注意：澳洲房市的幕后推手正在出招！

央行定调

在本周二澳大利亚央行例会上，央行终于做出了决定：

• 维持现金利率目标为10个基点，外汇结算余额利率为零
• 停止进一步购买政府债券，最后一次操作将于2月10日进行。

利率不变，但明确决定停止购债，或者用经济学家的话说“退出量化宽松政策”。

许多分析师曾预计，澳洲央行推迟了对住宅贷款的直接干预。

但事实并非如此，澳洲央行坚持了自己的立场。

对于房地产市场，当前价格持续走强，所有主要市场的价格都在上涨。由于包括首次购房者在内的自住业主的需求强劲，住房信贷增长有所回升。投资者的借贷也有所增加。鉴于房价上涨和低利率的环境，澳洲央行正在密切关注住房贷款趋势，保持贷款标准非常重要。

Yarra Capital 宏观和战略主管 Tim Toohey 解释称：“这是一个特殊时期，澳洲央行必须灵活！如果是在任何其他情况下，我们都可以预料到房地产市场不会一直高速增长，肯定会发生变化。”

住房可负担性随着房价的走高继续加剧。

大批澳大利亚人从首府城市搬离的浪潮，给城郊房地产市场同样带来了压力。

只有通过澳洲央行和澳大利亚审慎监管局（APRA）的相关干预政策，才是对首次进入房地产市场的新人给予的回应和最大的帮助。

央行有后手

停止购债是央行迈出的重要一步。

如果价格继续不受控制地飙升，澳洲央行可能需要借鉴新西兰的教训。

过去两年，新西兰房价飙升逾17%之后，新西兰储备银行提高了对投资者的贷款门槛。

新西兰央行副主席Bascand在一份公告中表示，新西兰央行已从去年10月1日起降低银行可向账户存款余额较低购房者发放的贷款规模，并于去年晚些时候实施债务与收入比限制和/或利率下限。

此外，新西兰政府已修改了针对房地产投资者的税则以抑制需求，在经济显现过热迹象之际，开始加息。

所以，预计澳洲央行第二步行动，也有可能是推出新的宏观审慎举措，比如：放贷限制！

2015年上一轮房产高点时首次实施的放贷限制，起到了不错的效果。

不过这一次，任何干预或许看起来都会与以前大不相同。

因为，在2015年，澳洲房地产高峰期的时候，市场是由投资者主导。所以，澳大利亚监管机构降低了投资者贷款限额，以及只付息的贷款限额。

而这一次，房地产市场由自住业主主导，限制措施很可能包括贷款与估值比率，甚至贷款与收入比率。

不过，本轮调控的核心在“控”！抑制澳洲房价继续这样“永无休止”地飙涨。

目前，支撑澳洲房市的条件还在，所以出现泡沫大跌的情况基本上不太会发生。

所谓的房产泡沫指的是，房价因供不应求不断攀升，最后达到了一个不合理的水平，最后价格又因为供过于求而暴跌。

这其中包含各种影响因素，比如：房价与居民收入比例、房屋的供应与需求量、房价与房租的比例、居民的借贷比例等。

房价与居民收入比例

前文我们已经提到房价与居民收入比例在恶化。

其次是房屋的供应与需求量

当然，同样是受疫情影响，部分地区公寓楼供过于求的现象严重，需要等待海外移民，留学生进入消化。

房价与房租的比例

在涨的不只有房价，房租也同样一飞冲天。

尤其是城郊地区，CoreLogic Property Pulse数据显示，过去两年，城郊地区的租金涨幅几乎是首府城市市场的三倍。

城郊地区增长率达9.6%，而在首府城市增长了3.3%。

居民的借贷比例

澳洲央行所说的密切关注住房贷款趋势，是因为房价的飙升也推动了住房贷款增长，创下 2018 年以来的最高水平。

不过，投资者的贷款增长仍然相对温和。

由澳大利亚央行、财政部、澳大利亚审慎监管局和澳大利亚证券及投资委员会组成的澳大利亚金融监管委员会（Australia’s Council of Financial Regulators）时刻在密切关注房贷走势。

该委员会对于当前澳大利亚总体贷款量标准，给出的答案是：仍然良好。

所以说，从当前市场情况来看，房价与居民收入比例在恶化；其他几项因素都在可控范围内。

不过，也有人说唯有泡沫爆破之后，才能断定泡沫曾经存在过。

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