每日房产简报 | 房价下跌！二手房翻新难以收回成本已成“鸡肋”？

神秘买家高价收购Woolworths零售物业

根据《澳洲金融评论时报》报道，Woolworths已将其在新南威尔士州地区的两家超市以总计4,570万澳元的价格出售给该州的高净值投资者。由于非自由支配基础的零售资产在市场上受到青睐，这两宗回购式交易的平均收益率相对较低，为5.7%。这两家门店分别位于亨特（Hunter）地区的纳尔逊湾(Nelson Bay)和中央海岸的利萨罗(Lisarow)，均于2016年完工。这两处资产出售由高力国际(Colliers International)经纪人詹姆斯•威尔逊(James Wilson)和拉克兰•麦吉里夫雷(Lachlan MacGillivray)的撮合下完成交易，房产经纪人威尔逊表示，我们在做这两处资产的市场推广时，收到近300份投资意向书。这一结果表明，投资者对新州的零售资产物业仍然相当有吸引力。”这两处零售地产由Woolworths的开发公司Fabcot开发。两家超市都有12年的租期，Woolworth超市占其中98%的租赁空间。

 

传统银行业务受打压，二级贷款机构乘势占领市场

根据《澳洲金融评论时报》报道，随着澳洲房产市场的下滑，澳洲皇家银行委员会对澳大利亚总额高达1.6万亿澳元抵押贷款市场进行了更严格监管。而房贷机构HomeStart Finance利用政府打压主流贷款机构的机会乘势扩张其贷款业务。该机构由南澳大利亚政府于1989年成立，旨在帮助首次置业者和低收入者提供住宅贷款支持。该行在2018财年实现税前利润1,890万澳元，全年贷款总额达到5.10亿澳元。总贷款价值从2017财年的19亿澳元增加到21亿澳元，这一业务增长得益于最近银行皇家委员会打击银行违规房贷行为，导致银行进一步收紧贷款额度，让该机构拥有更多的发展空间。据HomeStart finance主席吉姆•克劳斯(Jim Kouts)表示，该机构约90%的客户无法从一家主流机构获得贷款，最近银行采取收紧的信贷监管制度使得很多无法从主流机构获得贷款的客户求助于我们，希望从我们这里获得房贷支持。

 

房价下跌！二手房翻新难以收回成本已成“鸡肋”？

根据《澳洲金融评论时报》报道，来自墨尔本的业主梅丽莎·加德纳(Melissa Gardner)女士放弃了她的房产翻新计划。住宅建筑商LP Warren Homes的总经理说，墨尔本不断下跌的房价已经促使许多人完全放弃翻修房屋的计划。加德纳女士表示：“房价的下滑使得翻新房屋的售出价格无法收回翻新房产的成本价，从而使很多业主不得不放弃房屋翻新计划”。相关业内人士表示：“此前由于房地产进入新一轮的增长期，很多业主用最少的翻新成本翻新或改造房屋后，卖出了三倍以上的价钱。但由于目前房价已经进入下一轮的回调期，通过翻新房屋而获得惊人回报的奇迹几乎不可能再出现”。以东海岸为主导的房地产市场的周期性和结构性变化正在影响着住宅改造行业。

 

住房市场放缓使McGrath股价持续下滑

根据《澳洲人报》报道，房地产中介公司McGrath股价在早盘交易中下跌逾7%，此前该公司在房地产市场走软的背景下出现了第一季度亏损。该公司表示，由于市场上房产数量的增加，加上房产买家减少，导致房价下跌，房地产交易耗时更长，诸多的不利因素导致McGrath的股价进一步承压。在该公司网上平台McGrath network上一季度的平均房产销售时长52天，而去年第一季度的平均房产销售时长日为47天。在悉尼、墨尔本和布里斯班，拍卖清空率的下降以及结算销售额的下降也对集团股价造成冲击。该公司首席执行官杰夫•卢卡斯(Geoff Lucas)表示:“在截至目前的财年里，我们看到市场明显放缓，整个房地产行业的住宅地产价值出现了调整。”“此外，银行采取的贷款紧缩政策正在影响目前的交易量，但我们相信，这最终将增强我们房地产市场的稳定性。”根据CoreLogic昨日发布的数据，上周末全国拍卖结售率跌至50%以下。

 

Mirvac：对澳洲地产市场仍有信心

在澳洲ASX上市的多元化集团Mirvac重申，我们有信心实现2019年的目标收益，但警告称，随着房地产周期的变化，零售和住宅市场将继续走软。但Mirvac首席执行长劳埃德-赫维茨(Susan Lloyd-Hurwitz)说，市场已经发生了逆转，这个周期现在需要采取一种更为防御性的投资方式。她表示:“在房地产周期的下一个阶段，我们的高质量投资组合将成为业务增长的动力，集团所持有的写字楼物业将会带来强劲的投资回报。这种被动、安全、稳定的收入增长，确保我们的业务具有更大的弹性和灵活性。”在房地产资产类别中，随着零售和住宅行业陷入困境，收益率较高的写字楼将让投资者获得更高的回报。为应对零售领域的行业整体下滑的状况，Mirvac专注于在人口密集地区运营购物中心，而在住宅领域，该集团将继续建造仍有需求的住宅、住宅和土地，以及总体规划的社区住宅。

 

黄金海岸地产市场遇冷，开发商纷纷撤资离场

根据《澳洲金融评论时报》报道，由于最近澳洲的地产市场不景气，香港大亨冯国经（Tony Fung）旗下Aquis Group和中国企业CCCC International Holding已经暂停了位于黄金海岸Surfers Paradise的项目开发。据了解，Aquis及其合伙人今年3月将位于3 Cypress Avenue的开发项目挂牌出售时，希望获得约4,000万至4,200万澳元的开价，尽管该地块没有高度限制，而且离海滩只有一个街区之遥，但出价还是很低。在过去的两个月里，这项出售计划被迫搁置了。就在该项目售出计划被搁置之后，黄金海岸投资者艾伦•阿里(Alan Ali)旗下的项目开发公司Ali Holdings 也计划出售在103 Ferny Avenue的项目开发用地，这块占地1.14公顷的地块位于QT酒店附近。这一地块被允许开发两栋层高分别为52层和48层的公寓大楼，其中包括715套公寓、零售和商业空间，以及一家国际酒店运营商计划在该地块上运营一家豪华酒店的意向书。该地块多次被转手，2007年，澳大利亚Orix以2400万澳元的价格出售，2014年，韩国巨头现代以2100万澳元的折扣价出售给Ali Holding。