前言
尽管近期房地产市场疲软，消费者信心不足，但透过数据分析，我们推测公寓房可能在未来引领新一轮价格上涨，成为市场上最抢手的投资置业品种。
澳洲统计局（ABS）发布2022年5月房屋贷款数据显示，房地产市场的购买意愿没有明显回落。今年5月房屋贷款总额32.37$B（B为10亿澳元），较1月33.66$B略微下滑。
5月自住房按揭金额21.18$B，投资房按揭金额11.18$B，投资贷款额月比占从32.59%升至34.53%。
行业专家认为房地产市场需求仍然旺盛，公寓将成为投资者、换房者和首次置业者偏爱的品种。
价格优势
公寓房价格普遍低于独立屋，在加息的背景下可负担性强于独立房，在房价下行过程中更具抗跌性。研究机构CoreLogic 发布6月房产价值报告显示全国房价增长呈现加速下滑趋势。
以悉尼、墨尔本代表的几个澳洲主要城市都出现了下跌。值得注意的是，悉尼公寓房二季度降幅（2.1%）低于独立屋（3.0%）。墨尔本的公寓房降幅（0.5%）也小于独立屋（2.4%）。“
公寓房的强劲表现发生在前期独立屋持续快速的上涨之后。“CoreLogic 亚太研究部门创始人兼研究总监蒂姆·劳利斯说，“自 2020 年 3 月疫情爆发以来，首府城市的公寓房上涨了 9.8%，而独立屋上涨了 24.7%，从而提高了中高密度房产的可负担性。”
澳洲房价下行趋势很大程度上取决于利率变化。尽管预测差异很大，但现金利率完全有可能超过疫情前 10 年的平均水平 2.56%。
劳利斯先生说，“在这种情况下，新业主贷款的平均浮动利率约为 4.96%，是 4 月份利率的两倍多，500,000 澳元的抵押贷款每月增加约 720 澳元，100 万澳元的贷款每月增加约 1,439 澳元。
随着未来加息的深入，大量承受不起债务负担的房主会将房产投入市场，价格竞争会扩大下跌区间。公寓房相对较高的可负担性使其具有明显的抗跌性。
租金收益
公寓租金显著上涨，收益高于独立屋并将持续增加。过去一年房屋租赁市场在全国范围内有巨大变化。
疫情期间澳洲各大主要城市均有不同程度的人口迁出，租金下降。随着疫情缓解，人口重新回流到主要的首府城市。同样的情况还出现在跨境移民潮中。
澳洲统计局显示自疫情以来境外移民呈现负增长，一直延续到2021年四季度才出现稳定且快速的境外人口输入。自2022年起全国租金出现回升，至6 月份租金年增长率达到 9.5%。这是自 2007 年 12 月以来的最高年增长率。
从历史看未来，当时创纪录的海外移民水平推高了租金需求，同样的情况此刻也将上演。
据房产机构估计，自全球疫情以来有近50万已获批的移民滞留境外。随着疫情缓解和国境开放，未来入境移民可能出现激增，房屋租赁缺口将在悉尼，墨尔本等移民集中城市迅速扩大。
今年6月澳洲租赁市场房屋空置率已降至创纪录的低点，公寓房作为中密度房屋，价格更易被市场接受，将成为求租者竞争的主要产品。
从租金收益来看，二季度整体租金上涨2.9%，其中公寓房租金（上涨 3.5%）优于独立屋（上涨 2.7%）80个点。6月公寓房租金创下了10%的年增长记录。
尽管房价涨跌比租金回报更加能够驱动房地产投资，但高收益率很有可能有助于抵消公寓房投资需求的减少。
未来趋势
公寓市场的需求始终存在并且趋于增长，然而市场供应存在短缺。
在置业选择上，公寓房受到更多买家的青睐。澳洲整体购买力并没有减弱，需求强劲的劳动力市场为实现购买提供了支持，并有助于贷款人偿还抵押贷款。影响购买力的另一个因素是高通胀下家庭的可支配收入。
“非可自由支配消费的通胀速度是可自由支配部分的两倍多，这意味着家庭可能会减少储蓄，因为他们在食品、燃料和住所等必需品上的支出增加了。”
储蓄减少、支出增加以及利率上升将对家庭的借贷能力产生持续影响。借贷能力下降可能会进一步降低住房需求，并可能使更多购房者转向定价范围的中低端。”
此外，澳洲大量走向老龄化的群体正在公寓市场上寻找调整住房结构和生活偏好的房产。政府的“缩减住房“计划刺激了这一需求。让他们在置换房产时可享受将售房款存入养老金的优惠（300,000澳元）。
一系列首次置业的优惠及扶助政策也将澳洲中低收入人群也推入了公寓市场。租金收益对冲通胀和利率上升的需求使得公寓资产受到投资者的欢迎。境外移民也将为市场需求贡献可观的份额。
调研机构Charter Keck Cramer的报告强调，未来公寓供需之间可能存在不匹配。
2021年三座城市公寓房完成数量分别比2018年高峰年减少了65%，38%和79%， 为2012至2013年最低供应年以来的最低值。
在建筑成本走高的环境下，不难理解开发商通常只会在确信能够实现足够预售，获得建设资金时才会将项目推向市场。现在显然不是推高房价的时候，建筑活动乏力不难想象。
以澳洲前三大城市悉尼、墨尔本和布里斯本为例，市场分析这三大城市预计会在未来两到三将迎来新的繁荣，而公寓房供给量远低于年需求增长数量。具体数字参见下表：
由于其他小项目的加入，实际完成数字可能有小幅增长。即使未来三年上述项目能实际完工的情况下，市场上用于销售的公寓数量依然严重短缺。
结语
任何市场行为都受到供需因素的影响，现有市场上部分特定区域和项目的组合已经形成了部分逆势上涨的产品。
用发展的眼光纵观整个房产市场，公寓房需求大于供给的趋势基本已定，市场一旦松动公寓房价格普涨只是一个时间问题。
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