卖都成为今年最繁忙的拍卖周末。
而毫不意外的是两个市场的最终清空率也跌至年内最低水平。
市场房源的增加势必让买家有更多选择，房东的竞争力也会降低。
恶性循环开始。
所以，现在的悉尼和墨尔本可以说是买家市场。
急切出手的卖家碰到东挑西拣的买家，价格自然要不上去。
所以，整个2022年，你都会看到悉尼和墨尔本房地产市场的疲软，至于下跌多少，取决于澳洲央行加息的力度。
鉴于悉尼和墨尔本是全澳最昂贵的首府城市，这两个城市将对加息更加敏感。
而在悉尼和墨尔本以外的地方，房价还在涨，比如：阿德莱德和布里斯班。
现在阿德莱德的涨幅已经超过了布里斯班，为什么？
因为起点低…
两个城市这两年房价已经涨了30%以上了，距离悉尼的房价中位数还有很远…
这就可以解释第二个现象，租金飙升了！
租赁市场出现恶化！
2021年房价一路飙涨，有几个上班族的工资可以和房价涨幅相匹配？
买不起房，当然要租房住。
疫情期间，住房短缺和生活方式的改变造成了租房危机。
悉尼的租客已经感受到了租金的压力。
许多租客已经因为飙升的租金而不堪重负，过去一年，独立屋的平均租金上涨了 19.1%，而单元房租金上涨了10.8%。
另一个重大变化是在疫情期间想要一起生活的人减少了。人们试图远离彼此。他们不想被感染，结果产生了更多的租户。
截止至3月底，悉尼只有1.6%的房屋没租出去，这是多年来的最低水平。
有些房东趁此时机上调租金，每周的租金比去年年底的广告上高出100澳元！
再者，最近留学生和移民的回归也推高了这一需求。
留学在外的租房生活，多少有些颠沛流离，每年搬家换房那是基本操作。
但是，租赁危机越来越严重，节节上涨的租金，让留学生的日子变得有些”水深火热“。
在过去的一年中，大多数首府城市的房租成本上涨了两位数，许多租户面临财务压力难以支付账单。
随着大城市的租房资源大幅下降，澳洲的租金现在正在增长到14年前全球金融危机以来最快。
这包括倾向于在大学附近寻找住宿的国际学生，以及倾向在已有大量来自同一国家的人聚居的地区租房的移民。随着入境要求不断降低，维州的国际学生人数从12月68400低点上升到约10万人。
Domain最新空置率报告指出，维州租房市场的空置率下跌至1.8%！
CBD曾经因为人们逃离城市而被空置了几个月，现在已经重新变成忙碌的状态。
最新SQM Research的数据显示，到2022年4月，墨尔本三室房租平均每周为$ 536，两室单元房房租平均每周为$ 427！
海外人士逐渐回来，没有任何迹象表明租房的压力会缓解！
很显然，澳洲的租房危机被两大政党忽视了。
他们更多地关注于帮助首次置业者买房，提高担保上限，增加名额，限制投资者贷款。
租金飙升就是这种政策产生的副作用。
更少的投资者意味着可以租赁的房子库存减少，资金限制也对项目产生了影响。
现在可出租的房屋严重短缺，这让海外买家看到了新的商机！
海外买家重返新房市场
澳洲房地产投资在全球范围内都是享有较好名声，永久产权，安全，良好租金回报。
虽说这几年悉尼的房价飙涨，进入全球不可负担前10行列，但是和纽约，香港，上海等城市相比，还差的远。
只是之前的一系列政策把海外买家吓退了。
而在全球通胀高企的今天，他们正在重新回归澳洲房地产市场。
澳大利亚国民银行（NAB）的最新数据显示，海外买家正重新涌入澳大利亚新房市场，占全澳新房需求7.9%！
尤其是今年第三季度，海外买家人数几乎翻了一倍。
海外买家在市场销售中的整体份额也是连续第三个季度上升，虽说仍远低于 2014 年房地产繁荣顶峰时的近 17% 。
但是，这一比例达到了自 2020 年中期以来的最高水平，平均份额为 9.3%。
海外买家活动的出现显着激增。
由于政府通过 HomeBuilder 计划对首次购房者进行刺激，房屋销售量在过去一年激增，从而拉动了需求。
根据 NAB 的调查，尽管首次购房者仍占据新房市场主要份额，但总销售额整体在第一季度跌至 2.5 年低点 40.1%。
然而，海外买家在该市场的市场份额在全澳范围内上升至近两年高点 7.9%。尤其是新南威尔士州，海外买家占销售额的10%，高于四年平均水平！
在国际边界开始重新开放后，这是一个值得关注的发展。
结语
总结下，本轮澳洲房市回调主要会集中在悉尼和墨尔本自住房市场，具体下跌幅度取决于央行今年加息力度。
疫情带来的生活变化，再加上国际边境开放后，留学生移民的回归，让本就不富裕的租赁市场再次紧张，2022年的租赁市场毫无疑问将持续繁忙。
如果这种情况加剧或许将引起两党注意，微调部分措施，增加市场上的房屋供应。
海外买家也将趁机而入，澳洲房市或将再次掀起腥风血雨！
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