浅析疫情对澳大利亚房市的“间接伤害”

COVID-19新冠疫情是前所未有的全球事件，不同于自上世纪宏观经济措施问世以来我们经历过的任何经济冲击或经济周期。

疫情的发展速度之快是史无前例的，在三周内澳大利亚从几十例发展到几千例，并开始进行全面封锁，这意味着我们需要采取不同的方法来评估疫情对经济的影响。

研究表明尽管最近澳大利亚疫情情况有所好转，但由于上半年经济大幅萎缩，近期经济形势仍不容乐观。

虽然随着限制措施的放宽，下半年经济将出现反弹，但2020年预计GDP仍会下降5%，到年底失业率将达到8%（对比年中失业率峰值9%，起点为5.2%）。

显而易见的是澳大利亚房地产市场也无法幸免。

然而，与过去的经济衰退和金融危机不同，疫情是通过间接的方式冲击房地产市场——例如家庭收入、就业、信心和移民。在疫情出现前，并没有货币周期紧缩或利率上升等问题，并且住房起点相对温和，住房投资疲软，成交量低迷，房价在2017至2018年实质性调整后仍有所回落。

换句话说，过去房地产通常首当其冲受到经济周期的影响，而这一次是“间接伤害”。

即便如此，疫情对房地产市场依然造成了巨大冲击，尤其是以下几个方面：

其一，家庭在进入经济衰退时已处于高债务水平，这限制了杠杆率上升从而支持住房价格继续上升的可能，家庭在当前情况下可能会选择去杠杆化。

此外，这次冲击性质特殊，它是一场公共卫生危机，导致边境关闭进而减少未来的人口增长。我们预计明年海外净移民人数将大致减少一半，从每年约24万人减少到每年11万人，降幅略低于政府的预估，这是由于潜在的缓解因素，例如澳大利亚在遏制新冠病毒爆发方面的良好表现以及国际学生可能在接受隔离的情况下将被允许入境。

另一方面，高失业率可能导致政策调整，减少永久移民和其他移民的配额。

不管怎样，净移民数量增长放缓将使人口年增长率从近年来的1.5%左右降至1%。这意味着新住房潜在实际需求的增长也将放缓。

总而言之，尽管每次经济冲击都有其自身的特点，但最基本的一点是房地产市场疲软与过去的经济衰退相似，买方卖方都存在一定风险。

至于价格走向这个大家常年关注的问题，则有喜有忧，但不幸的是，忧的一面居多。

投资者的情绪和购房者的承受力是关键因素。

对于后者来说，利率虽然处于历史低位但同时也没有继续下降的空间，因为澳大利亚央行对处于“有效下限”时现金利率目标为0.25%，且央行表明负利率弊大于利。

在收入可能依然疲软的情况下，购房者的承受力更取决于房价而不是单纯的利率下调。当前承受力还是远高于长期平均水平。

我们的预测表明如果首府城市房价下跌10%，承受力将会提高到足以支撑需求增长的水平，这与金融危机期间的措施相似。

疫情爆发后投资者信心大减且随着价格的调整将会持续降低，这将加剧房价疲软且很可能一直持续到2021年。

Westpac-MI四月的消费者房价预期指数出现50.8%的极端跌幅，本月几乎没有上涨。该指数处于金融危机最低水平，当时价格回落约10%。

我们预计在经济低迷时期，这些预期可能会再次被证实。

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