大批固定贷款到期
根据澳大利亚银行业协会 (ABA) 上周向参议院调查提供的分析，过去六个月固定抵押贷款利率到期的银行客户中有 70% 向另一家银行进行再融资。
平均每个工作日有2370人在为他们的抵押贷款进行再融资，突显出2万亿澳元的住房贷款市场的激烈竞争，以及贷款机构面临的风险，因为住房贷款账本面临前所未有的周转水平。
在过去六个月内再融资的 308,961 笔贷款中，银行向其行业协会提供的数据显示，有 214,916 人（即 70%）的客户更换了贷款机构，而只有 94,045 人通过现有贷款机构进行了再融资。
由于只有 30% 的固定利率客户留在现有银行，贷方被迫向现有客户提供与向新借款人提供的类似的激励措施，其中包括高达 1 个百分点的利率折扣和现金返还，从而留住客户。
这迫使一些银行以低于资本成本的价格提供贷款，并给净息差或贷款盈利能力带来压力。
随着澳洲储备银行将现金利率提高 10 倍至十年来的最高水平（在 2022 年 4 月至 2023 年 3 月期间从 0.1% 提高到 3.6%）银行也在回击围绕贷款“悬崖”的言论，表明今年将有3500亿澳元的固定利率贷款，2024年将有类似数量的贷款，将逐步发生，而不是一次全部发生。
澳洲银行协会在上周提交的一份报告中向参议院生活成本特别委员会表示：“这份报告中包含的银行数据表明，不存在‘贷款悬崖’，这些产品将在此期间逐步到期。”
“贷款利率结构的这种变化，通常被称为‘抵押贷款悬崖’，更准确的说法是，抵押贷款将在未来两年内从固定利率逐步转到浮动利率。”
澳大利亚央行上周的一篇文章警告说，固定利率抵押贷款有几个风险因素，包括与可变利率借款人相比，更高的杠杆率，虽然这些不是实质性的差异，但需要监测动态以维护金融稳定。
那么如此大的市场，到底是谁在主导？
贷款市场谁是主导？
在澳洲作为高集中度的贷款行业，四大银行占据市场70%以上的行业资产。
在过去的十年间，金融危机迫使行业结构发生重大的改变并得以巩固，兼并与收购有效的扩充使得行业集中度处于上升趋势。
从西太平洋银行（Westpac）收购澳大利亚第五大银行St.George银行，到联邦银行（CBA）收购Bankwest，随之CBA在西澳市场占据了市场份额并进一步提升了市场集中度，而后CBA增持了澳洲最大的贷款公司Aussie Home Loans的股份至80%。
因此，澳大利亚政府为确保“四大支柱”在行业集中度的稳定而制定了一系列政策防止银行受到并购的威胁。
大部分房贷借款人对所持有贷款并不了解
四大行主导市场，个人可以左右的空间非常有限。
不仅如此，更令人担心的是很多借贷人并不了解他们的房贷情况。
大多数消费者表示，他们经常分析日常生活开支，包括水电费、保险、移动和宽带计划，但他们并不知道他们每月要支付的房贷利息是多少。
在线抵押贷款平台Lendi一项新的独立研究发现，78%的人会查看自己的日常开支情况，但54%的人表示对自己的房贷支出并不清楚。
如果客户没有定期检查，就很容易被银行收取多余的费用，尤其是在许多银行上调可变利率之后。
四大行“抛弃”老客户，瞄准新客户
在上调标准可变利率的同时，为了吸引优质新客户，三大银行相继推出了免年费等其他奖励措施。
对此，皇家委员会和生产力委员会就指责大银行“厚此薄彼”，在牺牲现有客户利益的基础上来维持利率。
相比之下，规模较小银行和影子银行则继续通过降低关键利率来扩大自己在房贷市场的份额，进而导致大银行和影子银行之间的利差进一步扩大。
澳洲借款人需要再聪明些
利率高企，疲软的房地产市场更加剧了银行间的激烈竞争，让很多客户有更多的谈判空间，以便争取到更低利率的贷款。
但是，作为借款人，也需要根据自己的情况选定贷款产品，还需要查看他们的年费、手续费和利率，并与其他银行提供的贷款产品进行比较，看看他们的贷款支出是否合理。
银行皇家调查委员会揭露了一些通过各种优惠新政来推进不良贷款的案例。
专家表示，澳大利亚人在获得财务建议和找出最适合他们的贷款产品时，需要变得更聪明。
随着皇家查委员会公布越来越多的细节，抵押贷款经纪人，银行和贷方使用的伎俩正在逐渐暴露。
这其中一些策略包括：说服你过度借贷、推荐最长期限的贷款、根据自己的利益推荐贷款方，以及增加费用。
在一些时候，有的贷款经理会鼓励借款人进行再融资，获得贷款去做他们可能需要做的事情，例如：翻新现有房屋。
这就好比提前给你了一张10万澳元的信用卡，让你去消费。其实贷款经纪人仍然可以从中获得佣金。
此外，“让你获得更多贷款批准”则是一种常见的策略。
借款人需要留意他们的贷款经纪人可能会在没有他们意识到的情况下获得的交叉促销和转介佣金。
对于借款人而言，很有可能完全不了解贷款经纪人所推荐的产品是一个什么的东西。
你需要明白什么该买，什么产品可以支付的起。而不应该去接受所有贷款经纪人所推荐的产品，因为这就是人们陷入债务陷阱的方式。
在澳洲有超过100万的家庭正面临抵押贷款压力，个人破产数量已达到八年来的高位。
结语
当然，也有业内人士反驳，比如REA集团金融服务执行经理Andrew Russell就曾公开表示：“贷款经纪人都是会对客户的经济情况进行考量的，客户不应该对贷款经纪人持怀疑态度。”
最近ASIC审查得出的结论是：抵押贷款经纪人提供了令客户满意的良好结果，并提供了优质的服务从而推动了贷款行业的竞争。
显然澳洲人同意。通过贷款经纪人寻求贷款是澳大利亚57%以上住房贷款的首选渠道，而且该数字还在增长。
这是一个高度专业化和受监管的行业，对客户的服务主张性很强。
与其他任何服务一样，重要的是消费者需要自行做些研究，比较不同的经纪人和贷款机构，以确定适合其个人情况的因素。
知识就是力量，当人们了解当地和国际金融市场状况越多，就越能保护他们的现有资产并增加财富。
无论你是资深投资者还是希望购入人生第一套房的业主。
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